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＊この記事は、大家向けのものですが、知っておくと、家を借りるときに、参考になります
高齢単身者や生活保護受給者などの住まい探しに困っている人たちのために、住宅セーフティネットという制度があることをご存知でしょうか。
これは、住宅を確保することが通常よりも難しい「住宅確保要配慮者」の住宅を確保するためと、全国的に増えている空室を活用させることを狙いとした取り組みです。
そこで今回は、「住宅セーフティネット制度」のポイントと「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅」として物件を登録することで、大家さんが得られるメリットとデメリットについて全2回に分けて解説します。
空室対策に行き詰まっている大家さんは、ぜひ参考にしてください。
もくじ [表示]
家賃収入でローンを軽減する賃貸併用住宅とは…【低金利・長期融資の解説書プレゼント】
住宅セーフティネット制度とは
人口減少による賃貸物件の空室増加が懸念される一方で、高齢者や低額所得者、子育て世帯などについては、トラブルや家賃滞納などに対する懸念から入居審査において貸主から入居を断られやすいという傾向があります。
そこで国は、「住宅セーフティネット法」を制定し、このような住宅の確保に一定の配慮が必要な人たちを「住宅確保要配慮者」と位置づけ、賃貸物件を借りやすくする取り組みを行っているのです。
住宅セーフティネット 情報提供システム
増え続ける高齢者問題
内閣府の平成29年版高齢社会白書によると、65歳以上の高齢者の単独世帯は2000年には307.9万世帯だったのが、2015年には624.3万世帯と2倍以上に増加しているそうです。
さらに、65歳以上の者のいる世帯総数に占める単独世帯の割合で見てみると、2000年には19.7%だったのが、2015年には26.3%とこちらも上昇しており、単に高齢者が増えているだけでなく、一人暮らしをする高齢者の割合が増えていることがわかります。
高齢者が一人暮らしで賃貸物件を借りる際に最もネックとなるのが、孤独死です。
高齢者の単独世帯については、自宅で体調を崩しても、家族がいないためすぐに気がつく人がおらず、貸主が発見した時にはすでに亡くなられて数日経過した後だった、ということも珍しくありません。
貸主としては、所有物件で亡くなられると、いわゆる事故物件として扱われ、家賃相場が下落する可能性があるだけでなく、発見が遅れると死体の腐乱によって室内の原状回復に多額の費用がかかるといったリスクが懸念されます。
▼65歳以上の者のいる世帯数及び構成割合と全世帯に占める65歳以上の者がいる世帯の割合
65歳以上の者のいる世帯数及び構成割合（世帯構造別）と全世帯に占める65歳以上の者がいる世帯の割合
内閣府 平成29年版高齢社会白書
一人親世帯の低所得問題
離婚や死別などの一人親世帯については、低所得になる傾向があり、賃貸物件を借りる際にもなかなか入居審査が通らないという現状があります。
社会保障審議会生活困窮者自立支援及び生活保護部会の資料によると、2017年における母子世帯の生活保護受給世帯は9.9万世帯もあったそうです。
一人親世帯については、親が仕事をできる時間が限られるため、所得が低くなる傾向があり、賃貸物件の入居審査においても家賃滞納リスクが懸念されます。
厚生労働省 生活保護制度の現状について
公営住宅から空き家の活用へ移行
これまで国は、こういった住宅の確保に配慮が必要な人たちのために公営住宅の提供などで対策を講じてきましたが、人口減少が続く日本において公営住宅を積極的に増やすことは難しくなってきました。
そこで、改正住宅セーフティネット法では、新たに公営住宅を建築するのではなく、空き家など賃貸物件の空室を活用する方向にシフトしたのです。
登録制度の開始
2017年10月に施行された改正セーフティネット法により、住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度が開始しました。
東京都の場合、次の登録基準を満たす物件について、高齢者や低所得者（生活保護受給者）、被災者、障害者、子育て世代などの住宅確保要配慮者の入居を拒否しない物件であることを登録することができるようになったのです。
東京都の住宅登録基準
床面積が25�岼幣紂淵轡Д▲魯Ε垢両豺腓亙姪售霆爐△蝓�
耐震性を有すること
トイレ、バスルームなどの設備が完備していること
周辺の家賃相場と均衡を失しないこと
