登記の勉強と情報コミュの 建物の登記について

　 建物について

１，
家屋番号はどのようにつけられるのですか？

家屋番号は数多くの建物のうち、ある建物を特定する目的でつけられるものです。
家屋番号は基本的に、土地の地番をもとにつけられます。１０番１の土地の上に立つ建物は、家屋番号１０番１という具合です。
【不動産登記規則】
第１１２条家屋番号は、地番区域ごとに建物の敷地の地番と同一の番号をもって定めるものとする。ただし、二個以上の建物が一筆の土地の上に存するとき、一個の建物が二筆以上の土地の上に存するとき、その他特別の事情があるときは、敷地の地番と同一の番号に支号を付す方法その他の方法により、これを定めるものとする。
【不動産登記事務取扱準則】
（家屋番号の定め方）
第７９条家屋番号は，規則第１１２条に定めるところによるほか，次に掲げるところにより定めるものとする。

(１) １筆の土地の上に１個の建物が存する場合には，敷地の地番と同一の番号をもって定める（敷地の地番が支号の付されたものである場合には，その支号の付された地番と同一の番号をもって定める。）

(２) １筆の土地の上に２個以上の建物が存する場合には，敷地の地番」と同一の番号に１ ２ ３の支号を付して例えば地番が１０番１であるときは「１０番１の１ 「１０番１の２」等と定める。

(３) ２筆以上の土地にまたがって１個の建物が存する場合には，主たる建物（附属建物の存する場合）又は床面積の多い部分（附属建物の存しない場合）の存する敷地の地番と同一の番号をもって，主たる建物が２筆以上の土地にまたがる場合には，床面積の多い部分の存する敷地の地番と同一の番号をもって定める。なお，建物が管轄登記所を異にする土地にまたがって存する場合には，管轄指定を受けた登記所の管轄する土地の地番により定める。

ただし、このルールができたのは昭和３５年不動産登記法改正以降で、それ以前からある古い建物については地番をもとにではなく、各町内（地番区域内）で登記された順番を家屋番号にしていました。つまり、１番の土地に立つ建物ものでも、その地区で１０番目に建てられた建物であれば、家屋番号は１０番ということになります。
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２，
建物の所在地番に「１００番地先」などと「先」と書いてありますが、これはなんですか？

まれに建物の所在地番に「１００番地先」のように「○○番地先」と表示がされているのを見かけます。
これは建物がいわゆる地番のない土地である「無地番地」の上に立っていることを示しています。
たとえ、許可無く「無地番地」の上に建物を建てたとしても、登記はできますし、公図などでその「無地番地」の位置は特定できますから、建物の所在地としては表示する必要があります。
そこで、その表示方法ですが「無地番地」付近の地番を取りだし、その直後、に「その先にある」を意味する「先」を付けて「○○番地先」と表示する取り扱いとなっています。


３
登記簿に建物の新築年月日が書いてありませんが？

建物登記簿には建物の新築年月日が記載されることになっているのですが、これが記載されていない建物登記簿もあります。これは、この建物が登記簿と家屋台帳の一元化作業により、家屋台帳をもとに登記簿を作成した古い建物だからです。

登記簿・台帳一元化実施要領（昭和４２年３月２０日民事甲第６６６号民事局長通達）によれば、家屋台帳に基づいて新たに登記用紙を作成する際、新築年月日は移記事項ではなかったのです。
お客様より新築年月日について質問を受けた場合、念のために閉鎖登記簿や移記閉鎖登記簿などの法務局保管の資料全てに当たってみた上で、登記簿からは調査できないことを説明しましょう。


４
マンションの新築年月日が書いてありませんが？


マンションについても、新築年月日は各専有部分に記載されているのが基本ですが、中には記載されてないものもあります。
これは、このマンションが新築され、最初の表示登記をしたときには一戸建の一つの建物として登記されたことに原因があります。
最初は一つの大きな建物として登記し、次に全ての部屋の区分登記をして、この時点で、一戸の建物としての登記簿は閉鎖されてしまい、各部屋ごとの登記簿を起こすときに表題部に新築年月日の記載はしない取り扱いになっています。
このようなマンションの新築年月日の調査をお客様が希望する場合はまずマンションの閉鎖登記簿の有無を確認して、そこに新築年月日の記載があるかを調べた上でお客様に閉鎖登記簿の閲覧か登記簿謄本を請求していただくよう説明しましょう。


