[mixi]競売に初参加！ - ゆるいサラリーマン大家の会

[1] mixiユーザー 03月31日 09:45

昨日、水戸地方裁判所において入札。
関係書類についても記載方法は、まあ簡単。
執行官室で質問すれば丁寧に教えてくれます。
少なくても手続きに関して言えば、意外と敷居は低い雰囲気です。
免許書き換えの時の安全協会の方が100倍無愛想で失礼である。

[3] mixiユーザー 04月04日 23:26

保証金の送金
これが面倒である。ネット決済が出来ない！
専用の振込用紙を使って、金融機関の窓口で決済。

つうことは、昼の休憩時に金融機関に出向く
手間が必要である。

[4] mixiユーザー 04月10日 16:53

入札結果
･･･二番札でした。プロを僅差で抑えての二番札に大満足。
一番札は百万円の大差を付けての入札なだけに、まあ仕方ないでしょう。
いわゆる相場観の無い「素人入札」でしょうか？

[5] mixiユーザー 04月13日 23:40

次の入札

訳あり臭プンプンの地方都市の豪邸がターゲット。
50坪を超える建物に、250坪の敷地。抜群の日当たり物件は築17年。
しかも敷地には目的外物件の立派な駐車場。しかも債務者の親類が所有者。
ご丁寧にも登記も完了している面倒な物件です。さあさあ、どうする？

[6] mixiユーザー 04月19日 22:50

キター(･∀･)
自宅からの徒歩圏に出現した格安の借地権付き建物。
地代もこれまた格安で年間六万弱？
こーゆー物件って、危ないのです。いざ落札して再契約でトラブル発生。
大体が親の代から地主と店子関係とか、じつは遠縁だったとかで第三者だと無慈悲な地代値上げがあったりする。

で地主さんに会ってきました！

じつはこの物件の地主は宮司さん。そう地主は神社なんですね。
いわゆる地域の神社で正月には札を貰いに行っているワケで、堂々と話を聞いてきました。

結論から言えば、現在の地代で再契約は勿論の事、物件を賃貸にしようが自己居住用にしようが御自由にとの嬉しい回答。
こ、これを落札すれば20%以上の利回りが期待できる高収益物件のオーナーです。

家賃設定と利回りから入札額を決めれば、よほど欲張らない限り落札は可能。
なぜならば、借地権付き不動産自体馴染みの無い土地柄＆持ち家が当たり前の地方都市ですもの。
素人の参入は今回は無しと判断。ライバルは地元不動産屋と絞る。
奴らプロは、三年四年で投資分を回収するだろうから、＋最低限のリフォーム費用を折り込んだ分で入札額を決めるはず。
ならばこちらは、四年五年を目処に回収すると設定しての入札だ。

まず行うことは家賃の設定。客付け可能な額の調査です。

[7] mixiユーザー 05月11日 23:52

常に入札する。
競売は入金手数料と関係書類の郵送料、そして住民票が一通必要。
千円程度の参加料と解釈すれば、安いものだ。
物件に対しての相場勘を常に持つ緊張感が大切。買える買えないは別にして、自分の予測した額と相場にどれだけ近づいたかが大切。
真のOJTである。

[8] mixiユーザー 05月12日 23:54

今週と来週の開札

今週は270万円代の戸建住宅兼店舗を控えております。
この物件は築20年以上のものですが、立地条件が結構よくて
作りもよさそうなので入札しました。
ポイントとしては増築により、建ぺい率オーバーで違法建物である点。
さらに二方道路でありながら、狭小な公有地が部分的に被さっている点。
違法建築物なので転売業者は札を入れてこないはず。
また土地目的も狭小な公有地が邪魔をしており、切り売りが困難。
しかしながら自己住居用と考えれば非常に格安なので…
店舗の部分をどう考えるかだね。
例えば大型バイクの専用ガレージなどを考えてる人には向いている
物件と言えそうだ。