※東京都都市整備局のホームページより抜粋
住宅セーフティネット制度に登録するメリット
住宅セーフティネット制度で物件を登録すると、不動産投資においてはどのようなメリットがあるのでしょうか。
専用ホームページに掲載されることによる空室対策に
住宅セーフティネット制度で登録をすると「セーフティネット住宅情報提供システム」という専用ホームページに物件情報が掲載されます。
同サイトは、低額所得者、被災者、高齢者、身体障害者、知的障害者、精神障害者、子育て世帯、外国人などの住宅確保要配慮者を対象とした賃貸物件検索サイトで、ほかの一般的な賃貸物件検索サイトとは完全に差別化されているため、物件情報が掲載されることで効果的な空室対策となることが期待できるでしょう。
競合物件が少ない
賃貸物件検索サイト大手の「LIFULL HOME’S」の場合、東京都の賃貸物件だけで約14万8000件もあるのに対し、住宅セーフティ制度に登録して掲載されている物件数は、2019年1月時点において東京都で281件と非常に少なく、物件が競合してユーザーの目にとまらないというリスクがかなり減ります。
一般サイトで多数の競合物件を相手に空室募集をするよりも、住宅確保要配慮者というニッチ層をターゲットとして絞り込むことで、早期成約の可能性が高まるでしょう。
改修費用に補助金が出る
セーフティネット制度に登録すると、国や地方公共団体から改修工事について一定の補助金が出ます。
例えば、シェアハウスの改修費補助であれば、改修するシェアハウス内の住戸数×50万円を上限として国から補助を受けることが可能です。
また、昨今社会問題となっている空き家をシェアハウスに用途変更するための改修工事の場合であれば、改修する住戸数×100万円を上限として補助を受けることができます。
スマートウェルネス住宅等推進事業 住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業 Q＆A
借主に対するサービスがよい
借主に対するサービスがよい
登録物件に入居する住宅確保要配慮者については、都道府県が指定する居住支援法人などから、入居に関する相談や生活相談、見守りサービスといった独自のサービスを利用することが可能です。
また、家賃や保証料の減免や補助も受けられるというメリットもあります。
借主にとって魅力的なサービスがあることで、成約率のアップが期待できるでしょう。
このように、住宅セーフティネットに登録することで、独自の空室対策を講じることができる点が大きな魅力です。
次回は、住宅セーフティネット制度を利用するにあたって知っておくべきデメリットや、事前に検討しておくべき対策などについて解説したいと思います。
前回 は住宅セーフティネット制度のポイントと、不動産投資において物件を登録することのメリットについて詳しく見てきました。
第2回目の今回は、住宅セーフティ制度に登録するにあたって事前に知っておくべきデメリットや講じておくべき対策について解説したいと思います。
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家賃収入でローンを軽減する賃貸併用住宅とは…【低金利・長期融資の解説書プレゼント】
住宅セーフティネット制度に登録するデメリット
魅力的な登録制度ですが、全くデメリットがないというわけではありません。
以下の点については、事前によく理解した上で制度を利用することが重要です。
登録手続きに手間がかかる
住宅セーフティネット制度に物件を登録するためには、申請書のほかに、以下のような書類の提出が必要になります。
付近見取り図
配置図
各階平面図
建築確認済証
耐震基準に適合していることが確認できる書類
このように、複数の書類を揃えて申請する必要があり、また物件によって書類も微妙に異なることから、手続きに手間がかかるというデメリットがあります。
ただ、この点については改善されつつあり、東京都の場合であれば2018年7月10日から電子申請が可能になったほか、同年10月15日から登録申請手数料についても無料になりましたので、デメリットについてはある程度緩和されたと考えてよいでしょう。
入居者属性に応じたトラブル対策が必要
住宅確保要配慮者については、一般的な賃貸物件の入居審査で断られることがある、特殊な属性であることに違いはありません。ここでは、よくあるトラブルについてまとめてみました。
高齢者：入居中の不慮の事故や孤独死により、資産価値が低下する可能性がある
低額所得者：家賃滞納を引き起こすことがある
外国人：言葉が通じなかったり、文化の違いによるトラブルが起きる可能性がある
