登記の勉強と情報コミュの登記簿について

登記簿について


１
登記簿の仕組みはどうなっていますか？


不動産の登記簿には、不動産についての様々な情報が記載されています。これらの情報については、不動産登記法で登記簿の中で記載をすべき場所が決められ、記載方法についてもルールがあります。
不動産登記法および不動産登記規則には、以下のように規定されています。
【不動産登記法】
（登記記録の作成）
第十二条登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成する。

【不動産登記規則】
（登記記録の編成）
第四条土地の登記記録の表題部は、別表一の第一欄に掲げる欄に区し、同表の第一欄に掲げる欄に同表の第二欄に掲げる事項を記録するものとす
る。
２ 建物（次項の建物を除く）の登記記録の表題部は、別表二の第一欄。
に掲げる欄に区分し、同表の第一欄に掲げる欄に同表の第二欄に掲げ
る事項を記録するものとする。
３ 区分建物である建物の登記記録の表題部は、別表三の第一欄に掲げる
欄に区分し、同表の第一欄に掲げる欄に同表の第二欄に掲げる事項を
記録するものとする。
４ 権利部は、甲区及び乙区に区分し、甲区には所有権に関する登記の登
記事項を記録するものとし、乙区には所有権以外の権利に関する登記
の登記事項を記録するものとする。

簡単にまとめると、表題部には不動産の見た目に関する事項を表示し、権利部には不動産に設定された権利を表示する。そして権利部をさらに甲区と乙区に分けて、甲区には所有権とそれと関連した権利の登記をまとめて表示し、乙区には所有権以外の権利、たとえば抵当権とか賃借権などの登記をまとめて表
示することとしています。

２
古い登記簿の中に甲区、乙区の他に丙区や戊区を見つけましたが？

甲乙区のほかに、丙区や丁区、戊区などといった登記事項枠を移記閉鎖登記簿などで見かけることがありますが、これは古い不動産登記法の下で作成された登記用紙だからです。
明治３２年に施行された当初の不動産登記法では、登記事項は下記のとおりに編成された枠に記載することとされていました。
質問にある丙区、戊区についてはこの当時に作成された登記簿であると言えます。
この取り扱いも大正２年の不動産登記法の改正により、現在の登記簿と同じ編成に改められましたが、丙丁戊区に記載された登記事項を新様式の登記用紙に移記せずに、そのまま古い様式を流用していたようですので、移記閉鎖登記簿に残っているのを見かけるというわけです。
その後、移記閉鎖登記簿からコンピューター化前の登記簿へ移記するときに全て、現行の区分に従って移記されています。
【明治３ ２ 年施行の不動産登記法（ 第１ ６ 条、第１ ７ 条】）
登記簿表題部土地建物についての表示欄。現行と同じ。
甲区所有権に関する事項を記載。現行と同じ。
乙区地上権永小作権とこれらを目的とする権利を記載
丙区地役権に関する事項を記載。
丁区先取特権、質権および抵当権に関する事項を記載。
戊区賃借権に関する事項を記載。



３
登記簿の種類はどんなものがありますか？

不動産の登記簿には「土地「建物」の登記簿があります。このほかにも、工場財団登記簿、船舶登記簿、建設機械登記簿、農業用動産登記簿、立木登記簿、夫婦財産登記簿などがあります。これらの登記簿は不動産登記法で定められた不動産である「土地」と「建物」ではないのですが、特別な法律によって登記簿を備え付けて土地建物と同様な登記事務を行うように定められています。
また、土地には合筆などによる閉鎖登記簿が、建物は取り毀し（滅失）による閉鎖登記簿が、それぞれの登記が行われた年月日順につづられています。
このほか、登記用紙に粗悪な紙を使用していたために、保存状態に問題が出てきたものについては新しい登記用紙に移し書き（移記）をしますが、これにより閉鎖した登記簿である移記閉鎖登記簿やコンピュータ化の為に移記し、閉鎖したコンピュータ化にともなう閉鎖登記簿、登記事項が非常に多くなったために登記用紙の枚数が増えすぎた場合に行う「枚数過多による移記」による閉鎖登記簿などがあります

