やはり我慢して良かった、と思う。先週末、東証ＲＥＩＴ指数が約１年ぶりに２０００台に回復、２００３．１４で引けたのだ。
昨年３月、ＲＥＩＴ相場が暴落し、ほとんどの銘柄がストップ安を付けた時は、僕も肝を冷やした。あれは、武漢肺炎の世界的な蔓延と底知れなさに恐慌に陥った機関投資家が、株も債券も原油・金など商品もことごとく叩き売ったパニックの中の出来事だった。
◎値上がり目的ではないけれども
それまで僕は、多数の銘柄のＲＥＩＴを保有していて、さすがにその時は半数以上が購入価格を下回って、気分も沈んだ。
ただそれから僕は、初心に戻った。
僕がＲＥＩＴを買い、保有するのは、値上がり目的のキャピタルゲイン狙いではなく、あくまでも分配金（株で言えば配当金）というインカムゲイン目的である。ならば、少々の値下がりにへこたれず、そのままホールドし、半期の決算ごとに支払われる分配金をもらい続ければよいのだ、と。
◎減配観測尻目に分配金は過去最高に
そしてあれから間もなく１年になる。早くも武漢肺炎前の高値を上回った株に対し、ＲＥＩＴ価格の回復は遅々としているが、それでも着実に値を回復してきた。
今では、一部の銘柄以外、かなりは購入価格を上回るほどになった。東証ＲＥＩＴ指数の２０００台回復は、その過程に過ぎない。
では長期金利も強含みで、都心オフィスビルの空室率が高まっているのに、なぜＲＥＩＴ指数は回復したのか。
機関投資家、主に地方銀行（地銀）筋がＲＥＩＴを購入するのは、高い分配金利回り狙いだ。彼らは昨年３月の大暴落時に、分配金大減配を予想し、パニックになって優良ＲＥＩＴも叩き売った。
その分配金は、着実に支払われている。いや、平均分配金は、武漢肺炎パンデミック最中の２０２０年にはむしろ増加し、２０年下期には過去最高を記録したのだ。
◎オフィスビル投資のＲＥＩＴも堅調
例えば僕も保有する上場ＲＥＩＴの時価総額２位の「ジャパンリアルエステイト投資法人」の直近第３８期（２０年４月１日〜９月３０日）運用資産報告書（写真）を読むと、１口当たり分配金は１万０７４０円で、前期よりむしろ６５２円の増配になっている。
同投資法人は、都心部のオフィスビルを主要投資対象にしているため（写真）、武漢肺炎でリモートワークが進み、テナント企業がビル・フロアの借りスペースを縮小し、それが賃料減少につながり、減配になるのではないか、と危惧され、一時はたった２週間で３７％強という厳しい下げを食らった（チャート図）。
それが蓋を開ければ、むしろ増配となった。
このような傾向は、ホテル運用する一部のＲＥＩＴを除く、ほとんどのＲＥＩＴで共通している（写真）。
◎昨年３月にたたき売った地銀勢も参入
ＲＥＩＴを運用する投資法人責任者たちは、少々の賃料減少を相殺できるだけのバッファーを持っている。例えば含み益のあるビルを１棟売却するだけで、十分な分配金原資を確保できるし、修繕費などを切り詰めれば、利益を確保できるのだ。
こうした成果を見て、昨年３月初め〜半ばに、ＲＥＩＴを叩き売った地方銀行（地銀）勢が、安定した分配金を目当てに再びＲＥＩＴ購入に回帰している。
それが、東証ＲＥＩＴ指数の２０００台回復に表れている。
投資とは、投機と違い、長い目で見るものである。目先の暴落にパニックになって投げ打ったり、暴騰に有頂天になって飛び乗ったり、はもってのほかなのである。
注 ＧＲＥＥによる容量制限をオーバーしているため、読者の皆様方にまことに申し訳ありませんが、本日記に写真を掲載できません。
写真をご覧になりたい方は、お手数ですが、
https://plaza.rakuten.co.jp/libpubli2/diary/202103290000/をクリックし、楽天ブログに飛んでいただければ、写真を見ることができます。
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