障害者：日常生活に支障が出る可能性がある
このようなトラブルが予想されるため、住宅確保要配慮者の属性に応じて、適切な対策を講じる必要があります。
住宅セーフティネット活用にあたっての対策
登録制度を利用して住宅確保要配慮者を積極的に受け入れることは、これからの日本の社会事情を考えると適切な判断といえるでしょう。そこでここでは、トラブルを回避するための有効な対策について解説していきたいと思います。
高齢者・障害者対策
高齢者や障害者については、家賃滞納などについては保証会社を利用することでリスクヘッジすることが可能ですが、自宅で体調を崩した場合など、日常生活に支障が出てくるケースについては、保証会社ではカバーできません。
そこで、高齢者や障害者を受け入れる際には「身元引受人」を親族の中から選出してもらい、本人の身体に何らかの問題が発生した場合に、積極的に支援するなどの約束を取り付けることが重要です。
身よりも親族もいない高齢者や障害者を引き受けることは、万が一の時に貸主が対応せざるを得なくなる可能性が高いため注意しましょう。
そのほか、高齢者や障害者でも安心して住めるよう、物件自体のバリアフリー化についても検討してみてはいかがでしょうか。
建物のバリアフリー化（スロープ）
低額所得者対策
低額所得者については、家賃滞納についてリスクヘッジをすることが最大の課題となります。
保証会社を利用することが可能であれば問題ありませんが、低額所得者の場合は保証会社の審査が通らないこともあるため注意しなければなりません。
そんな場合に利用したいのが、生活保護受給者の「代理納付制度」です。
生活保護受給者については、住宅扶助費が自治体から支給されるため、通常であれば家賃滞納は起きないはずです。ところが、支給された住宅扶助費を家賃の支払いに充てず、他の用途に消費してしまい、家賃滞納を引き起こしてしまうケースがよくあります。
そこで、事前に申請することで、住宅扶助費を自治体などから直接賃貸物件の貸主に対して振り込む「代理納付制度」を利用することができるのです。
代理納付制度を利用すれば、本人が生活保護受給者である間については、自治体などの実施機関から直接家賃が振込まれることになるため、家賃滞納のリスクは回避できるでしょう。
外国人対策
インバウンド外国人が増加傾向にあることを考えると、外国人対策は住宅セーフティネット制度に登録するかどうかに関わらず、今後重要な対策となることは間違いないでしょう。
外国人を入居者として受け入れる場合、最も懸念されるのが文化の違いによるさまざまなトラブルです。昨今では、外国人入居者が自宅でパーティーを開いて近所から騒音クレームが発生するというケースも発生しています。
そこで、外国人入居者を受け入れることを想定して、居室に英語や中国語に翻訳した生活マナーなどを記載した「入居者用パンフレット」を備え付けることが有効な対策となります。
すでに、インバウンド外国人の取り込みが激化している民泊業界では、外国語に翻訳したパンフレットは必須となっていますが、賃貸物件についても今後は同様の対策が必要となるでしょう。
また、賃貸借契約書などについても、重要な箇所について外国語に翻訳しておくと、契約に関するトラブルも回避できます。
大家にとって住宅セーフティネット制度は救いとなるか
国はセーフティネット制度の登録物件について、2020年までに17万5000戸を目標に掲げています。
セーフティネット住宅情報提供システムによると、2019年1月時点での総登録戸数については7208戸とまだまだ少ない状況ではありますが、今後日本が迎える超高齢化社会やインバウンド外国人の増加などから需要を考えると、将来的には登録物件数が増えてくる可能性はあるでしょう。
新築や築浅など、比較的入居者がつきやすい物件はあえて登録制度を利用する必要はないかもしれませんが、築20年以上経過した中古物件をお持ちの場合は、ほか物件との差別化という観点から登録制度を利用するメリットがあるといえるでしょう。
棚田 健大郎
行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー
大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。行政書士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を取得し、棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。
＊この記事は、大家向けのものですが、知っておくと、家を借りるときに、参考になります