４
閉鎖登記簿とはなんですか？

登記簿には土地、建物といった種類に区分されますが、それぞれに閉鎖登記簿というものがあります。
「閉鎖」とは、もう名義の書き換えなど、新たな登記事項などを一切、書き入れたりせず、ただ登記事項を参照するだけの状態のことです。
この状態になるのは、いくつかの原因があります。
?土地が他の土地に合併されてしまったとき（合筆閉鎖）
?建物が取り壊されてしまったとき（滅失閉鎖）
?登記簿の情報をコンピューターのデータに移記した場合
（コンピューター化に伴う閉鎖、コンピューター閉鎖）
?登記簿の汚損破損がひどくなってきた場合に、新しい登記用紙に移記した
とき（粗悪移記閉鎖）
以上のような場合に登記簿は閉鎖され、他の閉鎖されていない「生きた」登記簿とは別の簿冊に綴り替えをして保存管理します。
このように、閉鎖登記簿は閉鎖された原因ごとに簿冊がありますので、注意しましょう。
また、上のコンピューター閉鎖と、粗悪移記閉鎖の場合、新しい登記簿に登記事項を写し書きするのですが、この登記事項は写し書きする時点で表題部の全部事項と、有効な権利関係（現在事項）のみとなります。
ですから、今の登記簿の順位１番の登記事項よりも古い登記事項については、閉鎖登記簿謄本を取得する必要があります。


５

閉鎖された登記簿や図面はいつまで保存されているのですか？


（保存期間） 規則
第二十八条 　次の各号に掲げる情報の保存期間は、当該各号に定めるとおりとする。
一 　登記記録（閉鎖登記記録（閉鎖した登記記録をいう。以下同じ。）を除く。）　永久
二 　地図及び地図に準ずる図面（閉鎖したものを含む。）　永久
三 　建物所在図（閉鎖したものを含む。）　永久
四 　土地に関する閉鎖登記記録　閉鎖した日から五十年間
五 　建物に関する閉鎖登記記録　閉鎖した日から三十年間
六 　共同担保目録　当該共同担保目録に記録されているすべての事項を抹消した日から十年間
七 　信託目録　信託の登記の抹消をした日から二十年間
八 　受付帳に記録された情報　受付の年の翌年から十年間
九 　表示に関する登記の申請情報及びその添付情報　受付の日から三十年間（第二十条第三項（第二十二条第二項において準用する場合を含む。）の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものにあっては、電磁的記録に記録して保存した日から三十年間）
十 　権利に関する登記の申請情報及びその添付情報（申請情報及びその添付情報以外の情報であって申請書類つづり込み帳につづり込まれた書類に記載されたものを含む。次号において同じ。）　受付の日から三十年間（第二十一条第二項において準用する第二十条第三項の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものにあっては、電磁的記録に記録して保存した日から三十年間）
十一 　職権表示登記等事件簿に記録された情報　立件の日から五年間
十二 　職権表示登記等書類つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報　立件の日から三十年間
十三 　土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図（第二十条第三項（第二十二条第二項において準用する場合を含む。）の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものを除く。）　永久（閉鎖したものにあっては、閉鎖した日から三十年間）
十四 　地役権図面（第二十一条第二項において準用する第二十条第三項の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものを除く。）　閉鎖した日から三十年間
十五 　決定原本つづり込み帳又は審査請求書類等つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報　申請又は申出を却下した決定又は審査請求の受付の年の翌年から五年間
十六 　各種通知簿に記録された情報　通知の年の翌年から一年間
十七 　登記識別情報の失効の申出に関する情報　当該申出の受付の日から十年間
十八 　請求書類つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報　受付の日から一年間

（記録の廃棄）



６
事故簿とは何ですか？
改製不適合物件とは何ですか？
コンピューター化された登記所で、紙の登記簿をコピーした登記簿謄本が交付されました。登記事項証明書はどうしたのですか？


「事故簿」とは登記簿をコンピューターのデータとして管理するための移行作業時に、登記事項中に何らかの問題があってデータ化できなかった登記簿を綴った簿冊のことをいいます。
また「改製不適合物件」とは文字どおり、コンピュータのデータ化（改製） になじまない（不適合）物件のことをいい、事故簿に綴られた登記簿のことをいいます。
昭和６３年に施行された法律により、紙で作られた登記簿は、順次、コンピュータ上のデータとして管理されることになりました。しかし、紙に記載された登記事項を、実際にコンピュータのデータ化するには不都合な登記簿があることが、あらかじめわかっていました。
そこで、法律上、コンピュータ化しなさいという条文のほか、コンピュータ化できない登記簿については、今まで通り、紙の登記簿のままで管理することを規定しておきました。
この規定に従いコンピュータのデータ化できなかった登記簿については事故簿」の名前が付いた簿冊にまとめて綴り、管理することになっています。
そのため、この物件についての登記事項証明書が請求された場合は、コンピュータのデータとしては管理してはいませんので、従来通りの「登記簿謄本である」旨の証明文をつけて交付しています。
なお、コンピュータのデータ化になじまない原因としては

・共有者がいて、それぞれの持分を足しあわせると１にならない。
・同じ地番を持った土地が二つ以上ある。
・所有権が複数ある。
（古い時代に合筆をした土地などには、所有権が何個か登記されている場
合があります） 。などが考えられます。
また、所在地のわからない建物もコンピュータ化されません。


