地盤改良の闇

家を建てるにあたって地盤がどうなのかは、とても大事な問題です。
だけど地中の耐力ですから、目に見えない事なので、判断がとても難しいです。

これ予算に十分余裕がある人は、ハウスメーカーに言われるままに、過剰な可能性が高い地盤改良工事をしておけば良いのですが、一般庶民は予算に余裕がない事が普通なのでボッタクられる訳にはいきません。

なぜ地盤改良のぼったくりが横行しているかと言うと、ハウスメーカーがより利益を上げる為に、必要がなくても地盤改良をさせる事がよくあります。
一種の不安商法ですね。

必要のない地盤改良費は建築の時に高額な負担になりますが、将来その土地を売る時にも、その改良杭や柱の撤去費用は高額になります。
必要のない地盤改良工事は施主にとって大損害になります。

ハウスメーカーが地盤改良が必要と言ってくる時に悪意がない事もあります。
これは家を建てる仕組み的な問題なのですが、
地盤改良が本当に必要でその費用が適切か家を造る関係者の誰もわかっていない場合が多くあります。

地盤改良の必要性は、建てる建物によって違ってくるのですが、その判断は構造計算の結果が必要なのですが、その構造計算自体していない場合も多いです。
その為に過剰気味にやっておいたほうが安心だから、そうしてる場合が非常に多いです。

最近は地盤に問題があると工務店はその補償で倒産してしまうリスクを避ける為に、地盤保証会社と契約している事が一般的になりました。
その為、地盤保証会社がこれくらいやっておけと言ったら、そのままやっている事が殆どです。

構造計算は一級建築士の中でも構造計算を専門にしている人しか出来ません。
だから構造計算の義務がない木造二階建の家は構造計算していないのです。
地盤改良の妥当性も構造計算しないとわからない事なので、専門家に外注しないと出来ないので、それをしないで過剰に造るのが一般的になってしまっています。

最も闇なのは、地質調査会社と地盤改良会社が一緒でここが詐欺的営業をしている場合です。
地質調査は業者が頼む場合は１件3から5万円くらいです。
これでは地質調査会社は儲からないから、地盤改良もやるようになりました。
そうすると、地盤改良もしないと儲からないので、地盤改良が必要ですよとデーターを改竄してる可能性があります。

地盤改良が必要かどうかの判断は、建物の設計士がすべきなのですが、殆どの設計士は構造計算も地質調査も地盤改良も専門家ではないから、ハウスメーカー、地盤保証会社、地盤改良会社の意向を聞いて揉めないようにやってるのです。
そこに施主の意向は考慮されてない事が多いです。

これ、お客様の立場で過剰な地盤改良工事をされない為に戦うのは現実的に非常に難しいです。
別途、自分で各専門家に依頼してセカンドオピニオンをして無駄を省く必要がありますが、それにもコストがかかりますし、その専門家を探すのも大変でしょう。

マンションや重量鉄骨の建物の場合は、構造計算も地盤改良も必ずやるのが普通なので、建築費全体の見積もりで依頼するか判断すれば良いです。
見積に地盤改良費用が入ってない場合は安く見せる為の偽装と言えますから注意が必要です。

田圃を埋め立てた土地、斜面を造成した土地、谷を埋めた土地、盛り土をした土地は、地盤改良が必要な事が多いです。
元々古い家が長年あったような平坦地では、木造二階建を造るのに地盤改良は必要ない場合が多いです。
20年以上前までは、問題がなさそうな土地の場合は、地質調査さえせずに家を建てる事が普通でした。
20年前に買った私の家は、地質調査も地盤改良工事もしていません。
昔は田圃だった土地なのですが、田圃を埋めてから何十年も経っているのと、元々古家があってその古家も不同沈下とかしてなかったので、木造三階建ですがベタ基礎で造れば大丈夫だろうという判断をしました。

重量鉄骨の基礎は布基礎に見えますが、あれは布基礎ではなくベタ基礎より強固な基礎です。