ゆるいサラリーマン大家の会コミュの投資先の考え方

物件にも色々ある。
戸建て、店舗、マンション、借地権付き戸建て、土地のみ、など。
立地条件や地域、経年の度合いもまちまちである。購入法だって、不動産屋から買うもの、競売で落札するものなど多種多様だ。初めに自分の投資スタイルを決めておくと物件の取捨選択が楽だ。

コメント(18)

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[1] mixiユーザー 04月04日 22:51

一発勝負の格安物件
確実に落札できる物件が多々あります。

例えば事故物件というもの。

先月、水戸地裁において宅地化された土地300坪に築十数年の
上物付き物件がなんと二百万円で出ていました。
結局、入札は個人で1件でしたので、親せき筋が入札したと
思われます。
ただし「首吊りの家」。

悩みました…入札するか否か。
天の川が購入して、不動産屋に出す場合は、
ワンクッションおいているので瑕疵説明は不要。
法的にはなんら問題ありまへん。

菜園付き大型住宅として賃貸で出せば、賃料8万円は堅い物件。
年間98万円で利回り49％ですが…。

恐いのでやめました。

このあたりが「ゆるいサラリーマン大家」なんですね。

[2] mixiユーザー 04月05日 10:27

店舗付き住宅

これも立地が悪いと安くなる傾向がある。
でも大きな物置が付いた賃貸住宅と考えてみてはどうか？
大型バイクなど、趣味のものが比較的大きくなりがちな人には魅力的な物件かな？
駐車場などは始めから付いた物件多いので、問題は少ない。強いて言えば厨房品が残置物としてあるケースが多い。

[3] mixiユーザー 04月05日 10:42

アパート＆マンション

多分この手の物件が一番スタンダードな投資先であるだろう。
だがちょっと待て。
もしヘンな奴が住んだら？
もし出火されたら？
もし異色な宗教人に入居されたら？
一棟全滅だぜ。
これは怖い。

[4] mixiユーザー 04月07日 00:35

中古住宅専門店やすらぎ
古い物件を競売で仕込み、リフォームして三倍で販売している。
大変早いサイクルで物件を回している様子だ。
値下げも大胆。天の川の自宅に近い場所の物件は四百で落札し、千三百で折り込み広告を打つも、二週間後には百万引き。
見学者にはマックカードを千円分プレゼントした上で、更なる値下げを匂わすトークも。なかなか勉強になります。

[5] mixiユーザー 05月17日 00:01

海を一望できる売り物件が550万で出ている。
眺望は一級品。
　ソーダ水の中を、貨物船が通る…のロケーション。
違う、貨物船ではなく「遊漁船」だ。
どう考えても「ドルフィン」は無理だ。
「かもめ食堂」の方がしっくりいく場所だ。
数年掛けて、店舗にするかな。
500万は遊び金にしては、でかいいよな。

[6] mixiユーザー 11月27日 22:02

移住・住みかえ支援機構
http://www.jt-i.jp/institure/index.html

こんな政府系団体もあるんですね。

家賃保障というのが面白い。大東建託よりは信頼できそうですね（笑）。

税金を使っているので、なんか美味しい匂いがするような…。

[7] mixiユーザー 05月30日 12:41

設備投資で家賃アップを考えた。ただし戸建てでの話。

太陽光発電システムを設置してオール電化を図る。
大体これで200万円～300万円の投資になる。
支払いは家賃を充当する。相場＋平均的な電気代＝で家賃設定する。
入居者は電気使いたい放題
オーナーは節税に励む
償却後に自宅に移設。
無理かな～？

[8] mixiユーザー 06月08日 00:30

地震保険

私の先輩のサラリーマン大家の場合、、、

震災で6世帯のアパートが地割れが原因で　1.0度傾いたそうです。
地震保険に入っていなかった彼は、いろいろ調べた結果
1.7度傾くと、全壊扱いになるそうで
すぐさま地震保険に加入し、次の地震を待っています。（不謹慎）

とある、アパートオーナーの場合、、、

物件は、宮城県石巻市・・・
築3年のアパート　　地震保険は加入しておりました。
5,000万円の地震保険が支払われ、
ジャッキアップ等の修繕費用　約1,500万円
残った3,500万円を自己資金でもう1棟新築を先日契約。

地震保険は、修繕の義務はないんですね。

今からでも、地震保険はオススメです。

最近では、災害時に入居者が退去してしまった場合の
家賃保障のある地震保険もあるようです。

[9] mixiユーザー 06月08日 12:51

＞クンタキンテ編集長さん

私の物件も来週調査員がやって来ます。
被害箇所が若干あるので、多少は保険金が降りそうです。
修繕義務が無いことは初めて知りました。

しかし税制的にはどうなるのでしょうか？

[10] mixiユーザー 06月09日 00:40

＞天の川　豊さん
税制的にどうなのでしょう・・？
来週、保険会社の方と会うので聞いてみます。

最近では、地震・火災等の災害で
入居者が退去した場合の"家賃保障"特約もあるようで
現在調査中。（某三井○友海上）

＜追伸＞
JR日立駅近くで、まだ市場に出ていない
イイ投資物件情報があります。
興味ある方は、メッセください。
※営利目的ではございません。

[11] mixiユーザー 06月20日 20:53

地震保険がおりました。もちろん入金も確認済。
賃貸と自宅の保険で計90万円の臨時収入です。
泡銭ですが、機材と設備に投資します。
機材はユンボに装着するつかみ(クラブ)に投資。これで解体作業が速やかに対応可能になります。
設備はシステムキッチンを一式。これは競売物件に組み入れる予定です。さらに余裕があれば、パナソニックのシステムトイレ、アラウーノも手配したい。

