敷金トラブルコミュの賃貸人側の減価償却について

すみません、参加したてでﾄﾋﾟ立て失礼いたします。

現在退去した部屋の原状回復について、管理会社と交渉中です。

ﾊｳｽｸﾘｰﾆﾝｸﾞ、畳、壁紙の張り替えを、敷金をのぞいた13万円弱請求されています。

ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝや過去の判例を基に、上記のことに関して減価償却はどうなっているのか訪ねたところ、

｢弊社では減価償却はやってません｣
｢熊本では大体どこもやってないです、うちだけじゃないですよ｣
(当方熊本住まいです)

と言われました。

賃貸の住居に関わらず、商売をするにあたって、備品などに減価償却をするのは当然と思っていましたが、向こうの言うとおり会社によって異なるものなのでしょうか？

確かに賃貸側には義務づけはされていないようです…。
(する事が常識だから特別記載がないのかもしれませんが)

この事について、ｱﾄﾞﾊﾞｲｽを頂けばと思い、書き込ませていただきました。

皆様のご見解を、宜しければお聞かせください

コメント(26)

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[1] mixiユーザー 09月29日 20:58

　ダメ元でトピ主さん自らが独自に減価償却を計算して（取得コスト等は業者に確認するか世間の相場で推測するなどして）、その結果をふまえた上で請求されている１３万円が妥当かどうか問いただしてみてはいかがですか。

　仮にトピ主さんの過失で損耗等している個所があれば、それも計算してみた上でですが。

　期待薄だとは思いますが、今後行う交渉の糸口にはなるかもしれません。

[3] mixiユーザー 09月30日 11:31

> シマウマパンダさん

ご回答ありがとうございます。

そうですね！

まずは自分でｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝを見ながら計算してみます！

[4] mixiユーザー 09月30日 11:33

> クールスパイさん

ご回答ありがとうございます。

今日弁護士の無料相談に行く予定です。

その際シマウマパンダさんからｱﾄﾞﾊﾞｲｽ頂いた件も一緒に提示してみます！

[5] mixiユーザー 09月30日 12:35

すいません、思いっきり勘違いしてました。

減価償却は家主サイドが負担する会計の問題です。（畳や壁紙が会計上、どう扱われるかはわからないんですが）

借主が責任を負うとすれば、借主の故意・過失による損傷・汚れですね。通常の使用による摩耗・汚れは当然家主負担です。

と考えると、トピ主さんの質問文の感じからして（おそらく単身者向け物件かな）１３万は高く思えてきました。

[6] mixiユーザー 09月30日 13:13

> シマウマパンダさん

ありがとうございます！

一応友人とﾙｰﾑｼｪｱで暮らしていたので、少し広めの物件ではあり、多少高くなるだろうということは覚悟していましたが、まさか減価償却されず、家主負担分もどうやら入っている模様で、敷金と合わせて25万くらい請求されるとは思いませんでした…(´；ω；｀)

交渉がんばります！

またわからないことがあったらご質問させて頂くこともあるかと思いますが、宜しくお願いします

[9] mixiユーザー 10月01日 20:11

おはつです！

減価償却の考え方ですが、基本的にはアリだと思います。
お調べになられている通り国土交通省のガイドラインがありますので、そちらを参考に算出し納得のいかない場合はしっかりと話をしたほうがよいです。
（話をしても応じる可能性少ないですが・・・）

少額訴訟も視野に入れて頑張ってみてください。

私も区の無料相談など活用しましたが、あまり力になってもらえませんでした。
色々話した後少額訴訟の話をしたら「そのほうが早いですよ」なんて言われました

泣き寝入りしないためにも行動あるのみです！
行動しなければ話は前に進まず帰ってくるものも帰ってきません！
是非、頑張ってください！

契約書の特約事項に「クロス・畳の交換費用は借主負担」と記載されているかの確認もお願いいたします。

でわ良い結果のお話楽しみにしております！！

[10] mixiユーザー 10月03日 12:10

シマウマパンダさん、クールスパイさん、代資屋留香さん

ご回答ありがとうございます

お返事が遅くなってすみません…。

金曜日に低所得者向けの法律無料相談へ行き、相談してみました。
結論から申し上げますと、…弁護士さんからはあまり良い回答は得られなかったです

契約書の原状回復の項目には、

「入居者の故意若しくは過失による毀損、管理不十分または通常でない使用方法による劣化等（経年変化・自然損耗によるものは除く）について、その修理・取り替え費用を負担する。」

