考えよう！　マンションの諸問題コミュの高額な修繕積み立て金

はじめまして、似たようなトピがなかったので新規トピ上げさせて頂きました。

現在、築13年のマンションに住んでいるのですが、
今後の大規模修繕計画の試算をしたところ、億単位の赤字になる事が発覚し
修繕積立金が現状より2万円の値上げが必要だと言われました。
もちろん、お子さんのいる家庭が多いので皆大反対でしたが、
説明会で修繕委員の話を聞き、皆金額の根拠には一応納得。
その際下記のような説明をされました。

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・54戸で平均よりは小規模なので割高になる傾向にある
・試算は国土交通省が出している最新フォーマットに基き一級建築士が試算して　おりまっとうな数字である
・一般的に殆んどの物件が販売時は購入者を増やしたいが為に、安く設定し数年後に値上げする傾向にある。
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しかし、どの物件(築浅・古)に関わらず積立金が3万なんて所どこにも無く、
ローンが終わっても管理費＋駐車場もいれれば5万近くなってしまいます。
老後、これでやっていけるのかとても不安です。

支払い額を計算し、一生5万払い続けるなら安い中古の一軒家かマンションに
移った方が良いか考えています。

しかし、収入も少なく購入に基く経費(利息やリフォーム等)を考えると
トータルで1200万位の築古物件しか購入できそうにありません。
旦那が飲食でサラリーマンではなくローンを組めるかも？？

長くなりましたが、この金額は適正なのか、移った方が良いのか皆様の
ご意見をお聞かせ下さい！！とっても悩んでます…

＜補足＞
・現在は夫(37)と私(33)の二人暮らし。近いうちに子供も欲しいです。
・3ＬＤＫ分譲に住んでおりますが、義兄が離婚をし、義兄名義のまま
　家賃という形で共同でローンを支払っています。
・旦那側としては、頭金も500万程両親が援助していることもあり、
　売却しても損をするので、私達に住んで欲しいとの事。

コメント(7)

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[1] mixiユーザー 09月26日 08:00

はじめまして。

＞　3ＬＤＫ分譲に住んでおりますが、義兄が離婚をし、義兄名義のまま
　家賃という形で共同でローンを支払っています。

が、よくわかりません。トラブルの元ですから、どんなに信頼し合っていても、普通はそんなことはしないものですが…

売却の際に障害があるということでしょうか？

[2] mixiユーザー 09月29日 19:10

当方マンション管理士です。

「築13年、54戸のマンションで今後の修繕計画の試算で億単位の赤字・・・」
これを見て思ったのですが、今までの維持管理を管理会社に全てお任せで進めてきたのではありませんでしょうか？

管理会社もたくさんあり、中には居住者（管理組合）のことより自社の利益を優先して、必要の無いような工事を提案してくる会社もあります。でもそれをしっかり見抜けず管理会社の言うままに工事を進め、結局は修繕積立金が減っていき、大規模修繕工事を行おうとした時には資金がショートしていたなんて話は良く聞きます。

また分譲当初から全ての日常管理（メンテナンス）を管理会社任せにしているところでは、概して毎月支払っている管理会社への管理委託料が高額なところが多いです。
ここ数年管理組合様からの経費削減の依頼が増えてきており、それだけ将来の修繕費に対する意識が高まってきているということです。

もしこれまで管理会社に対して何もアクションをおこしてこなかったのであれば、まずは現状の管理会社に支払っている内訳（会計業務費、管理員業務費、清掃費、設備点検費・・・）が適正な金額なのかどうかをチェックしてみた方が宜しいかと思います。
我々が間に入って精査をし、他社の見積りを取得して交渉しますと、物件によって差はありますが20～30％の費用削減が見込めるところが多いです。
（事例?600戸弱の築3年のマンション：年間約2400万円の経費削減　?１００戸弱の築2年のマンション：年間約400万円の経費削減　?築13年50戸のマンション：年間約120万円の経費削減・・・）
管理費で経費削減をしてその余剰金を修繕積立金に移管していくように考えてみるべきです。

これらの作業はもちろんマンション管理士に頼まなくても管理組合自らで出来なくはありません。
そのためには意識を持った方が1人でも多く立ち上がり、まとまって行動していくことが必要です。

ご参考になれば幸いです。

[4] mixiユーザー 09月30日 09:58

謙信の”義”さんが、おっしゃる通り、
丸投げすると、業者に利益をガッポリ持っていかれます。
人任せにしないことが大切ですね。

ただ、いい管理をした場合でも、
月４万なら、３０年間で、１４４０万円
月５万なら、３０年間で、１８００万円
もの経費がかかります。
戸建ての場合は、真面目にやっても３００万円で済みます（中には、全く掛けないというお宅もあります）

それだけの金をかけてもメリットがあるマンションなど、この世にあるのだろうか？　と思ってしまいます。都心の特殊な億ションは、別かもしれまんが。

値段について、
文京区、で、築１０年以内・駅から１０分以内の物件を比較しました。
マンションは、
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=area&frm_rsrch=1&pf=13&search=1&sap=1&geo=13105&from=0&to=0&year=0&yearto=10&spfrom=7000&spto=9000&wlk=10&key=&=
戸建ては、
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&lc=03&md=area&frm_rsrch=1&pf=13&search=1&sap=1&geo=13105&from=0&to=0&year=0&yearto=10&spfrom=0&spto=0&hsfrom=7000&hsto=9000&wlk=10&lr=0&key=&=