来週の開札は本トピックス６の物件。
行き付けの不動産屋にコメントをもらったところ、周辺環境が
イマイチなので良質の客は難しいのが一番の難点。
平成築で５ＬＤＫの物件は地域的に希少な物件なので
相場以下の家賃設定で客付けは十分可能であろうとのこと。
ただし、最近は入札代行を行う不動産屋が客を焚きつけて
無茶苦茶な額で入札するケースが多々あるので注意は必要
とのこと。たしかに不安要素ではあるが、地方都市において
借地権付き建物はどうだろうか？
　やっぱ土地建物両方欲しいと考えるよね、一般の方は。

と、ここまで書いて、ふと不安になった。
両方とも一番札だったらどうしよう…。
そ・れ・は　ありえないですね（笑）
落ちればラッキーの額で入札しましたから。

万が一の場合は、どなたかに転売しますよ。
手数料なしの実経費のみで。

　

[9] mixiユーザー 05月13日 23:32

次の入札確定

築7年4DK（35坪）土地70坪　居住者アリ（困ったことに母子家庭）
南斜面で日当たり良好。立地は農村部で、いわゆる田舎。
標準価額が290万円。
最大のライバルは買い戻しであろう。
290万円の15％増しで333.5万で入札して、家賃4.5万で賃貸。
表面利回り16％が目標。
占有者に貸すのも選択でありかな？
敷礼無しで、保証人を付けてもらう。
子供手当と生活保護で家賃は回収可能であろう。（…多分）

でも、これって弱者を食い物にする「貧困ビジネス」なのかな？
うーん、悩む。

[10] mixiユーザー 05月18日 14:36

ハイ、惨敗です。２件とも。

つーか、採算合うのかな？それとも自己居住用？
ならば納得なんですが。
まあ地道に進みます。

[11] mixiユーザー 05月25日 12:54

今週の入札物件

築51年の建物＋廃墟に近い物置二棟。土地は250坪。
物置は解体し母屋はマニアックにリホーム。
和風カフェを意識して直営でコツコツやるかな。
解体はちょっと大変ですが、ユンボにツカミを装着して直営。
重機回送に7万、ツカミが14万これは新規購入。廃材は地道に焼却し、瓦は産廃業者渡し。
直営は時間的コストの負担が大きいです。
庭はジャングル状態なので、これも重機でなぎ倒して整地するよう。
もっとも落札出来ればの話なんだけど。

[12] mixiユーザー 05月30日 00:14

落札してもうた。
まったくの予想外の結果に、さて困った。
築51年の古屋、土地は250坪と自己居住物件と考えれば格安で申し分ないのですが、
残金の三百万円について調達の目処がたたない。
しゃーないので預金の取り崩して対応かな。
どちらにしても、当面は本物件の対応に追われます。

[13] mixiユーザー 07月13日 00:34

いろいろ悩んだ末に所有権移転を決断。
先の事は、そのときになって考える。
そもそも、四百万円で２５０坪の宅地は買えないし、最大200平米までの再建築は法的にも可能なんだから。

[14] mixiユーザー 10月12日 12:48

物件放置プレイ…状態。
近々、残置物についての決断をしないといけない。

隣近所から植木の剪定など、多くの要請がある。
生活家財は廃棄するにしても、その他の面倒系の物品をどうするか？さて！

[15] mixiユーザー 11月09日 00:01

とりあえず残置物の処理を開始する。
学生アルバイトを使い、屋内整理に着手。

イメージとしては農村にある二世帯住宅の家財道具が全て残り、
まんま5年間の放置状態を考えてください。

なんたって車庫にはTOYOTAクラウンが残っているわ、冷蔵庫の中身も
そのまんまだわ。お骨はあるわ、卒業アルバムはあるわ、位牌もあるわ。
話題の年金手帳から、金庫だぜ！金庫。たぶん中にはもう意味をなさない
土地建物の権利書だろう。

