新築される方の相談箱コミュの宅建業免許なしの業者及び遅延損害金

建築条件付きで買った土地に絡むトラブルで悩んでいます。

業者の誠意はまったくなく、建築売買契約書によると、昨年8月に家が完成していたはずですが、日付の根拠も今となっては理解できません。

今年３月に調べてみたら、この業者は宅建業の免許もなかったことが分かりました。

さらに、こちらがこの業者をまったく信頼していないことを察し、
「うちで家を建てるのはもうイヤでしょうから、建築条件を外してあげましょう。だけど、土地代を3割強値上げします」
と言ってきました。拒否したら、
｢じゃあ、うちで家を建ててもらうしかないですね。それもイヤなら、土地は渡しません。」と、めちゃくちゃです。

なお、この業者は昨年12月までに不渡りを2度出しており、土地も自宅も抵当に入っているので、キャンセルしても、支払い済みの土地代1千万円あまりが戻ってくる見込みはありません。

今、弁護士に依頼し、訴訟の準備も進めていますが、並行して、この業者との話し合いも続けています。

そこで、
１．宅建業免許なしの業者が、家を建てて(外注)、それを売ることができるのでしょうか。

２．遅延損害金を請求したいが、契約書はそれに触れられていません。（これは、土地代値上げと言う点でも契約書に触れられていないのは同じ）そこで、土地代の値上げを請求してくるなら、遅延損害金を請求したいと思います。一般的な計算方法を教えてください。

以上、よろしくお願いします。

コメント(33)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 04月24日 15:12

建物の請負契約なら免許なしでも平気だけど、その前に業者が免許ないのに土地は売れません～頭から違反です。あまりにも、建物が完成しない、着工しないなら、債務不履行で損害補償できます。県庁とかに、宅建関係の課があるから、訴えればかと？

[2] mixiユーザー 04月24日 16:06

＞Akkiさん

早速レスいただきありがとうございます。

宅建業の免許と住宅の販売は関係ないのですか？

現在、弁護士に相談中で、訴訟の準備も進めていますが、並行してこの業者との話し合いも続けています。

話し合いに必要な法的な根拠を探っているところで（弁護士さんとの限られた時間の面会では全てを調べることはできないので）、こちらを利用させていただきました。

ありがとうございました。

[3] mixiユーザー 04月24日 16:31

５００万以上の建設工事を行うには、建設業法で許可が必要になります。
もちろん技術者も必要になります。
なければ建設業法違反です。
不動産業と兼ねているのでしょうか？
特定の建設会社と組んでいることも考えられます。

そもそも建築条件付き自体が独禁法に触れるグレーな方法です。

不渡り２回で倒産するケースが多いんですが、倒産してないんですね。
そんな業者で建築に入るのはリスクが高いですね。

遅延損害金は民法では法定利息で５％です。

[4] mixiユーザー 04月24日 16:43

秋桜さん大変な事になりましたね
素人なのですみませんが、不渡りって2度出したら
倒産とかになるんじゃなかったですか？

弁護士に相談中とのことですから話がまとまるといいですね

私もメーカーの過失で違法建築になってしまって
修正工事をするのですが、請負契約書に遅延損害金の項目が有りましたので
修正部分に対しての損害金と慰謝料を請求しました。
また＜請負契約の担保責任＞により修正工事もやってもらう事になりました

こういう時代でいつメーカーが潰れてもおかしくない＆
メーカーに資産が無いと泣き寝入りになる可能性もありますから
迅速に動かれたほうがいいといいと思います
大変でしょうが、情報集め頑張ってください！

業者がかなり悪徳の様ですが、法律関係の事は
民事法律相談のコミュで相談してみてはいかがでしょうか？
わたしもいろいろアドバイス頂き助かりました

弁護士に依頼して裁判になるとかなり高額な金銭がかかります
住宅紛争審査会や法テラス、地域の法律無料相談などを利用されたり
するのも手ですね

あとは市の建築指導課や、建築課なんかに問い合わせしてみたらいかがでしょうか？

過去にその業者が何らかの問題を起こしていないかどうかは
国土交通省ネガティブ情報等検索システムでも検索できます
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=ikkyuu

