ニューヨーク不動産投資研究会コミュのサブプライム問題について

先日新聞記事を読んで、はっとさせられる記事が目についた。見出しは「一回も支払いを滞納していないのに家を追い出された家族」というものでありました。
このラスベガスに住む家族４人はいままで一度も遅れることなく大家に家賃を払ってきた。しかしある時 Eviction Notice（立ち退き勧告書）が届き、この家族は住んでいた家を追い出されてしまった、というものであります。なぜそんなことになったのでしょう？　それはこの家を買ったインベスターが何らかの理由（お金がなったということに他ならないのですが）でモーゲージの支払いができなくなり、結果、彼らの住む家がフォークロージャー物件となってしまったからなのです。現在アメリカではこの様に、自分が所有していて支払いができなくなって追い出されるのではなく、まったく自分とは関係ない理由で追い出されるケースが増えているそうです。

ここ数年のアメリカでは、週末の朝にテレビをつけると「不動産で金持ちになろう」、「他人の金を使って買った家でミリオネアー」、「ショートセールでこんなに稼いだ」とか、そんなので一杯であった。ちなみに私もそのいくつのテキストやＣＤ、ＤＶＤ等は買って見てみたりしたものです。この不動産投資でキャッシュ・フロー、もしくは転売して利益を得るというアイデアは、もともと「金持ち父さん貧乏父さん」のロバート・キヨサキ氏を筆頭とし提唱されてきたものであるが、キヨサキ氏の意向とは別に、よく考えないで買った「インベスター」達がその責任を全うできず他人に迷惑をかけてしまう、というケースは多くなってきているようです。
誤解の内容に言っておきますが、私はロバート・キヨサキ氏の大ファンであります。ただ彼は不動産で大事なのは「利益の出る物件選び」と「管理」であることを良く理解していました。しかし全ての人が彼の様に建設的な発想の人たちばかりではないようです。

私の友人でスウェーデン人のフレドリックはグリーンカードを取得した後、アメリカで不動産を買い始め、今や１０件近くの投資物件を所有しています。彼はいつも言ってます。「アメリカって国は本当に最高の国だよ。だってさ、いつだって誰かがお金を貸してくれるんだよ。そりゃ金利は場合によっちゃ高いかもしれない。でも僕の国は金利は安くても財産の無い奴には絶対お金は貸してくれない。だから金利は安くたって貧乏人は借りられないんだから意味が無いんだよ。でも、この国は違う。皆が平等に金持ちになるチャンスがあるんだよ。素晴らしいと思わないかい？　ウエルカム・トゥ・キャピタリズム！」金利が安くてもお金を借りられない。。。どこかの国を思い出しませんか？　

そもそもアメリカで家を買う際にどうやってモーゲージを組むか御存じですか？　それこそ数多くのファイナンシング・プログラムがあるのですが、大本は大きく分けて２つあります。最も一般的なのは「Full Doc」と言われるもので、収入証明、過去数年間のタックス・リターン、財産証明等、全てのファイナンシャル・ステートメントを銀行に提出し、政府系金融機関の定めたガイドラインを満たした内容で借り入れするもの。もう一つは「Stated Income Loan」と言われるもので、個人のクレジット・ヒストリー得点が高く場合、財産証明さえ出せば、収入証明及びタックス・リターンは出さなくてもいい、というものであります。Stated = 示す、つまり収入を示すわけでありますが、示すのは自分、そして収入証明は出さない、つまり自分はこんなに稼いでるよ、と勝手に言うことができるプログラム。この「Stated Income Loan」が実に問題の温床となっていることを、日本では全く報道されていません。「Stated Income Loan」＋「クレジット・ヒストリーのヒストリーの低い人向けローン」＝「あの手この手の高金利ローン」。これこそがサブ・プライム・ローンの正体であるというのは、私個人の理解の法則です。

上の書き込みよりの続き
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> さて、ローンが延滞し差し押さえになった後なのですが、アメリカ政府はそのセーフティネットなどは準備できているのでしょうか？ こと問題は住宅に関するものですから、ファイナンスに与える影響もさることながら、一般市民の住居をいかに確保するのかを考えることは重要だと考えます。 特に、どちらかといえば貧困層を中心とした破綻したサブプライムローン利用者の住宅問題への対策は治安悪化による社会不安を抑止するためにも必要ですよね。
例えば公的な住宅の提供であったり、優先的な国の借り上げ住宅の提供などは準備できているのでしょうか？

