ニューヨーク不動産投資研究会コミュのＨＯＡについて

Kさん

初めましてルークです。宜しくお願いします。内容は大筋で理解したつもりですが、Kさんの方がお詳しいところもあり、私もお聞きしたいところがあるくらいです。コロラドの事情はニューヨークの事情と違うところもあるかも知れませんが私の知識の範囲でお答えします。

まず正確に言いますと「メインテナンス」とはCo-opで使用される言い方です。メインテナンスの中にはCo-op全体で支払う税金が含まれており、TAXリターンの際の還付はそのビルディングの中のユニットごとにメインテナンスの５０％とか５５％とか決まっています。その残りがビルディングの保全に当てられる部分となります。つまり２つの要素が１つとなってメインテナンスと呼ばれているわけです。コンドミニアム（CONDO）はこの２つが分かれています。TAXはシングルファミリーホーム（ＳＦＨ）と同じ扱いになります。また保全は「コモンチャージ」と呼ばれます。よくこのコモンチャージとメインテナンスが混同されますが、内容は大きく違っているので御注意下さい。

ここではあえてCo-opとCONDOの違いの説明は避けますが、一般的にＳＦＨと同様の扱いになる部分の多いCONDOの方が売りやすく貸しやすいという利点があります。コロラドのケースはよく判りませんがニューヨークではCo-opの方が多少安い物件が多いです。しかしオーナーが最低でも最初の２〜３年は住まなくてはいけないという規定があり、すぐにはテナント賃貸しはできません。が、もう貸すことはない、またはすぐに貸すことはないということになればCo-opも大変魅力的です。

HOA（Home Owner's Association Fee）はCo-opではメインテナンス、CONDOではコモンチャージに含まれている場合が多いと思います。一般的に考えて、ビルディングを共同で所有するオーナー達が、そのビルディングの保全費用として割り当てているCONDＯのコモンチャージを１ユニットだけ安くするという事は無いと思います。そしてアメニティーが多ければ多いほどＨＯＡは上がってきます。
このところニューヨークでも少ないユニット数の割には、フィットネス・センターやプール、広々としたラウンジ、住人専用のバー・レストラン等を配備したオシャレなCONDOが多くできていますが、これらの費用は全て、そのビルディングの住人が負担しているのだ、ということを忘れないで下さい。プールの保険料だけでもバカにならないのです。こういった費用を安くしたいのならアメニティの少ない物件を探すことです。ユニット数が少なければそれだけ負担率も上がります。ということで、各HOAは請求すれば費用のブレイク・ダウンをくれるはずですので、サブジェクト物件が出た場合には御確認することをおすすめします。

HOA は下げられないかも知れませんが、税金の還付はKさんが聴覚障害者ということで「Disability Exemption」や「Disability Credit」を受けられる為、一般の人より優遇されています。モーゲージ利息もTAXリターンの際のアジャストメント項目となり為 AGI（Adjusted Gross Income -- Form 1040 Line 37）を下げることができますので、物件をお買いになることは税金対策としても良いことだと思います。詳しくはTAXの専門家にお聞き下さい。

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Section 8（低所得者の為の住宅費用補助制度、毎月一定額の補助金が支給される）をやれと言うお友達の意見ですが、市民権を取得していない場合申請できるのでしょうか？　この点、私は定かではありませんので御存じでしたら教えて下さい。しかし何より物件を所有している人が Sction 8 を受けているという事例を私は知りません。
HUD ですが、これをやれと言うのはつまりHUD所有のForeclosure物件を安く手に入れろ、という事でしょうか？
一軒家についてはもちろんHOAはかかりませんが、一軒家を維持するのはそれこそ費用がかかることであり、Kendaleさんが聴覚障害者、また独身の日本女性であり、今までにアメリカの一軒家を所有したことがないとしたら、、、私はおすすめしません。そんなことより管理の行き届いたCONDやCo-opでのびのびとお過ごしになってほしいと思います。ちなみに私も一軒家を所有して住んでますが、家のメンテには相当頭を悩ませ労力を使っている一人です。。。(￣。￣;　フゥ…