[5] mixiユーザー 04月24日 16:45

追記です
私のメーカーは遅延損害金は未完成部分に対して1/1000×日数でした。

[6] mixiユーザー 04月24日 17:55

不渡り二回は銀行取引停止になるだけで、例えば他でお金が用意できれば経営は問題ないですね。

[7] mixiユーザー 04月24日 19:25

説明不足でしたね。
建売、土地、中古物件は免許が必要。単に建物をつくるだけなら宅建業の免許は不要。金額によるが、建設業の免許が必要。

[8] mixiユーザー 04月26日 12:14

＞Akkiさん

＞業者が免許ないのに土地は売れません～頭から違反です。

この点についてはおっしゃるとおりのようで、いろいろ調べた結果、間違いなく宅建業法違反でした。

＞建物の請負契約なら免許なしでも平気だけど、

後にもう一度コメントしてくださった内容から察するところ、建売しようとしていることも宅建業違反と言うことになるのでしょうか。

＞県庁とかに、宅建関係の課があるから、訴えればかと？

宅建業協会に相談した際、県庁の担当課の名前と電話番号を教えていただきました。私たちのような被害者がこれ以上でないためにも、訴えるべきだと考えます。

いろいろ教えていただきありがとうございました。

[9] mixiユーザー 04月26日 12:24

＞あさんぼさん

＞５００万以上の建設工事を行うには、建設業法で許可が必要になります。

なければ建設業法違反です。

建築工事費は2千万を超えるので、許可が必要になるということですね？
この許可と言うのは、業者自信がとる必要があるのでしょうか？
それとも工事を請け負う大工さんなど？
また、具体的にはどういう許可なのか教えていただけると幸いです。

＞もちろん技術者も必要になります。

これは、建築の専門家と言う意味と捉えていいですか？

＞不動産業と兼ねているのでしょうか？

この業者自体はなんの免許も資格もなく、専門的なことは専門家に仕事を発注する、いわばコーディネーターのようなことをしていますが、自称「ディベロッパー」です。（宅建免許もないのに！！）

＞不渡り２回で倒産するケースが多いんですが、倒産してないんですね。
＞そんな業者で建築に入るのはリスクが高いですね。

「不渡り手形を買い戻す」と豪語しています。お金なんかないのに。
だから、どんな手を使ってでも、絞れ取れそうなところからお金を取ろうとしている魂胆が見え見えです。

建設業法関係の情報ありがとうございました。
宅建業法については、調べていますが、建設業法についてはまったく知識がなかったので、これから調べていきたいと思います。

[10] mixiユーザー 04月26日 12:33

＞みほさん

＞不渡りって2度出したら
＞倒産とかになるんじゃなかったですか？

不渡りを2度出した段階で、銀行が取引停止をするので、理論的には倒産していることになるらしいです。
普通は管財人などが入ってきて、債務整理をして、最大限の責任を取ろうとするらしいのですが、この業者はまだまだ貪欲にお金を追いかけていて、責任なんて言葉知らないのでは？　と思わされます。

＞私もメーカーの過失で違法建築になってしまって
＞修正工事をするのですが、請負契約書に遅延損害金の項目が有りましたので
＞修正部分に対しての損害金と慰謝料を請求しました。
＞また＜請負契約の担保責任＞により修正工事もやってもらう事になりました

みほさんのケースではうまくいったのですね。よかったです。
やはり、業者の誠意かなあと思います。

＞迅速に動かれたほうがいいといいと思います
＞大変でしょうが、情報集め頑張ってください！

ありがとうございます。がんばります。

＞弁護士に依頼して裁判になるとかなり高額な金銭がかかります
＞住宅紛争審査会や法テラス、地域の法律無料相談などを利用されたり
＞するのも手ですね

＞あとは市の建築指導課や、建築課なんかに問い合わせしてみたらいかがでしょうか？

いろいろな可能性を探っていただきありがとうございます。
たとえ、弁護士費用がかかろうとも、この業者の違法な申し出によってお金を支払うよりは法的にきっちり解決したいと考えています。