とあり、壁紙の欄には「汚れと毀損は張り替え・塗り替え」とあるため、汚れたらクリーニングはせずに取り替えるということがもう明記されており、その費用を負担することに対して承諾されているから難しいとのこと。

また、喫煙者だったので（申し上げてなくてすみません、書き忘れてました

）暴利的な単位価格を吹っ掛けられていない限り、証拠写真もないので裁判になっても勝てるか分からないと言われました。

「交渉を頑張るしかない」
だそうです（もうすでに頑張ってます…泣）

とりあえず木曜の交渉の電話後、管理会社から追って連絡して貰うはずなのですが、全く連絡無しです。

いきなり保証人へ請求書が行く可能性もあるかも…
とか、
次電話が掛かってきてもうまく交渉できるだろうか…
とか、色々いらないことばかり考えてしまいます。

自分としては原状回復費負担の範囲はやっぱり納得いかないし、別に喫煙禁止の部屋で喫煙していた訳ではないので、故意や過失にあたるとも思えません。

反論して行く方法や自分で考えていたことに確証が持てなくなったこともあり、ものすごく文章が長くなってしまい、すみません…

以上経過報告（のようなもの？）でした

[11] mixiユーザー 10月03日 12:16

代貸屋留香さん

すみません、ご質問いただいたのにお返事してませんでした！

畳・クロスに関しては、
「故意・過失で汚したり破損した場合借主負担」
とありました。

因みに2枚畳を焦がしてしまっているので、管理会社にも話してそこの代金は払う旨は伝えています。

特約事項には
「ハウスクリーニング、配管高圧洗浄代は一律○万円」
「修繕費や減価償却に関わらず全ての費用を負担するものとする」
などの文章は一切ありませんでした

[12] mixiユーザー 10月03日 17:05

どもども

>>「入居者の故意若しくは過失による毀損、管理不十分または通常でない使用方法による劣化等（経年変化・自然損耗によるものは除く）について、その修理・取り替え費用を負担する。」
とあり、壁紙の欄には「汚れと毀損は張り替え・塗り替え」とあるため、汚れたらクリーニングはせずに取り替えるということがもう明記されており、その費用を負担することに対して承諾されているから難しいとのこと。

上記文章の中に「（経年変化・自然摩耗によるものは除く）」ってありますが、これがまさに経年劣化分を借主負担額から控除することを意味する内容です。

何年住まれたかはわかりませんが、
たとえば、６年住んで喫煙で壁紙を汚しました。
６年住んで経年劣化で壁紙が汚れました。

壁紙を張り替えるので
喫煙していたなら全額保証してください。
喫煙していない場合は壁紙張替費用の１０％を払ってください。

ってのはおかしな話。

喫煙していようが喫煙してなかろうが、壁紙は経年劣化により消耗するものと考えられています。
上記の場合基本的には、どちらも１０％の張り替え費用の負担で問題ないというのが過去の判例からもわかると思います。

これが経年劣化の考え方です。

ということで、｢弊社では減価償却はやってません｣とおっしゃってるみたいですが、しっかりと減価償却の考えをもっているとおもわれますので頑張ってください。

弁護士ェ・・・って感じですが・・・
裁判といっても少額訴訟ですの、勝ち負けというより、本来の敷金清算金額を公的機関に判断してもらうという感じの方が強いのかなぁと思います。
（勉強すれば弁護士も不要かと）

借主側はたいてい敷金を預けてしまっているので、返せと言っても難癖付けて返さない業者が多いのが実際のところだと思います。

長引くようであれば最終手段として少額訴訟も視野に入れることも一つの手かと思います。

[13] mixiユーザー 10月03日 18:07

代貸屋留香さん

コメントありがとうございます!!

しかもかなり分かりやすい解説まで…

感謝感謝です（´；ω；｀）ｳｯ

自分でもそこは調べたんですが、やっぱり素人が調べ上げたことなので、いまいち確証が持てず、管理会社と話していても
「あってんのかな？」
という気持ちがずっとあったため、いまいち強い態度に出ることが出来ませんでした。

でもここに書き込んで、やっぱり調べたことを自信を持って交渉していいんだ!!　と思うことが出来たので、本当に嬉しいです。

今後まだまだ交渉が続くと思うんですが、経過報告いたしますので、何か質問させていただいた時はまたアドバイスいただければと思います。

今後ともよろしくお願いします

[15] mixiユーザー 10月04日 17:50

室内で喫煙したら、壁紙が変色、においが取れなくなるかも、、とは想像しませんでしたか？故意過失にあたる可能性は十分にありますね＞＜

ただ、減価償却はされますので、数年住んでいればその分を差し引いての張替え費用のみ負担する計算でやり直してもらってください。

最悪、敷金分をあきらめたらOKじゃないかと思います。

[16] mixiユーザー 10月04日 17:50

[17] mixiユーザー 10月04日 18:53

とわ様

喫煙自体は故意過失にあたるん可能性あるんですかね？
喫煙で煙草を落として焼け焦げをつけたとかはわかるんですが・・・

[18] mixiユーザー 10月05日 12:14

皆様、コメントいただいてありがとうございます!!