アメリカでは「Section 8」（低所得者の為の住宅費用補助制度、毎月一定額の補助金が支給される）という制度があります。住宅事情のセーフティー・ネットというのはこの制度になると思います。ちなみに本日のニューヨーク・タイムスでは、アメリカ政府が主導してサブ・プライム・モーゲージを所有するハウス・オーナーの金利の上限にリミットをかける法案を整備する、また安い金利のモーゲージへの借り換えを推進しようとしているようです。これが進めば効果が上がるのではないかと期待しています。

早速のお返事ありがとうございます。
さて、つくづく時代を感じるのが経済のグローバル化と金融工学の発展です。
例えば不動産業者が世界経済と金融、証券をテーマに意見交換するなんてありませんでした。
もっとも一部の人達は別として、あまり一般的には関心を持たない人の方が多かった気がします。
ところが今は違います。
遠い世界の話が身近な世界に影響してくるのですから無関心ではいられません。
ところで本題に入って行きたいと思いますが、Ｌさんはこの問題の収束に対し、楽観的ですか？それとも悲観的ですか？
私なりの意見ですが、米経済の原動力となってきた資産バブルの崩壊が顕在化してきたなという印象です。
ですから、私はこれは単なる低所得者層の不動産ローンや、それに纏わる証券化された金融不安だけでなく、国家の根底を揺るがしかねない大きな問題の一端になる恐れを持っています。

Tee 様

端から見ているとアメリカという国はめちゃくちゃなのかもしれませんね。。。もともと経済のアップ・ダウンが非常に激しい国なのです。1989〜91にかけて、アメリカの不動産価格は暴落し、その際、数千社の金融機関が倒産しました。ダメになったところは即退場です。湾岸戦争が起こり、ニューヨークの街も「Store For Rent」という張り紙がそれこそ空き店舗だらけになった街のガラスに溢れたのを覚えています。そんな中セントラル・パークの貯水場にイラクが猛毒を入れるという噂が立ち、歯を磨くのも買った水を使っていたりしました。実際にはそんなことは起こりませんでしたが。。。

今、ニューヨークで長く活躍しているベテランは、誰しもあの頃を思い出さない人はいませんし、あのひどかった時期がまた到来するのではないか、というのが最大の懸案でしょう。この事は私の事務所でもよく話になりますが、しかしそこまでは行かないだろうというのが大方の見方です。あの頃に比べれば今なんてなんて事はないよ、という人もいます。そしてあの時も国全体の社会不安とまではなりませんでした。
日本の報道は時に非常にエキセントリックでありますが、アメリカ人という国民性を考えたとき、その明るさ、ポジティブ思考、エネルギーはそう簡単には外の圧力に屈しないと思います。

アメリカで不動産は紛れもない金融資産です。ただ紙の資産などとは違い、この資産には人の生活がついてきます。景気が良い時も悪い時も、人は誰もがどこかに住まなくてはいけません。そういった意味では、不動産価格が一時的に下がったとしても、またそれ以上に上がっていく事に私は疑いを持っていません。また、正しく活用すれば、それこそが不動産投資の素晴らしいところだと思っています。

先のことは誰にも判りませんし、1990年頃とは、それこそ社会のあり方や仕組みも違ってきています。考えてみればあの頃はインターネットなんてものもありませんでした。巨大なマネーが一瞬のうちに世界中を飛び回る様になったのは、インターネットの普及以後ですものね。
しかしアメリカ経済が調整時期に来ていることは否めないとしても、私は、また下がって上がる。上がって下がる。。。そのサイクルでしかないと思っています。楽観的でしょうか。今後とも御意見下さい。

日本人にとってアメリカという存在は愛憎半ばする特別な存在なんですよね。
大嫌いな国でもあるけど大好きな国でもある、とても存在感の大きな国。
年中、理不尽な戦争をしている国ですが、Ｌさんのように才能ある人間にとってチャンスと成功を与えてくれる国。
だからこそ、なんとか頑張って欲しいんですよね。
ただ、今回のように世界中に金融不安を巻き起こしておいて、アメリカがとっている対応は少し無責任な気がします。
アメリカ主導のグローバリズムの名のもとに世界中に証券化という手法でばらまかれた不良債権は確実に影響を与えています。
今のドル安は世界がアメリカに対し感じている不信感を物語っているような気がします。
例えば、日本の外貨準備高の大半を占めるドル資産は、このドル安によって確実に資産価値を落としています。
また原油価格の上昇は、投機資金の流入もあるのでしょうが、ドルが市場価値を失いつつある現状を意味するのではと考えています。
為政者が内政の綻びをカモフラージュするため外政問題に世論を転嫁するのは歴史の常です。
またいつものようにどこかで戦争を引き起こすのではという不安があるんですね。
アメリカの正義の名のもとに。