生活保護者の集いコミュの賃貸物件更新料　契約前にきちんと確認

　■支払い義務契約条項　大阪高裁が無効判決

　賃貸マンションの更新料支払いを義務づけた契約条項を無効とする判決が８月、大阪高裁であった。高裁レベルで借り主側に有利な判断が示されたことで、賃貸住宅の契約内容に影響を与える可能性もあるが、貸主側は更新料の存在意義を強調する。賃貸物件をめぐるトラブル相談件数も横ばい状況が続き、契約前にしっかりと内容を確認する必要がある。（森本昌彦）

　　

必要？それとも

　「これまで、さまざまなトラブルについての１１０番をやってきたが、こんなに（電話が）かかってきたことはない」

　借り主側の京都敷金・保証金弁護団が今月６日に実施した「更新料１１０番」。午前１０時から午後４時までの６時間で１００件もの問い合わせが寄せられたことに、弁護団の事務局長を務める長野浩三弁護士は驚く。「更新料は支払わないといけないのか」「支払った更新料は返してもらえるのか」などの相談が多かったという。　

　今回の判決について、長野弁護士は「一般市民の感覚から、更新料に合理性がないと判断した。消費者契約法の精神を体現した判決だ」と評価。更新料の存在について、「敷金以外の一時金については家賃に一本化したほうが消費者にとって分かりやすい。業界として公正なやり方を考えるべきだ」と主張する。

　一方、貸主側の「貸主更新料弁護団」の代表を務める田中伸弁護士は「更新料は万能の存在ではないが、一定の合理性はある」と反論する。

　田中弁護士によると、更新料は４０年ほど前から、首都圏や京都などで慣習的に存在しており、約１００万件の契約があると推計されている。経済的にも、月額の家賃を安くした分を一時金である更新料で補充する役割があり、家賃を抑えることで敷金や仲介手数料も安くなり、収入の少ない学生らが入居しやすくなるメリットなどがあるという。

きっちり交渉を

　更新料をめぐる最終的な司法判断は今後、最高裁に委ねられるが、更新料に限らず、敷金や保証金をめぐるトラブルは相変わらず多い。

　国民生活センターによると、賃貸住宅の敷金や保証金などについて寄せられた相談件数は、１６年度１万４４２０件▽１７年度１万４２６５件▽１８年度１万３７８８件▽１９年度１万３７８５件▽２０年度１万３８０４件。１万３０００～１万４０００件でほぼ横ばい状態となっている。

　同センターは「契約する前にどういった条件での契約なのかをしっかり確認する。納得のいかない項目があった場合は、個別にきっちりと交渉したほうがいい」とアドバイスしている。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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　■首都圏　高い徴収率

　国土交通省の平成１９年の調査によると、更新料を徴収している業者の割合が最も高かったのは神奈川の９０・１％。８２・９％の千葉、６５・０％の東京、６１・６％の埼玉と首都圏のほか、５５・１％の京都などで定着している慣習であることがうかがえる。

　ただ、大阪や兵庫ではゼロのほか、宮城でも低く、全国すべてに広がっているとはいえない。更新料を徴収する理由を聞いた質問（複数回答）では、「一時金収入として見込んでいる」（５３・０％）、「長年の慣習」（５０・４％）、「家賃が低い分の収入を確保」（２１・４％）といった回答が目立った。