少し動きがありましたので経過報告を…。

と、その前に。
始めトピ立てした時は、減価償却や修繕費の積み立ての件で分からないことがあり、そこを質問しようと思っていたため、そもそもどのような状況で今に至ったかを全くご説明していませんでした。

でも、有り難いことに思いの他色々な方からのアドバイスを頂き、また、それに伴って質問したいことも増えていったりしています

なので、今更かもですが初めの状況から書き込ませていただこうと思います。

拙い文章な上、長くなるとは思いますが、ご了承下さいませm(_ _)m

[19] mixiユーザー 10月05日 13:12

8月末日に52ヶ月住んでいたアパートを退去しました。
9月の半ばに原状回復費が

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ハウスクリーニング代　40,000円
配管高圧洗浄代　10,000円
壁紙張替　m／1,000円　　182,000円
畳表替え　1枚／4,000円×12枚　　48,000円
ここから敷金126,000円を除いた
154,000円を請求されました。

住所は熊本県、3LDKで、前述の通り居住は52ヶ月
友人と同居しており、二人とも喫煙者でした。
契約書には以前のコメントのように、当たり障りのないといいますか、特筆すべき点は特になかったです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

まずはこのように請求されましたが
壁紙の中にトイレまで負担が入っていました。

そこでこの請求に疑問を抱き、原状回復を調べるという作業をスタートさせました。

その間同居人とも話し合い、まず同居人がトイレの壁紙に付いて交渉したところ
あっさりクリア。
いとも簡単に下がりました。
ここでますます不信感が募りました。

その後、原状回復について、ガイドラインや過去の判例などを調べ
このコミュニティでもお名前が出てきますが、日本敷金鑑定士協会さんへも相談し
やはり、私たちの負担分が大きすぎると感じました。

以上の流れから、このトピで元々質問させていただいていた
減価償却の話を聞いたところ、管理会社からは
「うちではやってない」
「そんなの東京だけ」
とのこと。

それでも

ガイドラインなどの話や
一般常識として考えて、会社で減価償却や修繕費積立金をやっていないのはおかしい

と申し立て、とにかくその点を考慮して見積もりをもう一回出すように要望しました。

[20] mixiユーザー 10月05日 13:27

そして先日、管理会社から連絡があり、

クリーニングすれば落ちないことはないと以前言われたLDKの壁紙　47,600円
あまり使っていなかった和室の畳6枚の表替え　24,000円
同じ和室の壁紙　28,000円
ハウスクリーニング代を5,000円値引き

全部で104,600円値下げしたら話を前に進めてくれますか？
と言われました。

この件に対して、

ハウスクリーニング
配管高圧洗浄代
和室1室の壁紙張替代金
同じ和室の畳表替え6枚分

以上の費用に対する減価償却、大家さん側の修繕費積立金のことを聞くと、

「大家さんが修繕費を積み立てているか、またいくら積み立てているのかこちらでは分からない」

の一点張り。

とりあえず上記の金額を差し引いた見積もりをもう1回送って貰うことにしました。

現在までの経過はこんな感じです
（まだ見積もりは来てませんが）

[21] mixiユーザー 10月05日 14:18

結局減価償却の件に関しては何も明確な答えは返ってきませんでした

むしろ（特にハウスクリーニング）

大家さんに交渉して金額を下げてあげたよ
だからもう引き下がってね感が丸出しで

見積もりを送ってもらう際も

「減価償却の考えに対して何も回答いただいてないので、まだ納得はしてません」

とは伝えて送ってもらってはいます。

同居人とお互いが使用していた部屋に関しては、負担はしようと思っています。
（そこそこヘビースモーカーでしたので）

ハウスクリーニング、配管洗浄代に関しては、
「立ち会いのときにサインした」
と言われています。
ただ、同居人も私も以上の2点が書いてあったか覚えていません。
金額などは何も説明を受けていないからです。

このことに関して、消費者契約法による二重の考えは適応するのかはわかりませんでした。

また、最悪でも費用を負担する
和室壁紙　45,000円
和室畳　24,000円
洋室壁紙　31,400円
計　100,400円
以上の52ヶ月分（ガイドラインに沿えば65％）
の減価償却は今後交渉して行くつもりです。

