不動産取引で難しい事(地盤と擁壁)

私は不動産の仕事を30年やっていますが、これから不動産取引の難しい事をここで書いていこうと思います。

今まで書かなかったのは、好きなバイクとか車の運転の事を書きたかったからなのですが、そろそろ書く事も尽きて来た感じなので、次に得意な不動産の事を少しずつ書いていこうと思います。

不動産取引で最も難しくて最も大事なのは地盤と擁壁です。
殆どの不動産営業マンは実はよくわかっていません。
特に平坦地で仕事をしてる営業マンは100%わかっていないと言っても過誤ではないです。

プロである不動産業者がよくわかっていないことですから、素人であるお客様は更にわかっていません。
だから、地盤と擁壁の事はお客様が最も騙されてしまう部分です。
20年ほど前から、殆どのハウスメーカーは過剰な地盤改良工事をする事により売り上げを伸ばすようになりました。
私に言わせれば、このやり方は詐欺です。
明確に予算を決めて契約したお客様に、予算を上げさせる事が出来ない為にこの手法を使います。

もちろん本当に地盤改良工事が必要な場合も多いですが、必要ないのにやられてる場合もかなり多いです。
これは地質調査会社がグルまたは主犯になってる場合があるので闇が深いです。
仮に過剰にやろうとしてる事を突き止めても、やらないと家を建てられないと言われたら、それ以上対抗するのは中々難しいでしょう。

擁壁の場合は逆の問題で、必要な強度の擁壁が造られないという事がよくあります。
なぜそうなるのかと言うと、擁壁工事は凄くお金がかかるので、擁壁工事をやると家を建てる予算がなくなるので、ハウスメーカーは契約が無くならないように、そこに必要なお金をかけようとしないのです。
ハウスメーカーが専門業者に下請けに出す擁壁工事に利益を乗せなくても大幅な予算オーバーになってしまうので、そうしてしまうのです。
また、擁壁の底盤が地盤改良の柱や杭と緩衝してしまうのをハウスメーカーは嫌がる事があります。
問題のある擁壁のままや擁壁を造らなくても、合法的に家を建てる事が出来てしまう事が多いです。（建てた後に擁壁の問題がわかると大変厄介です。行政は基本的に建物と擁壁の建築確認申請は別物として扱います。）
昭和50年代までに造られた擁壁は、結構な確率で問題があります。それ以降でも問題のある造りの擁壁は多いです。

擁壁の新設や補強は、家を建ててからでは困難になる場合が多いので、家を建てる前にちゃんとやっておく事が大事です。