となっていて、文京区のような好立地でも、戸建ての方が特に高いということはありません（同じ延べ床面積での比較です。イニシャルコスト、つまり、修得時の経費で比べてさえも、差がありません。）
マンションが半額というなっらともかく、

むしろ、マンションの方が高いです

話になりません。
「安い値段で立地のいいところに住める」というのは、全くの嘘っぱちですね。

住んでからのランニングコストを考えるまでもなく、マンションが金銭的に圧倒的に損だということは、明白です

[5] mixiユーザー 09月30日 11:56

トピ主です。
皆様お忙しいところご丁寧な回答ありがとうございます。

＞やっちゃんさん

＞＞どんなに信頼し合っていても、普通はそんなことはしないものですが…
売却の際に障害があるということでしょうか？

もともと、一番高い時期に買ってしまい売却しても大した額にはならない為、
損をする＆ローン完済後は私達のものになるという話でした。
私達の結婚のタイミングと離婚が重なりこのような形になりました。
私の実家の考えは仰っているように、「絶対にトラブルの元だから書面にするなりしっかりとして欲しい」と
伝えてはいるのですが、結局書面にもせず現在に至っています。
一向に出てこないので何度かお願いはしているのですが、
旦那の家はそういうところで少しルーズ？なようで結局なあなあできてしまっています・・　

＞謙信の“義” さん

まだ、1年半しか住んでいませんが、まさに今までの維持・日常管理を全てお任せで進めてきたようです。
近所にいくつか系列マンションがありますが、当館は修繕委員がおらず他の館の方が兼任でやっているようで、どうやら住民自体関心が薄いようです・・

管理会社を変える話も住民からでました。
しかし、説明会の際安易に変えるのは危険といわれました。
理由は、
・書面で引継ぎをしても今までの細かい事、把握していた事が伝わらず
　また1から管理会社と関係を築いていかなければならない
・今も余剰金があり積み立てをしてますが、それは住民の資産として
　とってある。管理費が安くなっても結局余剰金分くらいしか安くならないない　可能性がありリスクが高い
・今の管理費も決して高くなく、むしろ安いくらい
　(全て現在マンション関係で仕事をしている理事の方談)

今手元に資料がありませんが、とりあえず管理費の確認をしてみようかと思います。

職場からも1時間40分で遠く、最寄駅からもバスなので超不便です・・
お金があれば本当に引っ越したいです(泣)

[6] mixiユーザー 09月30日 13:54

＞　サヨ　さん

それでは、サヨさん御夫婦のものとして売却することは、絶対に不可能です。不動産業者さんは、仲介すらしてくれないでしょう。書面にしないのは、本当に変ですよ。義兄の方のものとしては、売却出来ます。
どうか怒らないでください。極端な話ですが、義兄の方が、自分の物件として勝手に売却することは十分に可能です。その場合、裁判になっても負ける可能性があります。

職場から、一時間４０分でバス便とのお話ですが、
このまま持ち続けると、爆下げは間違いありません。
埼玉県でいうと、大宮よりも向こうかと思われます。
中古の売り出し価格（これで成約することはまずありません。値引きして売れるか売れないか…といったところです）

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=station&frm_rsrch=1&pf=11&search=1&ln=2105&station=1&stn=2484&stn=2483&stn=2482&from=0&to=0&year=10&yearto=20&spfrom=6000&spto=8000&wlk=0&bflag=1&key=&=

など、新築時に比べて大幅に値段を下げています。

[7] mixiユーザー 09月30日 16:25

＞トピ主　さま

管理会社を変えたらといって１８０度上手くいくとは限りません。
私見ですが、担当者（フロントマン）の質・社内の情報共有体制・・・を見ていてこの会社が飛びぬけて良いといえるところが残念ながらありません。
肝心なのはどこの会社に委託するにせよ、“管理組合が管理会社を使うくらいの運営を自主的に行っていく”ことです。そうしないと結局は区分所有者が多額の出費をするはめになります。

ここ数ヶ月、携わった2件のマンションで同じ状況に出くわしました。
たまたま両方とも築12年で、これまでずっと管理会社に全部委託してきたマンションで、大規模修繕工事の提案がそれぞれ管理会社からなされたのですが、管理会社担当者が出してきた見積書の金額がどちらも現状の修繕積立金残高とほぼ同額の見積りでした。
たまたま両マンションともそのまま管理会社にGOサインを出さず、私のところに相談に来られ、私が設計監理をお手伝いし、相見積りを取得し、ヒアリングを行った後、結果として改修専門工事会社に発注となったのですが、その発注額は最初に管理会社が提示してきた金額の30％程度安価なものでした。
おわかりかと思いますが、管理会社は管理組合のお財布状況を熟知していますので、こういうことをしてくるのです。
でもそれを見抜けずそのままGOサインを出してしまう管理組合がまだまだ多いというのが現状です。

ご参考になれば・・・

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