７
私の建物の登記簿がコンピュータ化されていないのですが？

登記事項中に一見してコンピュータ化に不都合な事項があるとは思えないのに、登記簿がコンピューター化されていない建物があります。
建物の登記簿には所在地欄があり、建物のある町名と地番が記載されていますが、市役所などが住居表示を実施して、たとえば「神田町」が「神田１丁目〜神田６丁目」までに分かれたとします。
このとき、登記簿の所在地欄の町名を変更することになるのですが、市役所からは町名が変更されたことの通知書と、各土地の地番が、何丁目に属したかを一つ一つ書き記した地番調書というものを送付してきます。たとえば「芹が、
谷町１００番地は、芹が谷６丁目１００番地に「芹が谷町５００１番地は芹」、
が谷１丁目５００１番地に」といった具合にです。
この通知を受けた登記官は、この地番調書を元に、各土地の登記簿の所在地名
欄を変更していきます。
しかし、この地番調書には住居表示を実施する準備の為に行った調査時に公
図の上に存在した地番のみが記載されていますので、建物が登記された時点で
存在した土地でも、合筆などの為に閉鎖され、公図から表示が消えていた土地
については住居表示の対象外になってしまうのです。
このようなわけで、地番調書にない地番を所在地にしている建物の所在町名
については、どうすることもできないので、実際には廃止されて使われていな
い町名のままで残ることになります。これらの物件については「住所変更に伴、
う地番不明分」といった表題の簿冊にまとめて綴られて管理されることになり
ますが、登記簿謄本は他の物件と何ら変わりなく交付されますし、名義の書き
換えや担保に差し入れたりすることも当然できます。
コンピュータ化するときには、その時点で存在する町名にある物件のみが対
象になりますので、これらの現存しない町名を所在地とした建物は、いわゆる
「改製不適合物件」の扱いになり、紙の登記簿のまま管理され続けます。
職員によっては、不慣れなものもいるので、この点に思い至らずにあちこち
探すのでお客様をお待たせすることもよくあるようです。職員は、そのような
ことがないように注意しましょう。




８
「耳書きの登記」とはなんですか？


「耳書きの登記」とは、土地登記簿の表題部左側欄外に「自農法による買収登記嘱託書綴込帳第１０冊第８７丁」等と書かれているものを指します。ここに書かれた自農法というのは、正しくは「自作農創設特別措置法」の略です。この自農法というのは、国が地主から土地を買収した上で、土地を借り、て耕作する小作農家に売り渡すことで自作農を増やすことを目的とした法律で戦後まもなく施行されました。
この法律の施行にあたっては登記簿の名義の書き換えが必要になります。登記の手順としては通常、まず政府から買収と売り渡しに関する登記嘱託書が法務局へ送付され、その嘱託書に従って、買収、売り渡しの順で登記は行われることになります。
ですが、この買収の登記に関しては、対象となる土地が膨大だったために、一つ一つの登記用紙に通常通りの記載例に従って記載するのは、時間的な制限もあり困難な作業でした。
そこで政府買収の登記事項に関しては登記用紙の表題部の左側欄外に自「農法による買収登記嘱託書綴込帳第１０冊第８７丁」等と書いておき、詳細なことがらについては「買収登記嘱託書綴込帳」の１０冊目の８７枚目の嘱託書、を参照する、ということにしたのです。これが、「耳書きの登記」です。ちなみに「丁」は登記用紙の枚数を数えるときの単位です。
この耳書きを見つけたら、書庫のどこかに買収登記嘱託書綴込帳が保管されているはずですから、確認してみると良いでしょう。





９
閉鎖目録とはなんですか？

閉鎖目録とは登記用紙の目録だったもので、様々な理由で閉鎖され、簿冊にひとまとめにされているものです。
登記用紙を綴った簿冊には、分筆や建物の新築などで新たな登記用紙を綴る必要が出てきます。このとき、簿冊の先頭にある目録に新たな地番や、家屋番号と登記した日付を記します。また、これとは逆に合筆や建物の取り壊しによ、、り登記用紙を除却した場合には目録の中の該当登記用紙の部分に朱線をかけ除却した日付を記します。
この作業を繰り返しているうちに、目録の枚数が増えすぎて検索に不便が生じた場合には、閉鎖されていない事項のみを新しい目録用紙に移記した上で、古い目録を閉鎖することがあります。
このほか、住居表示が入った場合などにも新しい町名の目録を作成して、古い町名のものは閉鎖します。これらが閉鎖目録と呼ばれるものです。
閉鎖目録は土地や建物の登記用紙がどのような理由で、いつ除却されたかを知る重要な資料になります。登記簿冊に編綴された目録に除却の記載が無くても、閉鎖目録にはある可能性が高いのです。
お客様によっては閉鎖された土地建物の閉鎖登記簿謄本が必要とされる方がいるので、この閉鎖目録をうまく活用して素早く検索できるようにしておく必要があります。




