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2026年04月03日08:39

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土地建物価格の割合は、買主目線からすると建物価格が高い方が有利について・・。

さて、本題に入ります。

「土地建物価格の割合は、買主目線からすると建物価格が高い方が有利について・・。」

この議題、仲介なら頭を抱える問題ですよね。

この問題をチャットGPTに視覚化（シミュレーション）してもらいました。

条件

①建物価格５，０００万円・売買価格１億円・建物耐用年数１０年・法人８００万円までの税率・１０年後１億円で売却。

②建物価格２，０００万円にして、他同条件。

今までの定石なら、買主様目線からすると、「建物価格５，０００万円が有利」と言われてました。

チャットGPTの答え→「最終的な手残りは、ほぼ同じ」でした！

聞きましたか？？

出口まで見据えると、最終的な手残りはほぼ同じ。

厳密にいうと、建物価格が高い方がキャッシュフローという見方では「早く得をする」ので、「まずは手元にお金を残す」という意味では、「建物価格が高い方が良い」という結論は間違ってません。

ただし、物件購入が大事な焦点となると、建物価格で四苦八苦するのは、大した問題ではないという事です。

ご興味ある方は、下記にシミュレーション結果を記載しておきます。

前提（共通）
売買価格：1億円
保有期間：10年
売却価格：1億円
法人税率：約15％（年800万円以下部分）
減価償却：定額法
その他費用は無視（比較の本質に集中）
ケース①（建物5,000万円）
建物：5,000万円
土地：5,000万円
年間減価償却：500万円
10年で建物簿価：0円
■ 減価償却による節税
年間節税：500万 × 15% ＝ 75万円
10年間合計：750万円の節税効果
■ 売却時
簿価：土地5,000万＋建物0＝5,000万円
売却：1億円
譲渡益：5,000万円
税金：5,000万 × 15% ＝ 750万円

結果

節税750万円－売却税750万円＝ ±0
ケース②（建物2,000万円）
建物：2,000万円
土地：8,000万円
年間減価償却：200万円
10年で建物簿価：0円
■ 減価償却による節税
年間節税：200万 × 15% ＝ 30万円
10年間合計：300万円の節税効果
■ 売却時
簿価：土地8,000万＋建物0＝8,000万円
譲渡益：2,000万円
税金：2,000万 × 15% ＝ 300万円

結果

節税300万円－売却税300万円＝ ±0
■ 結論（重要）

トータル手残り

完全に同じ（理論上）

※保有資格

〇宅建マイスター（上級宅建士）

〇宅地建物取引士・〇住宅ローンアドバイザー

〇上級相続診断士・〇賃貸不動産経営管理士

〇競売不動産取扱主任者・〇ADR調停人候補者

〇甲種防火管理者・〇賃貸住宅メンテナンス主任者

会社PCで個人的にＬＩＮＥアプリを入れました。

不動産でお困り事などありましたら、ご質問、承ります。

お気軽にご連絡下さい(^^)/

あと、私の妻が「こども食堂」を不定期的にオープンしております。

では、本日も一日頑張りましょう(^^)/

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