しかし、正直、死体が出てきても不思議じゃないよ。

これが競売なんですね！

でもねえ～、楽しんでる自分がいるわけですよ。

敷地には大きなイチョウの木があって、銀杏が拾えます。

海水浴場までは、車で5分。ひたちなか海浜公園までは15分。

東京から２時間もかからない好立地。

徒歩圏内には大型ショッピングセンターもあるし、病院もある。

地方での生活にあこがれる団塊の世代に売却しちゃおうかな…。

[16] mixiユーザー 11月18日 00:00

とりあえず車庫のクラウンスーパーチャージヤーは処分できた。
某チロリン村の解体屋が回収した。
本当はリサイクル料金が発生するのだが・・・まあ、そういうことです。

このあたりはダーティーな世界なので突っ込みはナシです。

ただしＴＶ1台洗濯機１台冷蔵庫３台は自分でやるようだな。
学生バイトは、かよわい女子大生だから重量物は無理だろう。

まあ愛車ボンゴは最大積載重量900キロなんで、問題なく運べます。
載せるのが大変なだけ。
男子学生に動員を発令しますかね…。

にしても敷地850平米、建物200平米は…大きい（愕）。

コミュの誰か、買いませんか？安くしまっせ。

[18] mixiユーザー 12月06日 23:59

?日本介護福祉グループのＦＣから物件の問い合わせが入りました。
長期の賃貸契約が期待できます。が、リホームは不可避だ。
現状貸しで利回りを抑えるか、リホーム投資で一気に回収するか？
まずは打ち合わせだな。

