住まいづくり相談室コミュの敷地12.4建蔽80容積300近隣商業地区前面北道路４M

こんにちは。

夫婦とこども２名（５歳と１歳）の住宅建築を考えて上記の土地購入についてアドバイス等頂ければと思います。

当初、建蔽60容積200の２０坪くらいの土地に延床100から120平米位の住宅を建てたいと土地を探していましたが、なかなかこれと言った物件に巡りあたらず北側以外の三方に囲まれた上記の土地を購入検討しています。
（近隣商業地区と言うことで回りに商業施設が出来ることも一応理解しています。実際スナックとか飲食店が出来れば困るのですが、、、）
目一杯の容積率なら12.4×3.3×3で122.76のボリュームが建つと思うのですが不動産屋さんのチラシには80平米強の参考プランがありました。（道路斜線？北側斜線？高度地区？建物価格のため？）実際８０平米の建物しか建たないようならこの土地を購入は見送りますがプランを入れないと建物のボリュームって出ないものなのでしょうか？
土地を購入していないのに建築士に相談に行くのもちょっと気が引ける（有料だと辛いし）し不動産屋さんでは曖昧な返事しかかえってこないので購入に踏み切れないです。

素人考えでは建蔽、容積、道路斜線、北側斜線、高度地区等で３次元的に「このボリュームが最大です」とすぐにわかりそうな気もするのですが・・・・・

あとボリュームが解決した場合近隣商業地区で気をつけた方がいいことがあれば
アドバイスを頂ければと思います。

よろしくお願いします。

コメント(8)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 05月25日 09:53

ここでいう不動産屋さんは土地や建物の売買が専門で、３次元的なヴォリュームチェックまではおこなわないと思います。

有料でも建築士に相談して、法規に関するチェックをしてもらった上のヴォリュームチェックをすることをお奨めします。

法規に関するチェックは不動産屋さんがしてるはずですから、ヴォリュームチェックだけになると思います。
ヴォリュームチェックだけならそれほど作業量はありませんから、依頼してみてはいかがでしょう。

[2] mixiユーザー 05月25日 10:28

サーフデラックスさん、こんにちわ＾＾
大阪で設計事務所をしています。

容積率３００％との事ですが、道路幅員の狭さが気になりますねえ。
例外を除いて、その幅員ですと２４０％まで下がります。
という事は、12.4ｘ3.3ｘ2.4＝98.2?がMAXです。

また、道路斜線の影響で３階部分はセットバックが必要となるでしょう。
斜線については天空率という緩和規定もありますが、それを活用するには
専門書を一冊理解するぐらいの知識が必要です。

間取りについては、狭小敷地の場合、玄関・ホール・廊下・階段の大きさ
が大きなウェートを締めるようになり、それらを合理化する発想・ノウハウ
が必要になってきます。

間取りを考えるのは楽しい作業ですが、わずかな費用を惜しんだばっかしに
ずっと不便・不快な生活を送るのはナンセンスかとも思います。
電話相談やメール相談では無料で相談に応じる設計事務所も多いと
思いますよ＾＾

[3] mixiユーザー 05月25日 14:42

道路幅員ですか
３階部分がセットバックで２４０％までとなるとちょっと、
いや、かなり興味が薄れてしまいます。
地下を掘るとなるとお金もかかるし、でもビルトインガレージなら
容積率が緩和されるとも何かの本で読んだ気もします。

どちらにしても購入前に設計事務所に土地を見てもらうようにします。

アドバイス有り難うございます。

[5] mixiユーザー 05月25日 17:31

建築のボリュームは、建蔽率や容積率で単純に決まるものではありません。土地の購入は、何千万円もするような大変な買い物、一生の買い物ですから、きちんと裏付けをとってから購入するのが当然ではないでしょうか。不動産屋さんは、斡旋して売るのが仕事です。ならば都合の悪い事は言わないでしょう。購入者側に裏付けをとるための知識がなければ適切な判断はできないですね。

建築士は、建て主に代わって、いろんな事を調べたり、アドバイスしたりするのが仕事ですから、事前に相談したうえで、土地を購入すれば安心です。購入する土地の値段に較べたらそのための費用など微々たるものだと思いますよ。

相談するときに、設計の依頼ではなく、土地購入のためのアドバイスを受けたいと伝えて依頼されるとよいと思います。口頭でのアドバイスなら、1時間あたり5000円～1万円も払えば充分だと思います。10万円も出せば報告書をつくってもらえると思いますが。

[6] mixiユーザー 05月25日 18:05

ちょっと気になったことを書いておきます。
近隣商業地域ということで、日影規制の指定のない地域かな、と思いますが。日影による規制とは、建物が建ってる場所ではなく、建物の日影が落ちる場所で決まります。建ってる場所に規制がなくても、住居地域に隣接したところでは、そこに落ちる影について住居地域の規制を受けるわけです。とくに、近隣商業地域は住居地域などに隣接している場合が多いので、注意が必要です。必ず、役所に行って、用途地域図を確認することをお薦めします。

[7] mixiユーザー 05月28日 10:07

建築家によっては、数万円程度（契約した場合は設計料に含まれる）で、想定される土地と予算提示を基に、法規制を調べて、ラフプラン作成+模型まで作ってくれるところもあります。実際わたくしも都内の設計事務所に勤めておりますが、土地探しからでも、割と親身になってくれるところも多いと思います。予算内でできる建物も具体的にイメージできるので、叩き台として、又は新たな方向性を模索する意味でもご検討されたら如何でしょうか？

[8] mixiユーザー 05月28日 15:01

5で、専門家への相談をお奨めしましたが、そのときには、工務店やハウスメーカーと、設計事務所は、同様でないことを理解して下さい。

工務店やハウスメーカーでは、工事受注のための営業で案をつくったりしますが、設計事務所は設計を考えるのが業務です。設計事務所では、工事業者の都合ではない中立的客観的なアドバイスを受けられますが、相談にあたっては、何を頼むのかを明確に伝えましょう。

口頭での相談も応じてもらえるでしょうし、現地を見てもらったり役所で調べてもらうこともできるでしょう。建物のボリュームを出してもらったり、概略の計画案まで考えてもらうこともできると思います。

設計事務所には業界で取り決める料金表がありません。どこまで頼むのかによって料金が異なるので、いくら費用が掛かるか訊ねてください。

ログインすると、みんなのコメントがもっと見れるよ