ところでそちらでは住人がほとんど Foreclosure になっちゃってるコンドとかあるんですか。。。？

Luke

Lukeさん、早速の返事をありがとうございます。。。

> まず正確に言いますと「メインテナンス」とはCo-opで使用される言い方です。メインテナンスの中にはCo-op全体で支払う税金が．．．．

なるほどですね。。。確かにcommon chargeとかもあった様な。。。よく調べてみます。

> ここではあえてCo-opとCONDOの違いの説明は避けますが、一般的にＳＦＨと同様の扱いになる部分の多い．．．．

ここコロラドはあまりCo-opというのは聞かないですね。。。でもいい感じです。私は引っ越しが嫌いなのでずっと死ぬまで住むだろうと思うので。。。

> HOA（Home Owner's Association Fee）はCo-opではメインテナンス、CONDOではコモンチャージに含まれている場合が多いと思います。一般的に考えて．．．．

やっぱり。。。でも中には汚いコンドでメインテナンスが行き届いてなくて何でHomeowners Association Feesが380ドルもするのかびっくりした事もありました。Realtorsと下見にいった時の事です。色んなコンドを視て来て色々と勉強させられたのですが中には粗悪なとこもあれば良い所もあって住みたいbuildingsが大体把握してきました。。。

> このところニューヨークでも少ないユニット数の割には、フィットネス・センターやプール、広々としたラウンジ．．．．

なるほど・・・!
やっぱりですねぇ。HOA Feesは部屋が小さければ小さいほど安くなるのでしょうか? 同じビルで1ベッドルームと2ベッドルームと比較してみたらHOA Feesが違ってました。Taxesもです。汗　　やっぱりおおきいunitsほど高いのが普通なのかな???

> HOA は下げられないかも知れませんが、税金の還付はKendaleさんが聴覚障害者ということで．．．．

本当なんですか!? それはそれは良い情報を得ました! 参考にそれらの情報を取っておきます。そういうformに書けばいいのですね。。。これは毎年の2-3月にtax returnsの時に同時にやればいいのですね?

> Section 8（低所得者の為の住宅費用補助制度、毎月一定額の補助金が支給される）をやれと言うお友達の意見ですが．．．．

やっぱり・・・。私には宛てはまりません。汗　　友達なんですね。そのlow incomeは・・・。
40,000ドル以上儲けてるので低所得の対象にはならないですよね。

> 一軒家についてはもちろんHOAはかかりませんが、一軒家を維持するのはそれこそ費用がかかることであり、Kendaleさんが聴覚障害者、また独身の日本女性であり、今までにアメリカの一軒家を所有したことがないとしたら、、、私はおすすめしません。

あの・・・男性です。笑　　ま、女性的な文面だったかな。笑　　私も絶対、一軒家は不向きだと思いました。夜中の泥棒は怖いしガラスの割れた音とか何も聞こえないから階上で泥棒が這い上がりにくいコンドがいいかと。。。汗

上部からのつづき：

> そんなことより管理の行き届いたCONDやCo-opでのびのびとお過ごしになってほしいと思います。ちなみに私も一軒家を所有して住んでますが、家のメンテには相当頭を悩ませ労力を使っている一人です。。。(￣。￣;　フゥ…

なんか分かります。。。。昔、ホストファミリーと一緒に住んでた時に雪かきとか春から秋にかけての庭の手入れなど・・・芝生刈りとかもあって楽ではないと思い・・・昔からコンドにしょうと思ったのです。パートナーとか出来たら家に移ってもいいけど１人じゃなぁ・・。汗　　あと・・・家が古ければ古いほど光熱費がバカにならないみたいですよねぇ・・・。汗 　今はハイテクでコンピュータ、プリンターとか新しいTVとかDVDもかなり増えてるのでコンセントが間に合わないし・・・暖房と夏の冷房も含めて電圧器も古いと結構かかりますよね。。。

> ところでそちらでは住人がほとんど Foreclosure になっちゃってるコンドとかあるんですか。。。？　

結構ありますねぇ・・・。汗　　　Collections deptで働いて・・・毎日demand lettersとliens、new owner notice とかを作成してて私はそう思います。何らかの事情で支払えなくなったのか分からないけど。。。何かあった時・・・病気とか事故で失業して支払えなくなったら、と思うと怖いです。汗　　これからも体には気を付けないと思いますね。。。ルークさんも体には気をつけて下さい。

