数字は嘘をつかないが、嘘つきは数字をよく使う。。

さて、本題に入ります。

「数字は嘘をつかないが、嘘つきは数字をよく使う。。。」



イールドギャップの話を続きです。



色んな公式を使って、分かった「風」になっている人が多いので、警鐘の意味でも書いてます。



２０年、３０年のシミュレーションを出す人が多いじゃないですか？

私も頼まれたことがあります。

「作って」って頼まれたら、私はいつも断ってます^_^;

あれを作って、皆さん、内容って分かるのでしょうか？

２０年、３０年先の「結果」データーしか見て無くないですか？

その計算式の中身って本当に理解してますか？



新築、築浅系で使われることが多いですが、正直、築古には当てはまらないデーターだと思ってます。



賃料下落率、毎年１％とかって計算するじゃないですか？

１０年経ったら１０％下がる計算ですよね。



私、築古物件を１０年近く携わっている案件がありますが、減るどころか上がってます。。。



大規模修繕も、１０年や１５年でしっかりおこなう人ってどれくらいいるのでしょうか？



何が良いたいかというと、あーいうデーターってのは、築古で入れると赤字も赤字。

新築や築浅系じゃないと運営できない資料作りになっているんです。

極端な事を言ってますので、異論は受け付けます^_^;



じゃー私が何を大事に見ているのか？



「年間の収益」ー「年間の支出」＝「税引き前手残り」

これだけですね。



シンプルこそベスト！



言い方悪いですが、減価償却やデッドクロスも見てません。

減価償却の事は無しで、「税引き前手残り」がプラスになるかどうか？を見てます。



減価償却の為に物件購入を検討するのは、本末転倒な気がするんですよね。

私個人の考えです。

本来の目的を見誤って、変な物件を買ってしまう気がします。



シンプルに足し算と引き算で、答えを出すのが、個人的には良いと思ってます。



完全に個人的意見なので、色んなお考えがあるでしょうから、１つの意見としてみてください。



※保有資格

〇宅建マイスター（上級宅建士）

〇宅地建物取引士・〇住宅ローンアドバイザー

〇上級相続診断士・〇賃貸不動産経営管理士

〇競売不動産取扱主任者・〇ADR調停人候補者

〇甲種防火管理者・〇賃貸住宅メンテナンス主任者



会社PCで個人的にＬＩＮＥアプリを入れました。

不動産でお困り事などありましたら、ご質問、承ります。

お気軽にご連絡下さい(^^)/



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あと、私の妻が「こども食堂」を不定期的にオープンしております。



では、本日も一日頑張りましょう(^^)/







英語や中国語でブログ続ければ、英語圏、中国圏のお客様も来るのか？

グーグルで翻訳しながら、１年位試してみます。



Now, let's get to the main point.

"Numbers don't lie, but liars often use numbers..."

This is a continuation of the discussion about the yield gap.

Many people use various formulas and act like they understand, so I'm writing this as a warning.

Many people present 20-year or 30-year simulations, right?

I've been asked to do it too.

When asked to "create" one, I always refuse ^_^;

Do people really understand the content of those simulations?

Aren't they only looking at the "results" data 20 or 30 years from now?

Do they truly understand the details of the calculation formula?

It's often used for new or recently built properties, but honestly, I think this data doesn't apply to older properties.

They calculate the rent decrease rate as 1% per year, right?

That means it will decrease by 10% after 10 years.

I've been involved with older properties for nearly 10 years, and instead of decreasing, the rent has actually increased...

How many people actually carry out major repairs every 10 or 15 years?

What I'm trying to say is that this kind of data, when applied to older properties, results in significant losses.

It's a way of creating documents that only work for new or recently built properties.

I'm speaking in extremes, so I'm open to differing opinions ^_^;

So, what do I consider important?

"Annual Revenue" - "Annual Expenses" = "Pre-tax Net Profit"

That's all.

Simplicity is best!

To put it bluntly, I don't even look at depreciation or the dead cross.

I ignore depreciation and only look at whether the "pre-tax net profit" is positive or not.

I feel that considering purchasing a property for the sake of depreciation is putting the cart before the horse.

This is just my personal opinion.

I feel that people might misunderstand the original purpose and end up buying a strange property.

Personally, I think it's best to get the answer simply by adding and subtracting.

This is purely my personal opinion, so please consider it as just one perspective among many. *Qualifications Held

〇 Real Estate Meister (Advanced Real Estate Agent)

〇 Real Estate Transaction Specialist  〇 Mortgage Loan Advisor

〇 Advanced Inheritance Consultant  〇 Rental Property Management Specialist

〇 Auction Real Estate Handling Manager  〇 ADR Mediator Candidate

〇 Class A Fire Prevention Manager  〇 Rental Housing Maintenance Manager



I have installed the LINE app on my company PC for personal use.

If you have any problems or questions regarding real estate, please feel free to contact me.

Please feel free to get in touch! (^^)/



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Also, my wife irregularly opens a "children's cafeteria."



Well then, let's do our best today! (^^)/





现在，让我们进入正题。

“数字不会说谎，但说谎的人常常利用数字……”

继续讲收益率差距。

我写这篇文章也是为了提醒大家，因为很多人会使用各种公式，假装自己理解情况。

是不是很多人都在做20年或30年的模拟？

有人让我自己做一个。

当有人让我“做一个”的时候，我总是拒绝。^_^;

人们在做模拟的时候真的明白其中的原理吗？

你们是不是只关注20年或30年后的“结果”数据？

你们真的理解那个公式的内容吗？

它通常用于新建或近期建造的房产，但说实话，我认为它不适用于老旧房产。

你们把租金下降率计算为每年1%，对吗？

那岂不是说10年后会下降10%？

我从事老旧房产的管理工作近10年了，租金实际上是上涨而不是下降的……

有多少人会每隔10年或15年就进行一次大修呢？

我的意思是，如果你把这类数据输入到老旧建筑中，会导致巨大的亏损。

这份文件只能用于新建或近期建造的房产。

我说的可能有点极端，所以欢迎大家提出不同意见。^_^;

那么我究竟如何评估价值呢？

“年收入” - “年支出” = “税前净收入”。

就这么简单。

简单才是王道！

虽然不太想承认，但我根本不考虑折旧或死胡同交叉。

我不是在考虑折旧，而是在看“税前净收入”是否为正。

我觉得仅仅为了折旧而考虑购买房产是本末倒置。

这只是我个人的看法。

我觉得这样你会忘记最初的目的，最终买到不合适的房产。

我个人认为，最好的办法就是简单地加减计算来找到答案。

这纯粹是我个人的意见，请仅作参考。

※资质

〇房地产大师（高级房地产经纪人）

〇房地产交易代理人・〇按揭顾问

〇高级遗产管理顾问・〇租赁房地产管理管理员

〇拍卖房地产经纪人・〇ADR调解员候选人

〇A级消防经理・〇租赁房屋维修主管

我个人在公司电脑上安装了LINE应用程序。

如果您有任何房产方面的问题，欢迎随时咨询。

请随时联系我 (^^)/

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另外，我妻子偶尔会开一家“儿童食堂”。

好啦，今天就加油吧 (^^)/