[19] mixiユーザー 01月08日 00:51

築51年の建物＋廃墟に近い物置二棟、土地は250坪の物件

残置物の整理・清掃作業、まもなく終了。

普通は倉庫に保管して、裁判所の命令で着手するのですが

旧住人のお子さん達にアポがとれたので事情を話したところ

非常に話のわかる方たちで、「落札者さんで全部処理してください。」＆

「あとでオヤジが出てきても絶対に文句を言わせません！」と

心強い言葉をいただきました。

よくよく考えれば、極めて常識的な結果なんですよね。

バカなオヤジが借金こさえて実家が人手に渡る。

当時の家財道具とともに、家族の思い出の品々が出るわ出るわ。

買受人は処分に困るも、家族（子供たち3人）に連絡を取り、

一応、思い出の品は保管してあるので、回収なり廃棄の許可なりを聞く。

…まあ常識人ならば、どうするかなんだけど、まあ常識的な結果となり

ました。

わざわざ菓子折りまで持参して、丁重に対応してもらいました。

また町会の役員さんのところへ出向き、本人が失踪したとはいえ

いままで連絡を取らなかったことを謝罪しに行くと言ってました。

天の川的には、当初かなり乱暴に処分作業を進めていたので

アレだったのですが、極めて紳士的に残置物処理ができたのは

非常に助かりました。やはり他人の目が光る田舎ならではの

結果でしょうか？

[22] mixiユーザー 01月14日 23:05

＞のーみさま

現地調査ごくろうさまです。
ネット等での調査から一歩前進ですね。今回の調査でいろいろ掴めたと思います。

さて空室が目立つとのことですが、11/79＝0.139　空室率14％はどうだろう？

データ的に神奈川の空室率は16.1％なので地域と周囲の物件も調べないと判断は

つかないですね。

　神奈川って、非常におもしろいとこで全県域が投資対象の地域ですよね。

東京－神奈川を結ぶ鉄道沿いもＪＲ以外に京急・東急・小田急・京王と多く、

それぞれの路線に沿って特徴のある街を形成していますね。

まさに電鉄会社が作った街と言えるでしょう。

さて今回の物件で注意したいのが、付属の電化製品について。

これ、まさに諸刃の剣なんですね。物件の付加価値を強化する側面と故障時の

どえらい出費発生リスクの側面があります。

特に注意したいのは特殊な電化製品が設置されているケースがあります。

たとえばＬＰガスを駆動源とするエアコンなどですね。

こんなもんが付いてたら、修理やメンテナンス費用はもちろん、入れ替えには

ガス配管の撤去やらと面倒なことになりますね。

付属設備品はスタンダートな製品が設置され、簡単に撤去・設置が可能であるか

確認したいですね。

　またこれに類似するものとして、水栓類のチェックも必要です。

ヨーロッパ製のおしゃれな蛇口もパッキンの手配に大変です。日本の水道規格なら

交換も容易ですが、水栓以外に洗面台が輸入品だったりしたら、裏の配管全て

海外規格の可能性がありますので、配管の亀裂や水漏れなど、想定外のトラブルが

発生すると…考えるのも恐ろしいくらい面倒な対応が要求されます。

それにしてものーみさん、今回は特殊な物件を紹介されたようですね。

でも、お父さんから声援があったようで、とてもいいことです。

やはり不動産投資は購入時に大きな額を動かしますから家族の協力は

不可欠です。

　身内を冷静なブレーンとして置くのも大切です。やはり真剣に考えて

くれますからネ。

一人でやるのではなく、周囲の人間を巻き込んでＷチェック、トリプルチェックで

物件選びをしてはいかがですか？

[24] mixiユーザー 08月12日 22:34

震災の影響で競売が中断されていました管理人のホームグランドでもある
茨城と福島で再開されました。
まだまだ物件の数が少ないのですが、優良な物件も期待できそうです。

[25] mixiユーザー 08月15日 23:12

相場感を養う意味とモチベーション維持向上のために水戸地方裁判所の競売に入札することを決定。震災後一時中断していましたが今月から競売は再開された次第。
被災地の福島県いわき市も再開していますが、今回は準地元の水戸で作戦展開することに。
今回も利回り20%を目標値に設定。さて、どの物件でいくかな？

[26] mixiユーザー 07月17日 23:59

久々の書き込みです。
あの震災で私のホームグランドである茨城県県北からいわき市は大きく変わってしまいました。
　既に報道されていますが、人口３０万人のいわき市には、３万人の被災者
それもＴ電力から補償金を受給する被災者が移ってきています。
この三万人が不動産にどう影響するかを意識すべきですが、考える間もなく
高騰の一途となり、三年たった現在でも不動産価格は落ち着きません。

更に復興関係の作業員が大量に雇用されている影響で、現在立ち入りが
規制されている地域の賃貸も不足傾向です。
グーグルＭＡＰを見ながら、ホームズなどの物件情報を照らし合わせると
不動産から見た、被災地の傾向が理解できると思います。