５
建物の原因及びその日付欄が、床面積の履歴と一致しないのですが？

建物の登記簿の表題部を見ていると時々原因及びその日付欄の記載と床面積や種類の履歴の整合性についておかしく感じられることがあります。これはコンピュータ化に伴う移記作業の仕方によることから来ているものが多いようです。
紙の登記用紙からコンピュータ上の登記簿に移記する場合、表題部については以下のようにする取り扱いになっています。
この通達によれば、土地の表題部については全部事項で、建物については現に効力を有する事項についてのみ移記すればよいことになっています。
【平成元年５月１日民三第１６９８号民事局長通達】
移記は、不動産登記法第１５１条ノ２第１項の規定による指定がされた日において現に効力を有しない登記を省略してすることができる。ただし、土地の登記用紙の表題部にされている地番、地目及び地積に関する登記（地積を平方メートルに書き替える前の尺貫法による表示及びその書替えをした旨の記載を除く）については、この限りではない。。
要約すると、移記は全て現在事項でするのが原則ですが、土地の表題部については、例外的に全部事項で移記しなさい、という内容です。これに従えば、建物の表題部は現在事項で移記されていることになります。
ところで、建物の新築年月日については、少なくない数のお客様が調査に来ています。上述の通達の原則によると、建物についても例えば、新築の後に増築などがあった場合、最初の登記に記載されていた、新築年月日は現在事項で
はないため、増築年月日だけが移記されることになり、新築年月日を知るためには閉鎖登記簿を取得しなければならないことになってしまいます。
そこで、お客様の利便上、建物の表題部については「原因及びその日付欄」は履歴の全て、つまり新築年月日から増築年月日までを、まとめて一つの枠に移記することとした追加の通達が出されました。
【平成２年２月１３日民三第４１８号通達】
建物の登記用紙の表題部にされている原因及びその日付欄に記載されている登記は、不登法１５１条ノ２第１項の登記簿へ移記するものとし、既に改製済みの登記簿についても必要に応じ移記して差し支えない。
この通達では「原因およびその日付欄に記載されている登記」を移記するとしていますから、他の床面積や種類などの履歴は追加では移記されません。
このようなわけで、建物の床面積欄の隣に「平成○○年○月○日新築「平成」○○年○月○日増築」などと、まとめて表示されることになり、床面積の履歴がないのに原因が二つ以上ある登記簿になるというわけです。
したがって、まとめられてしまった、それぞれの新築、増築時の床面積などを調査する場合は、閉鎖登記簿を取得するしかありません。



６
現地には建物が建っているのに、建物の登記が見あたらないといわれました？


現地には建物が建っているのにもかかわらず、法務局で登記事項証明書や建物図面が取得できない場合があります。
これは、現地にある建物が登記されていない、未登記建物であるからです。不動産登記法では、建物が新築された場合、一月以内にその報告の登記である「表題登記」をするよう、所有者に義務づけています。
以下にその条文を示します。
【不動産登記法】
（建物の表題登記の申請）
第四十七条新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を
取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申
請しなければならない。
（過料）
第百六十四条第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、
（ 。）、第四十七条第一項第四十九条第二項において準用する場合を含む
第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第
四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定に
よる申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以
下の過料に処する。
というわけで、上記の条文通りの義務もありますし、罰則もあります。しかし、実際の所、１ヶ月の期間を守らないからと言って即、過料にするという話ではなく、建物が建ってから何十年もたってから登記の申請を出してくる方もいます。このような未登記建物については、当然、法務局は何も情報を持ちませんので、証明書などを交付することは出来ません。


７
敷地権とはなんですか？

敷地権とは「敷地利用権」の略で建物（特にマンション）が土地の上に立っていられる根拠となる権利のことをいいます。
土地の上に建物が建っている場合、建物の所有者自身が土地の所有者であっ
たり、借地権がなければ、不法な占有になってしまいます。
ある建物が底地の上に建っていられる根拠となる権利は所有権、賃借権（借
地権、地上権などが考えられます。）
マンションなどでは、各部屋部分（専有部分）と土地の部分を別々に売った
り、担保に差し入れることができないようにする「一体化」という登記をする、
ことが多く、この登記を土地にすると（一部の場合もありますが）土地の所有
権については、各部屋の共有者の氏名住所と持分は表示されなくなり、マンシ
ョン名および、その敷地である旨だけが記載されることになります。
、、ただし土地に対する権利である敷地権とその持分が失われたわけではなく
それらは各専有部分の建物の表題部に「敷地権の目的たる土地」と「敷地権の、
持分と種類」として表示されます。
つまり、敷地権とは「敷地利用権」のことであり、建物とその敷地である土
地の所有権を、別々に売却や担保差し入れなどの処分が出来ないように「一体
化」した建物の表題部に表示されるもの、ということになります。