ニューヨーク不動産投資研究会コミュのEconomic Stimulate Package スタート！　アメリカの行方

President Bush の景気刺激策である「Economic Stimulate Package」が２月８日に議会を通過し、３月５日より開始されました。日本でもこの景気刺激策は報道されていると思うのですが、ほとんどは一家族最高＄１5００の税金還付の件くらいしか報道されていないのではないでしょうか？　しかしこの「Economic Stimulate Package」はパッケージという言葉からも判るように、税金還付だけではなく、その他の内容も含まれています。特に不動産売買に関しては大変重要な内容が含まれているのです。とりわけ今回の「Economic Stamilate Package」はＮＹの不動産を扱う人間には大きな意味を持っています。今回はそのあたりを御説明します。

{^-^}

アメリカのモーゲージ・マーケットには First Mortgage Market と Secondary Mortgage Market という２つのマーケットが存在します。First Mortgage Market とはいわゆる一般の銀行やモーゲージ会社が売っているローンです。Secondary Market というのはその First Mortgage を買い上げる政府系機関です。裏返して言えば、First Mortgage Market で売られているローン・プロダクトは Secondary Mortgage Market に買ってもらえるようなローンを中心に売られているとも言えます。
こうやって不動産売買に関わるお金を世の中にぐるぐると廻しています。この政府系機関は以下の３つが代表的なものです。

Fannie Mae (Federal National Mortgage Association)
Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation)
Ginnie Mae (Government National Mortgage Association)

この３つの中で Fannie Mae と Freddie Mac の２つは一般のユーザーに最も近い政府系機関で、多くのモーゲージが買い上げられています。

でも、これらの機関がどんなモーゲージでも買い上げるわけではありません。プログラムに対する条件を満たしていなければなりません。そして借りる金額には上限があります。毎年少しづつ上がってきていましたが、Fannie Mae と Freddie Mac の上限金額は昨年より $417,000 でした。私が現在の住居を買った２００１年夏の時点では、たしか $300,000 位だったと記憶しています。ということはこの６〜７年でアメリカ政府は政府機関保証付きモーゲージのリミットを＄１０万ドル以上も徐々に上げ、不動産ブームを維持してきたわけです。この上限金額を「コンファーミング・モーゲージのリミット」と言います。

たとえば $417,000 は $521,250 の８０％にあたります。基本的にコンファーミング・モーゲージは物件価格の８０％を融資条件にしている為 $521,250 までの物件で２０％の頭金を入れるのであれば政府補償のプログラムの枠内にます。安全な融資と見なされ「つまり安い金利が取れる」ということなのです。必ずしも２０％の頭金を入れなくても $417,000 の中であれば９５％の貸し出しを受けられるケースもあります。「コンファーミング・モーゲージのリミット」はアメリカ経済の非常に重要な指針であり、これまで全米地域一律でこのプログラム・リミットが設定されてきました。

{-_-}

さて、ここまでは御理解頂けましたでしょうか。ここからが本日の本題です。

しかし多くの住宅、特に大都市圏の物件に関しては価格がこれを越えて大きく上昇してしましました。マンハッタンの新築コンドミニアムの価格は１ＢＲで $1,000,000 前後です。これでは一般消費者は安い金利でお金を借りることはできません。そこでブッシュ政権は前代未聞のウルトラＣ作戦に出ました。この上限金額を大都市圏に限っては一気に上げてしまおうというのです。

そしてそれが先週３月５日に始まりました。新たな「コンファーミング・ローンのリミット」は「$729,750」です。「$417,000 」から「$729,750」です！　なんと一気に＄３１万ドル以上も上げてしまったのです！！！　この様な上昇幅は Fannie Mae が１９６８年に設立されて以来、今だかつて一度もありませんでした。これはいったい何を意味しているのでしょう？　皆さんは日本の報道でサブプライム・ローンのせいで多くの家が売りに出されているニュースを御存じではありませんか？　アメリカではどこでも家が余ってると思っていらっしゃいませんか？　余っていれば価格は下がるはずです。ではなぜローンのリミットを上げなければいけないほど物件価格が上昇しているのでしょう。

ニューヨーク、サン・フランシスコ、ボストンあたりの物件は昨年から今年にかけても非常に活発に動いています。マンハッタンに限って言えば昨年も平均１５％の価格上昇をしています。ここには都市部と地方の格差がはっきりと出てきているのです。仕事を求めて人は大都市に集中傾向にあり、その結果、大都市圏では人口増加をもたらしています。ましてやマンハッタン周辺は土地が限られています。サブ・プライムでのフォークロジャー物件は基本的に存在しません。あったとしても安くは買えません。なぜなら適正価格での物件購入希望者が多く存在するからです。

アメリカ政府が画策しているのはまさに「新たな不動産ブーム」です。「コンファーミング・ローンのリミットを上げ、さらに金利を下げる」ことにより、不動産物件の流通、新規ローンの拡大、ローンの借り換え、等を促進させ、大都市圏からアメリカ経済を引っ張っていこうとしているのです。この話を私の友人にしたところ「アメリカは良くも悪くもやることが早いよね。日本の政府とは大違いだ。ブッシュも今年で終わりなんだし日本の総理大臣だったら何もしないよ。」と言っていたのが非常に印象的でした。

しかしそれにしても引き上げ幅が大きすぎます。先ほども言いましたが私が現在の自宅を購入したのが２００１年の夏です。それ以来、ガソリン価格は３倍、牛肉価格は２倍、野菜の束は半分（日本ではちくわの穴が大きくなったと聞いていますが）です。今、まさにお金の価値が変わろうとしているのです。金（きん）を買っておくのが良いかもしれませんね。しかし金を買うには１００％に自己資金が必要です。不動産は多少の自己資金があれば銀行がお金を貸してくれます。他人のふんどしで相撲を取ることができる数少ない投資方法なのです。

そして円高。円で戦う日本人にはヨーロッパでの物件投資という選択は、少なくとも現在は無いでしょう。アメリカ、とりわけニューヨークへの投資のチャンスは来ていると思います。