高齢単身者や生活保護受給者などの住まい探しに困っている人たちのために、住宅セーフティネットという制度があることをご存知でしょうか。
これは、住宅を確保することが通常よりも難しい「住宅確保要配慮者」の住宅を確保するためと、全国的に増えている空室を活用させることを狙いとした取り組みです。
そこで今回は、「住宅セーフティネット制度」のポイントと「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅」として物件を登録することで、大家さんが得られるメリットとデメリットについて全2回に分けて解説します。
空室対策に行き詰まっている大家さんは、ぜひ参考にしてください。
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家賃収入でローンを軽減する賃貸併用住宅とは…【低金利・長期融資の解説書プレゼント】
住宅セーフティネット制度とは
人口減少による賃貸物件の空室増加が懸念される一方で、高齢者や低額所得者、子育て世帯などについては、トラブルや家賃滞納などに対する懸念から入居審査において貸主から入居を断られやすいという傾向があります。
そこで国は、「住宅セーフティネット法」を制定し、このような住宅の確保に一定の配慮が必要な人たちを「住宅確保要配慮者」と位置づけ、賃貸物件を借りやすくする取り組みを行っているのです。
住宅セーフティネット 情報提供システム
増え続ける高齢者問題
内閣府の平成29年版高齢社会白書によると、65歳以上の高齢者の単独世帯は2000年には307.9万世帯だったのが、2015年には624.3万世帯と2倍以上に増加しているそうです。
さらに、65歳以上の者のいる世帯総数に占める単独世帯の割合で見てみると、2000年には19.7%だったのが、2015年には26.3%とこちらも上昇しており、単に高齢者が増えているだけでなく、一人暮らしをする高齢者の割合が増えていることがわかります。
高齢者が一人暮らしで賃貸物件を借りる際に最もネックとなるのが、孤独死です。
高齢者の単独世帯については、自宅で体調を崩しても、家族がいないためすぐに気がつく人がおらず、貸主が発見した時にはすでに亡くなられて数日経過した後だった、ということも珍しくありません。
貸主としては、所有物件で亡くなられると、いわゆる事故物件として扱われ、家賃相場が下落する可能性があるだけでなく、発見が遅れると死体の腐乱によって室内の原状回復に多額の費用がかかるといったリスクが懸念されます。
▼65歳以上の者のいる世帯数及び構成割合と全世帯に占める65歳以上の者がいる世帯の割合
65歳以上の者のいる世帯数及び構成割合（世帯構造別）と全世帯に占める65歳以上の者がいる世帯の割合
内閣府 平成29年版高齢社会白書
一人親世帯の低所得問題
離婚や死別などの一人親世帯については、低所得になる傾向があり、賃貸物件を借りる際にもなかなか入居審査が通らないという現状があります。
社会保障審議会生活困窮者自立支援及び生活保護部会の資料によると、2017年における母子世帯の生活保護受給世帯は9.9万世帯もあったそうです。
一人親世帯については、親が仕事をできる時間が限られるため、所得が低くなる傾向があり、賃貸物件の入居審査においても家賃滞納リスクが懸念されます。
厚生労働省 生活保護制度の現状について
公営住宅から空き家の活用へ移行
これまで国は、こういった住宅の確保に配慮が必要な人たちのために公営住宅の提供などで対策を講じてきましたが、人口減少が続く日本において公営住宅を積極的に増やすことは難しくなってきました。
そこで、改正住宅セーフティネット法では、新たに公営住宅を建築するのではなく、空き家など賃貸物件の空室を活用する方向にシフトしたのです。
登録制度の開始
2017年10月に施行された改正セーフティネット法により、住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度が開始しました。
東京都の場合、次の登録基準を満たす物件について、高齢者や低所得者（生活保護受給者）、被災者、障害者、子育て世代などの住宅確保要配慮者の入居を拒否しない物件であることを登録することができるようになったのです。
東京都の住宅登録基準
床面積が25�岼幣紂淵轡Д▲魯Ε垢両豺腓亙姪售霆爐△蝓�
耐震性を有すること
トイレ、バスルームなどの設備が完備していること
周辺の家賃相場と均衡を失しないこと
※東京都都市整備局のホームページより抜粋
住宅セーフティネット制度に登録するメリット