また、市の建築指導課、建築家、市民相談センター、法テラス、消費者相談センター、宅建業協会には全て相談済みです。市の方は全面協力してくれていますが、お金云々のトラブルは市にはどうしようもないですよね。また、相談先の全てが弁護士への相談を、と言うことでした。

＞追記です
＞私のメーカーは遅延損害金は未完成部分に対して1/1000×日数でした。

役立つ情報ありがとうございました。
これで計算してみたら、遅延損害金、900万円を超えていました！

[11] mixiユーザー 04月26日 12:35

＞あつしさん

＞不渡り二回は銀行取引停止になるだけで、例えば他でお金が用意できれば経営は問題ないですね。

理論的にはそうだと思いますが、この業者は、お金が用意できないから、私たちから契約条件もない土地代追加を迫ってきているのです。

[12] mixiユーザー 04月26日 13:36

訴えるよりも先に示談などの方が良いかもしれません。
弁護士さんに相談しているのであれば分かると思いますが、裁判などして業者に支払い命令が出たとしても支払うお金が無ければ全くの泣き寝入りになってしまいますし、裁判の決着が付く前に逃げられてしまうことも考えられます。
会社の形があるうちに内容証明を送るなどして少しでも多くのお金を取り返すことを考えるのが良いかも知れません。
建築関係ではないのですが一度似たようなケースに遭ってしまったので、経験者からのアドバイスだと思って下さい。

弁護士さんに依頼した時点でプロに任せて、悩みから解放された方が良いと思います。(弁護士さんが頼りない人なら、そうは行かないかもしれませんが..)

[13] mixiユーザー 04月26日 22:33

すみません素人ですが、ちょっと疑問に思うことが。
宅建業の免許がない場合の建築売買契約書は効力を持つのでしょうか？　普通ですと、不動産の売買契約時には免許の提示をして契約の説明および重要事項説明を復唱しますよね。　それから売買契約が締結されているのに、それに記載されている土地代を値上げすることができるのでしょうか。　基本的には契約者が一方的に不利になるような契約内容は認められないはずです。　この辺りは弁護士さんに伺っていると思いますが。
もしかすると詐欺に遭われているということはありませんか？　購入しようとしている土地には根担保は無いのでしょうか？　普通に考えると資金繰りが悪くなった場合には、不渡りを出す前に所有している土地を担保にお金を借りると思うのですが。不渡りを出したら、その会社はもう建物を建てるお金も借りられないし、工事も現金でしか発注できませんよね。　建てられる見込みの無い条件付土地を資格も無く不正に売買すると言って、お金を搾取する行為は詐欺罪で立件できるような気がするのですが。　3割り増しでお金を払って、そもそも引渡しができるような状態なのでしょうか。　専門家に相談しながら慎重に調査されることをお勧めします。

[14] mixiユーザー 04月27日 10:40

問題のある不動産会社からの
物件ですから、購入しない方が良いと思います。
問題は、宅地の手付金（？）を取り戻すこと
でしょうか？宅建業法違反ですから、供託金からの返済してもらうのが良いでしょう。不動産の供託金ですので、もよりの法務局か、保証協会にご相談されては
いかがでしょうか？
http://tokyo.zennichi.or.jp/
手続きに入れば、不動産会社は白紙解約の手続きになると思います。

[15] mixiユーザー 04月27日 12:33

＞この業者自体はなんの免許も資格もなく、専門的なことは専門家に仕事を発注する、いわばコーディネーターのようなことをしていますが、自称「ディベロッパー」です。
不動産売買も専門家に発注して、土地の契約書や建築売買契約書には一切登場しないということでしょうか？
契約書の記載等の情報がもっと具体的でないとアドバイスが的外れになりそうです。
ちなみに、この業者と思われる人が、実は宅建業を営んでなく、なんらかの事情で自分の所有地を分譲して売ろうとしているだけなら宅建業法にすら問えないことになります。