内容証明送付や少額訴訟も視野に入れています。

長くなり申し訳ありません!!　今現在の状況報告でした

[22] mixiユーザー 10月08日 22:36

どもです。

ハウスクリーニング代はしょうがないと思います。
やはり自分で掃除するよりかは綺麗になるかと思いますし。。。

それぐらいは礼儀ということで。

その他壁紙・畳は全額負担する必要ないかなぁと思います。
もし壁紙を交換ということで有ればお調べになられている通りガイドラインに沿った算出方法でよろしいのではないでしょうか。
畳も故意過失（煙草の焼け焦げなど）による損傷がなければ負担の必要はないかと。。。

頑張ってくださいね！
時間がもったいないので内容証明やらず、少額訴訟のほうが早い感じがしますが・・・

先方から出ている見積もりを持ち込めば、裁判所がガイドラインや社会通念等をもとに算出してくれます。
（賃貸契約書も忘れずに！）

その金額は、ほぼお調べになられている金額に落ち着くのかなぁと思います。

では、参考ということで！

[23] mixiユーザー 11月04日 14:39

＜代資屋留香さん

コメント返信が遅くなってしまいました。
大変申し訳ありません

!!

また、こちらのトピをご覧になられている方に関しましても
私事にお付き合いいただいたにも拘らず経過報告が滞ってしまい
申し訳ありませんでした

その後の経過と言うか、ようやく決着がつきましたので
カキコミさせていただきます。

昨日管理会社から請求書が届きました。
こちらの要望通り、壁紙の減価償却がしてあり
返金があるので口座番号を連絡して下さい
と言った内容のものでした。

元々28万だったものが、8万近くまでになり
結局合計で20万下げることに成功いたしました

!!

今回、弁護士の無料相談、市の消費者センター
敷金鑑定士協会、こちらのコミュニティ
友人知人と、ありとあらゆるところに相談させていただいたのですが

正直弁護士さんと消費者センターは
まーったくあてになりませんでした…

無料の相談ということもあったかと思いますが
とにかく具体的な対策というか、今後に対するアドバイスは一切なく
ただ契約書を見た見解を述べられて終了。

しかもどちらとも
「この契約書だと取り戻すのは難しい」
という答えでした。

理由は、

「管理会社の請求する単価（壁紙1㎡いくらか）が
暴利的ではないから、向こうが悪いとはいえない」

というものでした。

どこの弁護士さん、消費者センターさんも
そうだというわけではないと思いますし、
もしかしたらお金を払えば
もっと具体的にアドバイスしてくれたかもしれませんが
とにかく私の場合は行くだけ無駄、むしろこちらが得た知識や
ここで教えていただいたことに自信がなくなるだけでした

まあ終わりよければすべて良しではないですけれど
今回の件はうまく交渉でき
完璧ではないにしろ、ほぼ要求通りになったので
本当に良かったです!!

これもアドバイスして下さった皆様の御陰です。
本当にありがとうございました

[24] mixiユーザー 11月04日 14:51

長くなりますが続かせていただきます。

内容証明・少額訴訟をせずに済んだので、
今回は本当にラッキーでした（笑）

余計なお金がやはり掛かってしまいますから…

でも知識さえしっかり身に付けて交渉すれば
素人でもある程度まで下げられる
という経験ができたことは本当に大きかったです。

調査あるのみ！　ですね

[25] mixiユーザー 11月09日 19:04

imukさん

どもです。
よかったですね！
まぁ、これが本来の形だとおもいますので良かったとも言い難いですが。。。
最初からそうしろよとｗ

世の中、何も言わなくても返してくれる大家さん、
言わないと返してくれない大家、
言っても返さない大家・・・

私の場合は言っても返さない大家で少額訴訟まで行きましたorz

無料相談は基本的に、相談者の気休めみたいな程度で何の力にもなってくれません。
（気休めにもならないかもｗ）
下手なこと言って失敗して自分たちの責任にされても困るということでしょう。

世の中、金・金・金ですかねｗ

今回のimukさんの一件で、他の入居者さんに対しても同じ対応をしてくれるようになればよいのですが・・・
ないでしょうねｗ

悲しい話ではありますが、
本人が行動しないと何も解決しない問題ですので、
こういったケースに出くわした方は、
是非行動を起こしていただきたいものです。。。

こんなことがまかり通ると、まっとうに生きていくのが悲しくなります。

と、まぁ、今回は良い方向で良かったです！
おめでとうございました！

何奢ってもらおうかしらｗ

ウソウソ