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停止条件付契約とは？

一定の事実（条件）の発生（成就）によって効力が生じる契約のことを「停止条件付契約」といいます。たとえば、借地権の土地売買契約で、売買にあたり地主の承諾を要する場合などがこれに該当します。

停止条件付きの借地権売買では、契約行為について地主の承諾を得ることが条件となり、その条件が成就したときに土地売買契約も契約締結の日に遡って効力が発生します。

売買契約を締結しても、それに係る条件が成就するまでは売買契約の効力が発生していませんから、この時点で媒介業者から媒介手数料を請求されたとしても、請求行為自体が違法となり、何ら応じる必要はありません。

また、条件が成就しなければその契約は “初めからなかったもの” として取り扱われます。つまり、停止条件付契約では「条件に基づく白紙解除」は成り立ちません。存在しない（初めからなかった）契約の解除はできないのです。

コメント(1)

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[1] mixiユーザー 05月18日 17:34

停止条件付契約と解除条件付契約の違い

　不動産の売買契約には、条件付の契約があることはご存知でしょうか。ここでの条件は、「自宅が売れたら契約する」や、「融資が通れば契約する」等のことです。
　このような条件付の契約は「停止条件付契約」と「解除条件付契約」の二種類に分けられます。これらの契約は、文字は似ているものの、法律上の取り扱いは異なります。
　どのような違いがあるのでしょうか。

１．停止条件付契約　

　取り決めた条件が成就することにより有効になる契約のことをいいます。例えば、自宅を買換えるときに、「今の自宅Ａが○○○○万円で売れる」ことを条件として結ばれる不動産Ｂの売買契約等です。

　この場合、「今の自宅Ａが○○○○万円で売れる」ことが条件なので、自宅が希望の価格で売れたときにその条件が成就したことになり、その不動産Ｂの売買契約は、契約を締結した日に遡って効力が発生します。

　売買契約を締結しても、その条件が成就するまでは、契約の効力が確実に発生するとはいえません。したがって、「停止条件付契約」を締結しただけでは、仲介業者が仲介手数料を請求することはできません。あくまで条件が成就し、契約が有効になった後に請求することができます。また、条件が成就しなければその契約は初めから無かったものとして取り扱われるため、条件に基づく白紙解除は成り立ちません。

　２．解除条件付契約

　取り決めた条件の成就により、契約を解除させる契約のことを「解除条件付契約」といいます。例えば「ローンが通らなければ白紙解除する」といったローン特約付の売買契約があります。

　この場合、住宅ローン融資の不成立が条件となりますので、住宅ローンの融資審査が不承認となった場合、解除条件が成就し、契約解除となります。ただし、これにより無条件で契約が解除となるのか、契約解除の意思表示を必要とするかどうかを選択できる場合があり、これらの手続については売買契約書にて取り決めを行います。

　前者の停止条件付契約と異なり、こちらは売買契約締結時点で効力が発生しているので、売買契約時に仲介業者から仲介手数料が請求されることがあります。また、解除条件により契約が解除されたときには、支払った手数料があれば全額返金されます。

　こういった条件をつけた契約を締結するときには、停止条件なのか解除条件なのか、解除条件ならば解除の際に意思表示が必要なのかなどについて、不明点があればそのままにせず、しっかりと説明を受けて納得して契約することが重要です。

※作成日時点での法令に基づく内容となっております。

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