[16] mixiユーザー 04月27日 14:54

＞たろうすまっくさん

＞訴えるよりも先に示談などの方が良いかもしれません。

ずっと話し合いをしようと試みています。
しかし、この業者は、人のいい測量技師さんを言いくるめて、こちらが悪いように吹聴しています。
この測量技師さんも、話しているとこちらサイドに気持ちが傾くのが分かるのですが、数日たつと、手のひらを返したように、業者サイドにたち、業者の代弁者となり、私たちと交渉しようと試みます。

この測量技師さんが、宅地の登記に必要な測量をしてきた人であり、、この業者は、登記を条件に土地の値上げをしようとしているのです。

測量技師さんには、こちらが法的に正当な立場であること、業者が違法であることなどを伝え続けてきましたが、情にほだされているのか、この業者がとんでもないことを言っているのを何とか阻止しようとしているのか分かりませんが、とにかく、測量技師さんが業者との中に入って、業者の不当な要求をのむよう説得してくるので、話にならないのです。

＞弁護士さんに相談しているのであれば分かると思いますが、裁判などして業者
＞に支払い命令が出たとしても支払うお金が無ければ全くの泣き寝入りになって
＞しまいますし、裁判の決着が付く前に逃げられてしまうことも考えられます。
＞会社の形があるうちに内容証明を送るなどして少しでも多くのお金を取り返す
＞ことを考えるのが良いかも知れません。

お金を取り返して白紙にしてしまいたいのですが、おそらくほとんど戻ってこないと思います。ですので、せめて土地だけでも取得したいと考えています。

土地代も全額支払っていますし。

たろうすまっくさんも大変な目に遭われたのですね。

私自身、こんな業者に関わってしまった愚かさがうらまれます。

[17] mixiユーザー 04月27日 15:05

＞じろさん

＞宅建業の免許がない場合の建築売買契約書は効力を持つのでしょうか？　

効力はないそうです。
ですから、訴え出ればこの契約は無効ということになります。

しかし、土地のオーナー（約5名ほど）の名義のままで進んでいるので、この業者が、得意の話術で私たちのことを悪く吹聴しているばあい、オーナーが｢もう土地は売らない｣と言えば、こちらは土地を取得できなくなる可能性があるのです。

ある専門家の意見では、上記の理由から今の契約を有効にしたままで話を進めたほうが有利かもと言うことでした。

＞普通ですと、不動産の売買契約時には免許の提示をして契約の説明および重要事項説明を復唱しますよね。　それから売買契約が締結されているのに、それに記載されている土地代を値上げすることができるのでしょうか。　基本的には契約者が一方的に不利になるような契約内容は認められないはずです。　この辺りは弁護士さんに伺っていると思いますが。

おっしゃるとおりですが、はじめにこの業者を信じてしまい、一応契約書は作りましたが、重要事項説明などはきちんとありませんでした。

＞もしかすると詐欺に遭われているということはありませんか？　購入しようと
＞している土地には根担保は無いのでしょうか？　普通に考えると資金繰りが悪
＞くなった場合には、不渡りを出す前に所有している土地を担保にお金を借りる
＞と思うのですが。不渡りを出したら、その会社はもう建物を建てるお金も借り
＞られないし、工事も現金でしか発注できませんよね。　建てられる見込みの無
＞い条件付土地を資格も無く不正に売買すると言って、お金を搾取する行為は詐
＞欺罪で立件できるような気がするのですが。　

