ゆるいサラリーマン大家の会コミュの自己紹介トピックス

のーみさん

なんで今年中なのかな？
今年から節税したいのならば、来年度再来年度でも間に合います。
過去三年まで、遡って還付できます。
従いまして、いつまでに物件を入手するという考えよりも、条件に見合った物件を見つけ次第開始する考え方の方がいいかと。
不動産投資はOJTの最たるものですが、期間や時間で区切るものではないと考えますが、どうでしょうか？

ただし、失敗のダメージが授業料の範疇と割り切れるならば、格安な物件で経験値を上げるのも悪くないかも。
ちなみに地方都市ならば普通乗用車一台分程度のマンションならばゴロゴロしてますよね。

＞のーみさん

＞表面利回り１６パーセントの物件でした。
実質利回りも計算されましたか？
すんなり購入できても、まずは購入までの諸経費。
購入後の不動産取得税や毎年必要な固定資産税。
マンションならば管理費や建替積立金もオーナー負担ですよね。

今回は居住者が既にいるオーナーチェンジ物件と推察しましたが
その居住者はどんな方なのでしょうか？
高い賃料を払っているのならば法人契約ですか？
法人契約ならば、どのような会社ですか？

私が入居者ならば、相場に見合った家賃に値下げ交渉しますけど？

入居者が善人なボンクラとは限りません。悪辣で狡猾な人間が
多いと考えるべきでしょう。

調べることがいっぱいありますね。


ところで、のーみさんは都内在住ですよね？
初期投資も大きいと推察します。

都内限定で考えれば、
?さらに格安の物件をすぐに購入し、損を覚悟で勉強する。
…は事実上不可能ですね。

ならば不動産屋を回りましょう。優良な不動産投資家は優良な大家であり
不動産屋にとっても優良な顧客になりえます。


そして有効なツールを教えます。

「登記情報提供サービス」

このシステムで売主の不動産の状況がある程度把握できます。
購入時にどこから借金したか？その額は？他個人情報満載の
データが簡単に入手できます。
（ある意味怖い時代かも。）

ひとつひとつ回答しますね。

＞実質利回りは計算していません。
基本は実質利回りで考えてください。
表面利回りは、燃料サーチャージを記載しない、昔のHISみたいなもんです。

＞諸経費：これは不動産屋さんが教えてる金額ですね、
一概に言えません。一般的には
＋不動産屋の手間賃
＋司法書士の手間賃
＋手続きに必要な印紙代
＋登録免許税
の合計額です。地方ですと手間賃＋交通費とか請求される場合もあるらしい。
なぜなら、業界団体で手間賃は決められています。
登録免許税；これは国に払う不動産取得税です。登記時に払うものです。

＞不動産取得税：存じませんでした
＞固定資産税：調べていませんでした
＞上の二つは利回りに関係するのですか！
当然関係します。不動産取得税は取得した年度内に通知がきますので
登録免許税とともに、物件取得価額に算入すべきものです。
固定資産税は毎年支払う税金ですから、年間収入から差し引かないと
見えてきませんね。ただ都心のワンルームならば、あまり気にしない
額なのかな？土地の持分が少ないので、比率の高い、建物の分は
時間の経過とともに安くなりますからね。

＞管理費・修繕積立金：これはわかりました。
これは仕方ないですね。


＞＝１１パーセントでした。
＞なかなかですよね(汗)
＞築１９年でした。

えーっと、都内で380万のワンルーム。家賃が5.5万ですね。
家賃安いのかな…？
以前、都内で単身赴任だったとき、物件を探しまして、そのときに
御茶ノ水に6.8万の物件がありました。
結局、深夜にタクシーを利用したりすると、遠方の物件は高くつくので
なんともいえませんね。入居者はトータルで出費を考えていますので
そのあたりも家賃設定で考えてください。

＞普通のサラリーマンだといいなーと。
普通のサラリーマン？
勤務先重要ですよ。例えば公務員ならば最上級。まず滞納は発生しないです。
あとインフラ系（電力・ガス・鉄道）も安心。
ただし、このあたりは社宅や寮、官舎があるので逃げ出す可能性もある。
東証上場企業…このあたりかな？
そして貸してはいけない業界の方々
ＩＴ；いつ跳ぶかわからない。（跳ぶ→つぶれる）
弱小広告代理店とか孫受けＴＶ番組製作（いわゆるギョーカイ）；同上
水商売；滞納常習犯だわな。
風俗；論外
職業に貴賤はありません。しかし働く人間の意識には貴賎が明確に存在します。

＞相場より高いのは私も気になったので不動産業者に聞きました。
＞ワンルームの割りに広く（２２?）カウンターキッチンがあったりして
＞おしゃれな部屋なんだそうです。
女性層をターゲットにした物件作りが出来そうですね。
私ならば一般的な女性が苦手とする電化製品を設置、
例えば、おしゃれなＣＤシステムや照明を予め用意
するのもいいかと。