[27] mixiユーザー 07月18日 00:31

入札したら落札しちゃった…。

コミュの皆様御無沙汰しております。管理人の天の川です。

今週開札の福島地方裁判所本庁　物件番号25年（ケ）48号を落札しました。

落札価額126万円の借地戸建です。場所は福島市内の飯坂温泉というエリアで、

温泉街の店舗兼住宅物件です。

住宅なのに風呂が無い特殊な物件ですが、これは外湯文化のある温泉地独特の

物件なんですね。

一番近い外湯は徒歩90秒にあり、回数券利用で１回１６６円ならば自宅に

風呂は不要です。もちろん徒歩圏には外湯が１２カ所もあるので温泉大好き

人間にはたまらん物件です。

占有者の解除とか借地の契約とかありますが、久々の物件購入に気分が高揚

しています。

ちなみに想定利回りは16％程度なので美味しい物件とは言えませんが

近い将来、温泉街で射的とかスマートボールとかの遊技場を経営しても

楽しいかなと…。

観光客相手の甘味処なんか楽しいかも。半分自営用として意識した入札でも

あります。

[28] mixiユーザー 07月28日 23:40

福島地方裁判所本庁　物件番号25年（ケ）48号についての続報です。

昨日、地主さんとお会いしました。

こちらの不動産経営のスタンスを伝えつつ、賃料交渉の結果、月12,500円で

成立です。年間で15万円が高いか安いか議論のあるとこです。

面白かった点として、地主奥様が土地の購入を持ちかけたことですね。

地主さんは84歳で奥様は60歳で後妻。これは何を意味するかと言えば…。

こちらとしても市街化区域で商業地、建ぺい率80容積率400は魅力的ですから

占有者を解除したあとに土地の入手に動きます。

もっとも面積自体20坪と狭いので何が出来るワケでもないのですが、

将来は温泉場でシェアハウスやスマートボール場、あるいは甘味処の

経営なんかは面白いですね。

現在の自宅を賃貸に出して、温泉場でセミリタイヤなんていいかも。

で、占有者対応ですが、地元の不動産屋に丸投げしました。

強制執行の含みを持たせ、ギリギリのラインで定期借家契約に

持っていくつもりですが、不動産屋曰く。

「うーん、無理だな。たぶん出ていく事になるでしょうねえ」と判断。

そりゃそうだ、地代＋家賃で相場は６～７としても、占有者は80前の

ばあさんですから稼ぎは無理でしょう。（そもそも年金生活者のようだし）

年金生活と言っても、国民年金だろうから貰う額だって知れている。

ここは市役所に出向き、高齢者住宅、場合によっては生活保護を

受給できるようなケースも考えないと…。

非情な選択ではあるが仕方ない、これが競売ってものなんだろうな。

でも一番悪いのは、親を放り出して内縁の妻と逃げたボンクラな倅だ。

親の面倒は子供がみる。あたりまえの事を要求するだけです。

[29] mixiユーザー 07月30日 20:55

福島地方裁判所本庁　物件番号25年（ケ）48号について

暑いですね、福島県は猛暑です。

今週末は981.Jpのセミナーに参加してきます。

チョット頭を冷やして来ます。と言うのも私自身、今回の物件の立地が

よく判っていない点もあり、今後の展開もイメージ化出来ていないのが

現状でして、このあたりをアドバイスしてもらおうと思います。

[30] mixiユーザー 08月06日 00:37

月曜日の昼下がりに占有者に面会した。

いきなりの泣き落とし作戦で攻め立てられる。
競売というシステムは基本理解していたので理不尽な要求や的外れな
言葉は無かった。

生まれ育った街で嫁ぎ、子供を育て、店（理容店）をやってきた。
今年齢八十になったが、まだまだ働き続けたい。自営業の国民年金は
二か月で8万円、ここから介護保険やら後期高齢者保険を引かれると年金は残らない。
息子は全く宛てにならないし、頼りたくない。客が来ないときは全然来ない、
それでも店は開けているので電気代も…。

甘いんだよね。そんな泣き言で引っ込む私ではないのです。

確かに強制執行は考えていないし、荒っぽい手段も考えていない。

「占有者や債務者の身の丈に見合った生活を提案する。」これが基本スタンス。

とはいうものの、こちらも人間、「情」だって少なからずあるので妥協点として破格の条件を提示。

現状のまま定期借家契約で賃貸継続。家賃は…店舗相場よりも25～35％OFF、もちろん敷礼保証金は一切ない。もちろん値上げもしない。家賃遅延が無ければ修繕は大家負担。

それでも無理だそうだ、「先も長くない年寄。頼るのは天の川さんしかいないのです（泣）…」

　ならこうしようば市役所の福祉課に行って市営住宅に入居できる手続きをしましょう。
併せて生活保護も申請すれば、悠々自適ではないものの、引退後の生活は保障されます。

頼るのはワタシでは無い！今まで税金を払ってきた国家に頼ってください。

そもそも私、他人です。母親は震災の影響でボケが一気に進んで逝きました。

「…息子を同席させますので、本日の夕方にお話しを再度お願いできますか？」
ホラ来た！息子はアテにして無かったのではないかな？では夕方再度参ります。

（…２時間後）

2対１の交渉になるも…同世代の息子は非常に大人しい方で、こりゃ一歩間違うとイジメになってしまう雰囲気。うーん想定外であった。

天の川「条件、お母さんに聞いた？」

息子「ハイ」

天の川「そういうわけなんだけど、一番いいのはアナタが母親を引き取るのが一番自然な納め方だよ」

息子「…」

天の川「とは言っても、あなたも恋女房との生活があるだろうし、子供も居るようだから、ここはお母さんに二万三万を仕送りして週末は店手伝っていけば、なんとかなると思うけどね、どうよ？」
（ちなみにこの息子、五人のコブ付恋女房と同棲中。扶養の子供は現在３人）