この業者がやっていることは詐欺まがいだと思いますが、告訴するには内容的に不十分なのだそうです。

また、この土地はいまだもともとの地主さんの名義のままなので、この業者の担保にはなりません。

＞3割り増しでお金を払って、そもそも引渡しができるような状態なのでしょうか。

引渡しどころか、家が建つのか、あるいは手抜き工事はないのかまで心配です。
お金を払う理由はまったくありませんし。

いろいろお考えいただきありがとうございました。
詐欺罪で訴えたいところですが、難しいようです。

地主さんたちに根回しをしておいて、宅建業法違反で訴えるのも手かなあと思ったりもします。

[18] mixiユーザー 04月27日 15:10

＞a-kさん

おっしゃるとおり、すっぱりこの業者との縁が切るためにも解約が良いと思うのですが、支払ったお金が戻ってくる可能性はないと思います。

この業者の家も土地も抵当に入っており、以前、あるローン会社が借金を取り立てようと家を差し押さえたのですが、ほとんどが住宅ローン会社にいくと分かり、取り下げたこともあるということが弁護士さんの調べでわかっています。

＞手続きに入れば、不動産会社は白紙解約の手続きになると思います。

このようにシンプルかつすっきりとした解決法を探っているのですが・・・。

アドバイスありがとうございました。

[19] mixiユーザー 04月27日 15:13

＞あさんぼさん

＞不動産売買も専門家に発注して、土地の契約書や建築売買契約書には一切登場しないということでしょうか？

土地の契約書も建築売買契約書もこの業者の名前です。
ですから、宅建業法違反の証拠はあります。

この業者が発注しているのは、土地の設計や計算、測量などです。

＞ちなみに、この業者と思われる人が、実は宅建業を営んでなく、なんらかの事
＞情で自分の所有地を分譲して売ろうとしているだけなら宅建業法にすら問えな
＞いことになります。

この業者が売ろうとしているのは第三者の土地です。

前回に引き続きアドバイスありがとうございました。

[20] mixiユーザー 04月28日 12:39

すいません。あまりお役に立てなくて・・・
供託もしていない、弁済業務保証金も無いと言う事でしょうか？

[21] mixiユーザー 04月29日 09:26

＞a-kさん

お役に立たないどころかレスいただくだけで励まされます。ありがとうございます。

供託というのは、「私たちが」と言う意味でしょうか？
土地代は、全額支払っています。
また、建築条件付きを外したいので、建築工事代は支払うつもりはありません。

弁済業務保証金というのは、「この業者で建てた場合の」と言う意味でしょうか？

間に入っている測量技師さんは「弁済保証人を立てるから、この業者にもう一度チャンスをくれ」と言っていますが、この業者の弁済保証人になる業者は存在するとは思えません。

的外れなコメントだったら申し訳ありません。

ありがとうございました。

[22] mixiユーザー 04月29日 14:19

供託金とは、
宅建業を営もうとする場合、不動産会社が本店及び支店を開設する前に、最寄の本店所在地の供託所に営業保証金を供託します。本店は1000万円、支店は500万円。トラブルがあった場合、その供託金から相手側（つまりお客様）へ返金されます。
一般に偽不動産会社は、宅地建物取引主任者いない場合（違法です。）
第三者より名前のみ借りて開設します。
今回もそのケースでは？
弁済業務保証金とは、
不動産業（？宅建業者）を営む場合、供託金があまりにも高額になるので、
普通は、宅地建物保証協会へ加入して、保証協会が弁済業務保証金を供託所に
供託します。
どちらのケースもあまりにも宅建業者によるトラブルが多い為設けられた
制度です。
建築関係では10月1日以降の引渡し物件では、住宅瑕疵担保履行法が
適用になります。
つまり、住宅もあまりにもトラブルが多いと言うことです。

[23] mixiユーザー 04月29日 14:38

追記
「土地はいまだもともとの地主さんの名義のままなので、」
これですと「媒介」となるか、「他人物売買」です。

[24] mixiユーザー 05月09日 17:02

＞a-kさん

詳しく教えていただきありがとうございました。

宅建免許のないこの業者は供託金も弁済業務保証金も供託などしていないし、する気もハナっからないと思います。(想像ですが、そういう人間です)