＞地方にはびっくりするような価格の物件がありますね。
＞東京だとそれなりに大きいですよね。
まったくの私見ですが、日本の国土と今後の人口動向を考えれば
物件の価格は下降線を描くと考えております。
そのなかで、23区は今後格差が大きくなると思います。
現にあのバブル期には不動産を語ること自体が夢だったのが
こうして格安の物件が出現し始めたワケですから。

＞「登記情報提供サービス」
＞不動産屋さんで教えてもらえるものなんでしょうか。
すいません。私の書き方が悪かったですね。
このシステムはネットで検索して、情報を
得る、国のシステムです。
ただし利用料が必要で、クレジットカード払いです。


＞「不動産屋さんを回る」とは、｢こういう条件の物件を探しているんですがあり
＞ませんか〜？？」と聞いて回るということなのですか？
＞すごい勇気要ります(汗)
え？女性なら買う気もないのに、街のブティックやらジュエリーショップに
行くでしょ？それと同じですよ。
ターゲットは古い商店街とか、住宅地のはずれにある、
い・か・に・も「不動産屋」って感じのとこ。一見さんには、スゲー冷たい
態度をとるような、偏屈な主がいるような店舗ですね。
逆に行っても成果が得られない店舗は「みんなが知ってる店」「大手チェーン」
こんなとこの情報はネットに出てます。

唯一情報が平等に得られのは裁判所の競売だけです。
ただし、ハードルは高い場合もある。

管理人の天の川です。
コミュの写真を作成しアップしました。
センスのかけらもないデザインですので、作り直し歓迎します。

はじめまして、
春日部市在住のともひろと申します。
現況ですが、近くに５DKの戸建を所有し、貸し出しをしております。
築２５年物件ですが、リフォームを実施し、１２％（表面利回り）でまわしている状況です。

私の計画は、築古の戸建賃貸でまわしていくことを計画しております。
マンション等も検討しましたが、戸建の方が長く居住してくれると考えているためです。
また、駐車場も３台スペース・ペット可としているため、すぐに入居が決まっております。
これからも戸建をメインとした物件を所有し、少ないながら、キャッシュが入ればと思っております。

今後とも、宜しくお願い致します。

＞ともひろさん

管理人の天の川豊です。よろしくお願いします。
ともひろさんの手法はゆるいやり方ですね。（笑）
まさに天の川の考えです！うれしいです。

いろいろノウハウ交換をお願いします。

天の川　豊さん

色々と大変な時期に、お返事いただき
感謝　感謝です。

物件には常に目を光らせてはいませんが、たまーに
物件サイトを眺めてることがある程度です。

そのうち、もう一軒でも増やそうかと考えております。
あくまで自己資金内で帰る程度で。
もちろん、モットーの戸建で考えております。

天の川さんのように競売もチャレンジしてみたいのですが、
何かと大変そーなイメージがあり、実行に移していません。

是非、競売攻略も伝授してください。
今後とも宜しくお願いします。

お疲れ様です。(はじめまして)

通常時は某リース建築会社（アパート建築）の営業マン♪
　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑ 大東建託ではありません(笑)
茨城在住、サラリーマン大家１年生です。

仕事柄、様々な地主・家主と面談をしているなか、
知り合ったとある家主に気に入られ、

１年間通いながら、
不動産トラブルの解決を手伝ったり
リフォーム業者を斡旋したりして、
ようやく賃貸物件を格安で譲ってもらうことになりました。

築30年 6世帯アパート
利回り 48％

今後の傾向として、
”後の世代が「要らない」と言うから、安く売る”
という地主・家主が増えて来そうですよ〜〜

＞ＮＡＬＵさん
はじめまして、管理人の天の川です。
競売の経験者なんですね、いろいろご教示ください。
よろしくお願いいたします。

はじめまして。

いろいろ勉強させてください。

また情報交換などもできたら良いですね。

よろしく御願いします。

初めまして。
3月に諸事情で、マイホームを貸す事になり
なんとなくのサラリーマン大家さんになりました
chiro☆と申します。

募集してからひと月余りで入居者が決まり、少々家賃設定を失敗したような気がします。
が、長い目でみればそのうち収入になってくるのかと。

物件としましては、3LDKのデザーナーズ住宅オール電化（築3年）で、
購入金額は土地と合わせて3200万程度（諸経費抜き）です。

私の支払いは現在の住宅ローンの半分ほどなので、１４００万くらいと税金＋火災保険。

家賃は駅から遠い事と、長く住んでくれる環境を整備したいと思い１０万としました。


当面は、家賃分を一年貯金し繰り上げ返済に回していくつもりです。
が、大家さん経験のあるみなさんからみて、私の物件の状況は大丈夫でしょうか？


色々勉強させて頂き、そのうち＋が出るといいなと思ってます。
よろしくお願いします。

管理人の天の川です。
先日、政策金融公庫の融資を取り付けることが出来ました。
額的には1280万と小額ですが、なんとなく融資を引くコツみたいなものを掴みました。
興味のある方には、知っている範囲でノウハウ提供します。