息子「はい、家内もパートに出ているのでなんとかなります」
（↑未入籍ネ。だから恋女房といったのだけど）

婆（占有者）「こんな神様みたいな人はいないから、裏切ることのないようにします（泣）」

天の川「…（おいおい、息子に頼らないと言ってたのは誰ですか）」

息子「頑張ります」

こんな調子で30分、ユルイ息子＆ヤリ手婆さんVS天の川の駆け引き合戦はどっちに軍配が上がるかは半年先一年先なんですけどね。
　勿論、保険は掛けておきました。「連帯保証人」と貸金業法の規制対象外の「家賃保証会社」の利用を。

頑張って家賃払ってね、それと孤独死は絶対ＮＧですからね。

[31] mixiユーザー 08月06日 00:42

ちなみに表面利回りは50％目標です。どうせ家賃は滞るのだから…。

[32] mixiユーザー 10月25日 01:00

競売物件その後

福島地方裁判所本庁　物件番号25年（ケ）48号についてですが想定内の滞納が発生。

保証人と管理会社を交えて四者面談。滞納額は19万円程度。

そこで一挙逆転の作戦を提案。

1）福島原発で働く。求人は多いのでドカンと被曝して男を上げる。どうせ齢50超、問題ない。
　癌が怖けりゃ、タバコを止めろ！

2）ロシアの蟹工船で働く。アングラな求人なので保証は一切ない。

3）角膜と腎臓を中国で売る。

どうかな～、どの計画でもお釣り出ちゃうよ～。とビビらせて本題突入。

店舗と住居を分離して、住居部分のみで再賃貸。家賃は6.5⇒4.5に変更して再契約。

その上で、恋女房と入籍して、ここに三世代で住む。

そうすれば、恋女房と同棲していたアパート家賃と店舗の家賃合計が11万円が一気に

4.5万で済む、すなわち楽になるという事。（バア様と同居になるけどね）

滞納分は借金として月1万で19カ月で返済、もちろん無利子という寛大な処置。

保証人のメリットは、立て替えた家賃分を優しい大家が返却する事を条件に、再契約時の保証人に

なること。これでリスクは6.5→4.5になる。ＮＯなら法的処理に則って、連帯債務を負うだけ。

管理会社のメリットは新たにテナント物件の客付け業務が仕事で入ります。頑張ってネ。

大家（私）のメリットはテナントの客が決まれば、家賃が入り、周辺相場よりも設定を安く

出来るけど、トータルでは増収となる見込み。まあ4万くらいかな？

そうなれば今まで月6.5が8.5になるので30％ＵＰですな。

私が直営で週末カフェとか開業してもいいのですが・・・それもいいなあ。

飲食店経営は昔からの夢だったからな～。
、

[33] mixiユーザー 11月07日 00:12

久々の書き込みです、ほぼ1年ぶりですね。
過疎化というか、限界集落的なコミュニティですね（笑）誰も読まない書き込みに精を出す管理人です。

さて、2014年に競売で入手した温泉地の物件は24か月経ったので、ほぼ投資金は全額回収完了。
途中家賃の値引き要請があったので、6.5万から4.5万に引き下げたりしてるけど、これからの家賃はすべてキャッシュフローになる。
あらためて利回り50％超の爆発力には驚きました。不動産投資って或る意味恐ろしい世界ですね。

で、実は昨年2015年にも競売で一軒家を落札しておりまして、こちらも利回り30％の物件です。
もちろん地方の物件です。ただねえ～成田からＬＣＣで3時間かかるのよね。
奄美大島は・・・。
この物件は単に旅行費用を経費化したいがための購入です。
投資分を回収したら、売却も考えてます。目の前は「青いサンゴ礁」誰か買わない？
つーか、コミュのメンバーで転売してサンゴ礁に遊びに行く節税物件にしませんか？
おっと、不謹慎発言でした。

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