日銀が政策金利を１．２５％に上げ、さらに金利上昇は続く、住宅ローンやＲＥＩＴへの影響大

　日銀が９月１８日の金融政策決定会合で、政策金利を１．２５％に引き上げた。１．２５％は１９９５年以来、３１年ぶりの高さだ（図）。

◎これから住宅を買う層には購入を諦めざるをえないほどの重荷
　しかし、たぶんこれで終わりではない。市場の見込む政策金利の最終到達点は、２．４％程度と上振れしていて、これだとあと４〜５回程度の利上げがあることになる。
　仮に２．４％程度とすると、これまでの常識から考え、かなりの高金利だ。これで日本経済は耐えられるのか、といぶかってしまう。
　たとえばこれから家を買おうとしている若い人たちに、もろに金利高は効いてくる。返済金の高騰に、住宅購入を諦める人が出てくるだろう。このまま賃貸に住み続けることを余儀なくされても、次の更新時に家主から賃料の上げを言い渡されるだろう。家主は、賃貸用住宅の購入費用として銀行のローンを組んでいるので、この金利アップを銀行から迫られるからだ。
　むろん企業が銀行から借りる金利も高くなる。

◎株価は比較的堅調だがＲＥＩＴはマイナス
　株価にもマイナスだ。株式の益利回りは市場金利に一定のプレミアムを乗せて決まる。株式益利回りとは１株当たり純利益を株価で割ったもので、ＰＥＲの逆数だ。ＰＥＲが同じで推移したとしても市場金利が上がるので、期待益利回りは高くなり、その分、株価は低くならざるを得ない。
　金利高が企業業績の足を引っ張ればさらに下押し圧力は強まる。
　株式以上にマイナスなのは、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）だ。どのＲＥＩＴ銘柄も、借入金比率は４２％ほどとなっている。金利高は、確実にＲＥＩＴ銘柄の収益の足を引っ張る。むろん資産の不動産の賃料も上がるから、必ずしも全面的に金利上昇の悪影響を受けるわけではないが、それにしてもマイナスであるのは確かだ。
　実際、日銀が政策金利の上げを決めた９月１８日には、ＲＥＩＴ指数は年初来安値となる１７３０．６９ポイントまで落ち込んだ（図）。マイナス１３％の落ち込みだ。日経平均株価が、上場企業の増益期待から年初来では約３０％も上昇しているのに、この乖離はＲＥＩＴがいかに金利の影響が大きいかを示している。

◎ＲＥＩＴ、借入金の金利負担の上がるのが重荷
　僕の手元にある大手ＲＥＩＴの報告書がある（写真）。これに長期借入金の一覧が載っているが、低金利時代に借りた金利は最低で０．１８％のものがある。しかしこれは、来年３月１日に返済期限が来る。すると、高金利の長期借入金に借り換えさないといけない。
　対して直近で借り入れた長期借入金利は、２０３７年３月の返済期限で１．２８７％だ。１％以上もの差がある。これから新たに借り入れる借換金利は、もっと上がるのは必至だ。ＲＥＩＴにとって決して好ましい状況ではないから、市場はこれを嫌って投資口価格の頭を抑え続けるだろう。
　テロ国家イランによるホルムズ海峡の封鎖と、最近はイランの代理勢力であるテロ集団のフーシなどによる紅海の封鎖攻撃で、原油高に伴うインフレ圧力は弱まりそうにない。
　当面は金利高に耐える覚悟が必要だ。

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昨年の今日の日記：「日銀、ＥＴＦとＲＥＩＴの売却を決める、ＥＴＦの含み益は実に４８兆円で簿価に対して１．３倍」https://plaza.rakuten.co.jp/libpubli2/diary/202509220000/