> Kendaleさんの御質問は、他の方にも大変役に立つ内容だと思います。やりとりを公開させて頂いてもよろしいですか？

もちろんですよ。名前はイニシャルのKだけにして下さい。

> 今後とも宜しくお願いいたします。ＬＵＫＥ

こちらもよろしくお願いします。Foreclosure関連の法律の仕事は1年半しかたっておらずまだまだ勉強不足な所があるので今後ともよろしくお願いします。。。以前はcivil rights系だったので今回のforeclosure系も色々と勉強になります。。。まだまだ知識不足ですが。。。今後とも教えて下さい。。。

それでは・・・! 良い週末を!

Kより

K さん

> やっぱりですねぇ。HOA Feesは部屋が小さければ小さいほど安くなるのでしょうか? 同じビルで1ベッドルームと2ベッドルームと比較してみたらHOA Feesが違ってました。Taxesもです。汗　　やっぱりおおきいunitsほど高いのが普通なのかな???

この辺はそれぞれのＨＯＡで扱いが違うかもしれませんが、通常部屋の大きさ、スクエア・フッテージで割り出しているケースが多いと思います。

> > HOA は下げられないかも知れませんが、税金の還付はKendaleさんが聴覚障害者ということで「Disability Exemption」や「Disability Credit」を受けられる為、一般の人より優遇されています。モーゲージ利息もTAXリターンの際のアジャストメント項目となり為 AGI（Adjusted Gross Income -- Form 1040 Line 37）を下げることができますので、物件をお買いになることは税金対策としても良いことだと思います。詳しくはTAXの専門家にお聞き下さい。

> 本当なんですか!? それはそれは良い情報を得ました! 参考にそれらの情報を取っておきます。そういうformに書けばいいのですね。。。これは毎年の2-3月にtax returnsの時に同時にやればいいのですね?

Form 1040はTAX Return の際の基本フォームです。このフォームにいろいろなフォームをつけていきますので、ぜひTAXコンサルタントとお話し下さい。

> > Section 8（低所得者の為の住宅費用補助制度、毎月一定額の補助金が支給される）をやれと言うお友達の意見ですが、市民権を取得していない場合申請できるのでしょうか？　この点、私は定かではありませんので御存じでしたら教えて下さい。しかし何より物件を所有している人が Sction 8 を受けているという事例を私は知りません。

> やっぱり・・・。私には宛てはまりません。汗　　友達なんですね。そのlow incomeは・・・。
> 40,000ドル以上儲けてるので低所得の対象にはならないですよね。

それはなりませんね。

> あの・・・男性です。笑　　ま、女性的な文面だったかな。笑　　私も絶対、一軒家は不向きだと思いました。夜中の泥棒は怖いしガラスの割れた音とか何も聞こえないから階上で泥棒が這い上がりにくいコンドがいいかと。。。汗

大変失礼しました！　女性とばかり思っておりました（笑）。

> > ところでそちらでは住人がほとんど Foreclosure になっちゃってるコンドとかあるんですか。。。？　
>
> 結構ありますねぇ・・・。汗　　　Collections deptで働いて・・・毎日demand lettersとliens、new owner notice とかを作成してて私はそう思います。何らかの事情で支払えなくなったのか分からないけど。。。何かあった時・・・病気とか事故で失業して支払えなくなったら、と思うと怖いです。汗　　これからも体には気を付けないと思いますね。。。ルークさんも体には気をつけて下さい。

いやはや人ごとではありませんね。しかし病気とか事故でモーゲージが払えなくなた時の保険というのもありますので、もしかしたらお考えになっても良いかもしれません。

> こちらもよろしくお願いします。Foreclosure関連の法律の仕事は1年半しかたっておらずまだまだ勉強不足な所があるので今後ともよろしくお願いします。。。以前はcivil rights系だったので今回のforeclosure系も色々と勉強になります。。。まだまだ知識不足ですが。。。今後とも教えて下さい。。。

いえいえ、こちらこそアメリカでForeclosure関連の法律のお仕事をされている方がいるとは、心強いです。これから僕もForeclosure関連が多いと思うんですよ。情報交換ができればと大変嬉しいです。

ではでは。

LUKE