１０
共同担保目録とはなんですか？

共同担保目録とは、ある抵当権のために担保に差し入れられた複数の不動産を公示するための目録です。この目録はお客様から請求があれば、登記事項証明書に合綴して交付することになっています。また、要約書に付けることは出来ません。目録を作成するのは、例えば、銀行から住宅ローンの借り入れをするときには、土地だけではなく建物も担保に入れるのが普通です。そうすることで、銀行側としては返済が滞ったときに競売にかけられる不動産物件が多くなりますから、より安心です。
このように抵当権の担保として差し入れられた物件が複数ある場合には、共同担保目録を作成して、一つの抵当権を複数の不動産で担保していることを公示することになっています。
お客様より共同担保目録付きで証明書を請求された場合には、登記事項証明書と一緒に合綴して交付しなくてはいけません。



１１
不動産番号とはなんですか？

「不動産番号」とは、不動産を特定するために土地や建物の一つ一つに付けられた固有の番号です。この番号は登記所の情報なども含んでいますので、日本全国の不動産で同じ番号を持つものはありません。
この「不動産番号」は平成１６年の不動産登記法改正のおりに導入されました。不動産番号は登記事項証明書の「不動産番号欄」に記載されていますが、要約書には記載されません。
「不動産番号」の導入により、登記申請書などで従来から必要とされていた物件を特定する情報としての所在町名や地番、家屋番号の記載に代えて「不動産番号」を記載することも選択できるようになりました。
また、登記事項証明書の交付申請書にもこの「不動産番号」を書くことができます。
もっとも「不動産番号」は登記事項証明書を取ってみないとわからない番号で、すから、あまり利用されることはないようです。
【不動産登記規則】
第九十条登記官は、法第二十七条第四号の不動産を識別するために必要な事項として、一筆の土地又は一個の建物ごとに番号、記号その他の符号を記録することができる



１２
坪数と反、畝、歩について教えてください。

土地の地積の面積については、明治１７年の「地租条例」により規定された単位で表すこととされていました。
この条例によれば地目が宅地以外の土地は町・反・畝・歩の単位を用い、宅地については坪を単位として測ることとなっています。

つまり地目が田畑や山林などの面積はその広さに応じて町・反・畝・歩の単位を用いますが、宅地（登記簿では鉱泉地も）はどんなに広い土地でも「５，６０７坪（宅地以外では５，６０７坪は１町８反６畝２７歩と表記） 」というように、坪のみを単位とすることとされていたのです。

また、昭和３５年に表示登記が創設されたおりの不動産登記法施行令でも以下のように規定していました。
【不動産登記法施行令附則】
地積は、昭和４１年３月３１日までの間は、第４条の規定にかかわらず、次の各号の規定により定めることができる。

一、
宅地及び鉱泉地の地積は、６尺平方を坪、坪の１０分の１を合、合の１０分の１を勺として定め、勺未満の端数は切り捨てる。

二、
宅地鉱泉地以外の土地の地積は６尺平方を歩、３０歩を畝、１０畝を１段、１０段を町として定め、歩未満の端数は、切り捨てるただし１筆の地積が１歩未満のものについては歩の１０分の１を合、合の１０分の１を勺として定め、尺未満の端数は、切り捨てる。

古い宅地（と鉱泉地）とそれ以外の土地では地積の扱いが異なります
登記簿を見るさいには、土地の地目が宅地かそうでないかを区別してから地積を把握しないといけません。

この取り扱いは登記簿や測量図についても同様で、昭和４１年頃の平方メートルへの書き替えまで地積は旧尺貫法で表記されていました。
以下に各単位と平方メートル単位との関係を表記します。

面積の単位備考
歩＝坪
１町＝１０反＝３０００歩＝３０００坪
１反＝１０畝＝３００歩（坪）
１畝＝３０歩＝３０坪
１歩＝１坪
１合ごう＝１０分の１歩
１勺しゃく＝１０分の１合＝（１００分の１歩）

６尺平方（１尺は長さ３０．３０ｃｍ）≒３．３０５８?１歩＝１坪

長さの単位備考
１寸３．０３ｃｍ
１尺１０寸
１間＝６尺＝１８１．１８ｃｍ
１町６０間＝３６０尺≒１０９．０８ｍ

ちなみに、測量図などで土地の辺長を表す単位として「間」が使われているこ
ともありますから、注意が必要です。
旧尺貫法による表記のままである場合でも、分筆などの地積に変更を生じる
登記をするさいに平方メートル単位へと書き換える取り扱いとなっています。