住宅セーフティネット制度で物件を登録すると、不動産投資においてはどのようなメリットがあるのでしょうか。
専用ホームページに掲載されることによる空室対策に
住宅セーフティネット制度で登録をすると「セーフティネット住宅情報提供システム」という専用ホームページに物件情報が掲載されます。
同サイトは、低額所得者、被災者、高齢者、身体障害者、知的障害者、精神障害者、子育て世帯、外国人などの住宅確保要配慮者を対象とした賃貸物件検索サイトで、ほかの一般的な賃貸物件検索サイトとは完全に差別化されているため、物件情報が掲載されることで効果的な空室対策となることが期待できるでしょう。
競合物件が少ない
賃貸物件検索サイト大手の「LIFULL HOME’S」の場合、東京都の賃貸物件だけで約14万8000件もあるのに対し、住宅セーフティ制度に登録して掲載されている物件数は、2019年1月時点において東京都で281件と非常に少なく、物件が競合してユーザーの目にとまらないというリスクがかなり減ります。
一般サイトで多数の競合物件を相手に空室募集をするよりも、住宅確保要配慮者というニッチ層をターゲットとして絞り込むことで、早期成約の可能性が高まるでしょう。
改修費用に補助金が出る
セーフティネット制度に登録すると、国や地方公共団体から改修工事について一定の補助金が出ます。
例えば、シェアハウスの改修費補助であれば、改修するシェアハウス内の住戸数×50万円を上限として国から補助を受けることが可能です。
また、昨今社会問題となっている空き家をシェアハウスに用途変更するための改修工事の場合であれば、改修する住戸数×100万円を上限として補助を受けることができます。
スマートウェルネス住宅等推進事業 住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業 Q＆A
借主に対するサービスがよい
借主に対するサービスがよい
登録物件に入居する住宅確保要配慮者については、都道府県が指定する居住支援法人などから、入居に関する相談や生活相談、見守りサービスといった独自のサービスを利用することが可能です。
また、家賃や保証料の減免や補助も受けられるというメリットもあります。
借主にとって魅力的なサービスがあることで、成約率のアップが期待できるでしょう。
このように、住宅セーフティネットに登録することで、独自の空室対策を講じることができる点が大きな魅力です。
次回は、住宅セーフティネット制度を利用するにあたって知っておくべきデメリットや、事前に検討しておくべき対策などについて解説したいと思います。
前回 は住宅セーフティネット制度のポイントと、不動産投資において物件を登録することのメリットについて詳しく見てきました。
第2回目の今回は、住宅セーフティ制度に登録するにあたって事前に知っておくべきデメリットや講じておくべき対策について解説したいと思います。
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家賃収入でローンを軽減する賃貸併用住宅とは…【低金利・長期融資の解説書プレゼント】
住宅セーフティネット制度に登録するデメリット
魅力的な登録制度ですが、全くデメリットがないというわけではありません。
以下の点については、事前によく理解した上で制度を利用することが重要です。
登録手続きに手間がかかる
住宅セーフティネット制度に物件を登録するためには、申請書のほかに、以下のような書類の提出が必要になります。
付近見取り図
配置図
各階平面図
建築確認済証
耐震基準に適合していることが確認できる書類
このように、複数の書類を揃えて申請する必要があり、また物件によって書類も微妙に異なることから、手続きに手間がかかるというデメリットがあります。
ただ、この点については改善されつつあり、東京都の場合であれば2018年7月10日から電子申請が可能になったほか、同年10月15日から登録申請手数料についても無料になりましたので、デメリットについてはある程度緩和されたと考えてよいでしょう。
入居者属性に応じたトラブル対策が必要
住宅確保要配慮者については、一般的な賃貸物件の入居審査で断られることがある、特殊な属性であることに違いはありません。ここでは、よくあるトラブルについてまとめてみました。
高齢者：入居中の不慮の事故や孤独死により、資産価値が低下する可能性がある
低額所得者：家賃滞納を引き起こすことがある
外国人：言葉が通じなかったり、文化の違いによるトラブルが起きる可能性がある
障害者：日常生活に支障が出る可能性がある