[12] mixiユーザー 07月11日 12:40

最近、シェアハウスに興味ありです。
戸建（戸建てに限らず）てに複数の方が入居するシェアハウス。
都内近県ではかなりの個人オーナーが運営しているそう。

採算が取れるか心配だが、興味ありです。

[13] mixiユーザー 07月14日 22:22

よ～うやく、、
1年がかりで6世帯のアパートをＧＥＴしました。

さんざん仕事手伝って、売買金額を半額にしてもらって

今日、売買契約後、即、火災＆地震保険加入からの

プロパン屋にてリフォーム交渉

営業力にモノ言わせ、
自宅のエアコンまでタダで増設の内諾。

アパート経営って楽しい～～～～～

怖いぜ不動産取得税～～

[14] mixiユーザー 08月20日 02:26

Real　Estate　Laundering
さて、地方で良く見られる物件。調整区域に建設した農家住宅。
都市計画法４３条で規制されているために、建て替えや大規模修繕が
不可の物件です。大半が市街化調整区域です。
本来は農地で耕作されていた土地を親族に限り宅地化して住宅建設を認めた
ものですね。
このような物件が結構競売で出ます。…いや結構どころか毎回出ます。
物件の特徴として、緑豊かな農村部にあり100坪以上の敷地と50坪程度の建物、若者向きのシステムキッチンなどが装備されています。（ようするに農家が子弟に土地をただ同然で贈与している側面があるわけだ。）
反面、水道が母屋から分岐であったり公道との接面が見掛けは４ｍの進入路であっても構図では完璧な旗竿地で接面２ｍジャストであったりと微妙です。
ですからプロは入札しません、厄介な物件になるしね。
不動産投資の本を見ても、ほとんど触れていません、そりゃそうだ東京を中心に執筆されているだろうから。
で考えた、このような物件を活用できないかと。
水道や下水などのインフラと土地の権利関係がクリアされていれば賃貸で使える。近隣の新築アパートの家賃と同じ設定ならば競争力はあると思う。戸建が500万円未満で入手可能なので改装費込み500万で月家賃6.5万でも年利回りが15％は固い。こりゃ首都圏のワンルームより数段効率がいい。
活用方法のもうひとつはズバリReal　Estate　Laundering…
都市計画法４３条の例外規定を逆手にとり、販売ではなく再競売で買ってもらう方法。
すなわち「競売で入手した者は農村に居住しているものと同じ資格を持つ」という例外規定の脱法行為ですね。これならば再建築も大幅修繕も可能。でも裁判所通すと手数料が60万円くらい発生するのが難点。使えるのは首都圏に近いエリア限定かな？
もうちょっと調べてみます。

[15] mixiユーザー 03月01日 23:31

手段を選ばぬ物件名称

メゾン××とか、なんたらエステートとか、普通のアパートじゃん！
だったら思い切ってこんな名称はどうよ？

http://a-zumi.jp/detail.php?id=53&schemas=type106_53_3&detail=18

[16] mixiユーザー 11月12日 22:29

一番物件の店子様が出ていくと通告キター！

ついに来ました、転出通告が。
やはり月７万円の家賃が生活を圧迫していたのかなあ…。
（退去の意向は以前からあったのですが…）

さて問題は出口戦略ですが、売却もアリだし再度賃貸募集もありかな。
客付けに一番苦労した物件であり、私の出発点的な物件なだけに複雑。

一応売りに出してあるものの反応はサッパリ。
建物自体は非常に良い物件だが、津波被災地なだけに需要は微妙。

復興地域なので作業員用宿舎には需要がありそうです。
駐車場が１台という地方では致命的な弱点はあるのですが…
慢性的な物件不足エリアなので勝ち目はあるかな。

時期的なタイミングも踏まえて動くことにしよう。

[17] mixiユーザー 11月17日 21:50

早速借りたいと連絡が来た。
会社の寮として借りたいとの事だが、７ＤＫの物件なら七人は入居するわけで、建物の痛みも相応に進む。だから家賃は高めに設定することに。
月額10万円、礼０敷２を提示。物件の慢性的不足状態という地域性追い風を今回はフルに利用することにした。
ちょっと後ろめたい気もするが、強制しているわけではない。あくまでも等価交換に基づいた民間契約。選ばれるのはこちらですから。

[18] mixiユーザー 12月16日 23:19

退去後の物件は悲惨な状態だった。

襖に大穴、床には大きな傷＋下手くそな補修痕、ワケの分からんステッカー痕、挙句、猫の爪痕…。ガスコンロや排気ファンは一度も掃除した形跡はない。

リホーム費用推定100万円…。
他人の家、借家という意識の無い人間には貸してはいけない。
ちょっと精神的に折れそうです…。

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