彼が違法行為をしていることは間違いありません。

このような専門知識はとても役立ちますし、あちらと対峙する場合の武器にもなります。

本当にありがとうございます。

また、連休中、インターネットの接続環境がない場所にいたので、お返事遅れてしまいました。申し訳ありません。

[25] mixiユーザー 05月09日 19:10

今更ながらですが
弁護士に依頼しているなら
不確実な事は止めておいた方が良いですよ

[26] mixiユーザー 05月11日 13:48

>アブロさん

コメントありがとうございます。

今回のことは私たち家族に加え、あと２家族が関与しており、弁護士さんや司法書士さんなどに相談もしています。

しかし、3家族もいると、なかなか方向性が定まりません。
すぐにも弁護士に動いて欲しいと考える人、もう少しこの業者と話し合いを進めようと考える人などがいて、3家族での話し合いも重ねているのですが、穏便な方向に流れがちです。

そのため、様々な情報を寄せていただけると、3家族での話し合いの際にもたいへん役に立つのです。

自分たちのことではありますが、本当にのろのろと進んでいるのかいないのか・・・という状況です。

[27] mixiユーザー 07月08日 13:50

昔のトピックを掘り返してすみません。

>私のメーカーは遅延損害金は未完成部分に対して1/1000×日数でした。

以上の部分ですが、未完成部分が外溝とか離れ屋部分だったら良いですが、
トイレが未完成だから未完成だからトイレの分 50 万円の 1/1000 と言われ
ても引っ越せないから全部できていないのと同じですよね。

我が家は引渡し予定日を過ぎたのに未だ是正工事の方法が決まらないので、
何らかの準備をしておいた方がいいと思うのです。

[28] mixiユーザー 07月08日 14:14

遅延損害金は契約書に書かれていないと難しいですね。
『契約書は四会連合でお願いします』
と契約前に一言言えるかどうかが鍵ですね。

一般の方は殆ど知られていないでしょうけどね。
http://www.gcccc.jp/

[29] mixiユーザー 07月08日 15:04

遅延損害金のことは契約書には記載されていませんでした。

仮住まいが延びたりした場合の家賃とか…。

我が家の場合のように建築会社が施工ミスを犯したために工事が遅延したと
しても何の補償も無理ですかねぇ。

契約書には竣工日が書いてあって、建築会社の責によらない事由がある場合
には両者で協議して工期を延長できるって書いてありますが…。

建築会社の担当者が建築用の金物の使用方法に無知なので、こっちで調べて
教えなきゃならないなんて。授業料も払って欲しいです。

[30] mixiユーザー 07月08日 23:02

>>けつねろんさん
完全に完成するまで代金を払わない事が一番重要ですね。
お金を請求すると言うより払うお金を減らして貰うべきです。
お金を払わないと引渡ししないとか揉めるかも知れませんけど。鍵を渡してくれないとかですね。
裁判を避けるのは難しいかも知れませんね。
弁護士費用が50万程掛かってしまいますが。

[31] mixiユーザー 07月09日 00:50

工事中も確認できるように工事用の鍵は預かっていますが…そんなことじゃ
ないですね。

契約では次の中間金は造作終了時となっていますから、是正工事が終わって
大工さんが工事を再開すると直ぐだと思います。

私が甘いのかも知れませんが、知識不足による施工ミスが多いだけで悪気は
無いように思えるのです。

是正工事の内容を決めるに当たって予め話し合っておいた方が良いですかね。

このままだとエコキュートの補助金も受け取れないけれど、どちらが負担す
るか…なんてことも言い出しています。

[32] mixiユーザー 07月09日 14:44

http://ja.wikipedia.org/wiki/建築条件付土地取引

建築条件付に手を出してはいけません。

[33] mixiユーザー 07月09日 17:28

>>けるねろんさん
工事用の鍵は本物の鍵で開けると使えなくなります。
防犯対策ですね。
ｴｺｷｭｰﾄの補助金は当然ﾊｳｽﾒｰｶｰに弁償して貰うべきです。
お金は中間払いも止めて『納得のいく家にならない限り払わない』が一番です。

ログインすると、みんなのコメントがもっと見れるよ