このようなトラブルが予想されるため、住宅確保要配慮者の属性に応じて、適切な対策を講じる必要があります。
住宅セーフティネット活用にあたっての対策
登録制度を利用して住宅確保要配慮者を積極的に受け入れることは、これからの日本の社会事情を考えると適切な判断といえるでしょう。そこでここでは、トラブルを回避するための有効な対策について解説していきたいと思います。
高齢者・障害者対策
高齢者や障害者については、家賃滞納などについては保証会社を利用することでリスクヘッジすることが可能ですが、自宅で体調を崩した場合など、日常生活に支障が出てくるケースについては、保証会社ではカバーできません。
そこで、高齢者や障害者を受け入れる際には「身元引受人」を親族の中から選出してもらい、本人の身体に何らかの問題が発生した場合に、積極的に支援するなどの約束を取り付けることが重要です。
身よりも親族もいない高齢者や障害者を引き受けることは、万が一の時に貸主が対応せざるを得なくなる可能性が高いため注意しましょう。
そのほか、高齢者や障害者でも安心して住めるよう、物件自体のバリアフリー化についても検討してみてはいかがでしょうか。
建物のバリアフリー化（スロープ）
低額所得者対策
低額所得者については、家賃滞納についてリスクヘッジをすることが最大の課題となります。
保証会社を利用することが可能であれば問題ありませんが、低額所得者の場合は保証会社の審査が通らないこともあるため注意しなければなりません。
そんな場合に利用したいのが、生活保護受給者の「代理納付制度」です。
生活保護受給者については、住宅扶助費が自治体から支給されるため、通常であれば家賃滞納は起きないはずです。ところが、支給された住宅扶助費を家賃の支払いに充てず、他の用途に消費してしまい、家賃滞納を引き起こしてしまうケースがよくあります。
そこで、事前に申請することで、住宅扶助費を自治体などから直接賃貸物件の貸主に対して振り込む「代理納付制度」を利用することができるのです。
代理納付制度を利用すれば、本人が生活保護受給者である間については、自治体などの実施機関から直接家賃が振込まれることになるため、家賃滞納のリスクは回避できるでしょう。
外国人対策
インバウンド外国人が増加傾向にあることを考えると、外国人対策は住宅セーフティネット制度に登録するかどうかに関わらず、今後重要な対策となることは間違いないでしょう。
外国人を入居者として受け入れる場合、最も懸念されるのが文化の違いによるさまざまなトラブルです。昨今では、外国人入居者が自宅でパーティーを開いて近所から騒音クレームが発生するというケースも発生しています。
そこで、外国人入居者を受け入れることを想定して、居室に英語や中国語に翻訳した生活マナーなどを記載した「入居者用パンフレット」を備え付けることが有効な対策となります。
すでに、インバウンド外国人の取り込みが激化している民泊業界では、外国語に翻訳したパンフレットは必須となっていますが、賃貸物件についても今後は同様の対策が必要となるでしょう。
また、賃貸借契約書などについても、重要な箇所について外国語に翻訳しておくと、契約に関するトラブルも回避できます。
大家にとって住宅セーフティネット制度は救いとなるか
国はセーフティネット制度の登録物件について、2020年までに17万5000戸を目標に掲げています。
セーフティネット住宅情報提供システムによると、2019年1月時点での総登録戸数については7208戸とまだまだ少ない状況ではありますが、今後日本が迎える超高齢化社会やインバウンド外国人の増加などから需要を考えると、将来的には登録物件数が増えてくる可能性はあるでしょう。
新築や築浅など、比較的入居者がつきやすい物件はあえて登録制度を利用する必要はないかもしれませんが、築20年以上経過した中古物件をお持ちの場合は、ほか物件との差別化という観点から登録制度を利用するメリットがあるといえるでしょう。
棚田 健大郎
行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー
大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。行政書士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を取得し、棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。
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