地盤の見方

不動産を買う時に地盤の判断は最も大事なのに、そこを重要視してる人は殆どいません。
売る側の不動産業者や建てるハウスメーカーも、ここは地盤が悪いから買わない方がいいという人は殆どいません。

見えない所は見ない人が多いのです。
ハウスメーカーも不動産営業もせっかく纏まりそうな話を壊したくないので、気付いていてもそれを指摘しない人が殆どです。

私の場合は、この土地はやめとけとか言ってしまうので、契約を逃す事も多いです。
最近の人はネットで自分で物件を探すので、隠れたリスクを教えてあげても、それに感謝してくれない人が多いです。
過去にこういう経験をした結果、教えなくなる営業マンが多くなるのです。

先日の記事にも書いたように、ハウスメーカーは地盤改良が必要がない土地でも地盤改良をさせる事が多いです。
逆に地盤改良が必要な土地でも、地盤改良の必要なしと判断される事があります。

この理由は、ハウスメーカーも地盤保証会社も、地震で壊れた場合は責任を取らなくて良いから、地震のリスクまで見ない事があるからです。

その代表的なものは、液状化と擁壁です。
液状化リスクのある土地は、地震が起きなければ地耐力に問題がないとされる場合も多いです。
中途半端に地盤改良させて液状化により責任を追求されたくないという心理があるのかもしれません。
液状化リスクのある土地の地盤改良は高額になりやすいので、大幅な予算オーバーになるのでやらないのかもしれません。

液状化リスクのある場所は、行政が公開していますし、良心的な営業マンの場合は購入する時の重要事項説明書の作成時に調査して説明します。

液状化リスクが高い土地の場合は、必要なしと判断されても必ず地盤改良して下さい。
支持層と言われる固い岩盤まで支持杭を到達させておく必要があります。(支持層までの距離は土地によって違います)
そうすれば大地震で液状化しても、自分の家は不同沈下や傾いたりしない可能性が高くなります。
家さえ傾いてなければ、庭とか外構とかを直すのは致命的にならない可能性が高いです。
液状化リスクの高い土地は、出来れば買わない方が良いです。

宅地造成したばかりの土地は注意が必要です。
盛り土した部分がまだ固まってない可能性があるので、家を建てたら沈下する可能性があります。

特に田圃を埋め立ててから期間が経ってない土地は避けたほうが良いです。
土地から水が抜けて固まるのに何年もかかる場合があります。
つまり埋め立ててすぐに家を建てると、建物の重さで沈下する事があります。
(全て田圃埋め立て地がそうなる訳ではありません)

擁壁がある土地も注意が必要です。
擁壁に問題があっても、ハウスメーカーはそれを指摘せずに家を建てるケースがあります。
擁壁の問題を指摘すると家を建てる予算がなくなり、契約がなくなるからです。
地震で擁壁が壊れるのはハウスメーカーに責任はないという考えです。

擁壁がある土地は、盛土と切土が混じっていたりします。そういう土地は不同沈下しやすいです。盛り土側が沈下します。
こういう土地は地盤改良必要なしとは言われませんが、地盤改良の仕方が難しいです。
地盤改良しても擁壁の施工に問題があると、擁壁ごと沈んでしまう事があり、不動沈下する事があります。
ハウスメーカーによっては底盤のある擁壁の土地には建物を造れないと言ってくる事があります。(擁壁には底盤がある物とない物があります。底盤に地盤改良の杭や柱が干渉するのを嫌がります。)

最近はネットで自分で探して、その物件をそのまま買う人が多いですが、こういう探し方だと、その物件の担当者は売る為に決定的な欠点を教えてくれませんから、避けた方が良いと思います。
決定的な欠点は、大量の情報量の重要事項説明書の中に目立たないように隠されていたり、全く説明されない場合もあります。

信用出来る営業マンを見つけたら、直接ネットで自分で問い合わせるのではなく、その営業マンを通して取引したほうが良いです。
直接問い合わせをすると、後から信用出来る営業マンを入れる事は出来ません。
問い合わせした業者からすると、問い合わせがあった段階で、うちの客と判断しますので。

私の場合は自分では信用出来る営業マンだと思っていますが、駄目な事は駄目とハッキリ言いますので、相性が合わず苦手に思われる事も多いです。
売り上げを伸ばす為には、お客様に合わせて指摘しないほうが良いのですけどね。笑

あと、友人や親戚とかじゃないのに、手数料無料とか半額とかやってる業者も避けたほうが良いです。
業界で「抜き屋」と言われて嫌われているので、売主側の仲介人から契約を受けて貰えない事があります。
買主仲介人なのに、売主側からお金を貰うので売主側にゴマをするので、物件の悪いところを指摘しないし、価格交渉にも消極的なので、結局総額だと安くなってない事も多いです。
逆に高く買わされている場合もあります。不動産は二重価格になってる事があり、ここまで下げても良いという数字がある場合があります。その場合に抜き屋は、高く売るからそのぶんくれとか言ってきます。