登記の勉強と情報コミュの 土地の登記について

１
土地について

地番はどのようにつけられるのですか？
地番は数多くある土地のうち、ある土地を特定する目的でつけられるものです。
地番は明治時代のはじめにつけられたものが基本になっていて、地番がある土地については、原則、登記簿が作られています。
また、地番が付いていない土地である青地や赤道などのいわゆる「無地番地」についても、払い下げにより地番をつけて登記簿を作成することがあります。
この場合、地番は登記官が新たにつけることになります。

２
「分筆」とはなんですか？

「分筆」とは、一つの土地を分割して、二つ以上の土地にすることをことを言います。
この分筆の登記を申請した結果として、公図上、分割する土地の中に新たな境界線を書き込み、新しく分割された土地についての登記用紙を作成し、分割元の土地の登記用紙から必要な事項を転写します。
ちなみに「筆」という土地の呼び方ですが、これは土地を数える単位で、古くから使われてきました。この「筆」という言葉の由来は、明治時代以前からあった土地の台帳「検地帳」に所在や面積、名請人（所有者）などの情報を一行（一筆で書けたのでしょうか）に書き留めたことに由来するようです。

３
「合筆」とはなんですか？

「合筆」とはいくつかある土地をまとめて、一つの土地とすることを言います。国語辞典では「がっぴつ」と読まれていますが、一般には「ごうひつ」とも読まれているようです。
合筆登記を申請することで、合筆される土地の公図上の境界線は消去され合筆された土地の登記用紙は全て閉鎖されます。合筆した側、つまり残る土地の登記用紙には、合筆され閉鎖される土地にあった所有権をまとめる意味で、新たに「合併による所有権登記」をします。
合筆をするにはいろいろと条件があり、たとえば、町名、小字が異なる土地同士は合筆出来ません。また、所有者が違ったり、抵当権がある土地と無い土地でも合筆は出来ません。このほかにも、いろいろと条件があります。

４
「地積更正」とはなんですか？

地積更正とは、土地の面積を表す「地積」の値に間違いがあったときに、これを直す（更正）することを言います。
土地の地積に間違いがあるということは、登記簿の記入ミスでもない限り測量方法に誤りがあったか土地の境界の確認に誤りがあったということです。
これを更正するには、あらためて正しい境界を確認したうえで、測量をし直して地積更正の登記を申請しなくてはいけません。
ちなみに、土地の境界というのは、分筆の登記申請時を除いて、個人の話し合いで自由に位置を決められるものではありません。地積更正で必要な「境界、の確認」というのは、正しい境界に接するはずの土地の所有者同士で、境界を探しだして位置を確認することです。


５
「１０番イ号「１番丙」などといった地番がありますが、これはなんですか？


登記簿や公図に記載された地番の枝番号に「イロハ」や「甲乙」といった文字が付いているのを見かけることがあります。
この「イロハ」の枝番号を付けられた土地は、土地台帳制度が開始された明治２２年から明治３２年までに分筆された土地であると考えられています。
というのは、明治３２年に現在と同じように「１２３」の枝番号を分筆時には付ける取り扱いになったからです。
また「１０番乙「５４番丙」などの「甲乙丙」の枝番号については、明治６ 」年に作られた、公図のおおもとになる改租図と呼ばれる図面の検査のために行われた実地検分（地押調査といいます）の際に、改租図から脱落していた土地に改めて地番を付けた際の地番です。このときの取り扱いでは、近隣の地番に「甲「乙」を付けて脱落地の地番としていたようです。」
このような枝番号については、基本的に登記簿の粗悪移記時に「イロハ「甲」乙丙」は順に１，２，３という番号に置き換えて移記した登記簿が多いようです。ただ、今でもそのまま残っているものもあります。したがって、これらの地番も当然、正式な地番として扱われます。



６
合併地番とはなんですか？


合併地番とは、土地の地番表示で「１０番１１番合併」といったように、二つ以上の地番が並んで記載され、その後に「合併」と付けられた地番のことで
す。
この地番は、土地台帳制度が開始された明治２２年から明治３２年までに合筆された土地のものであると考えられています。というのは、明治３２年に現 在と同じように土地を合筆した際には合併前の一番若い番号首位の番号を合併後の地番にする、という取り扱いになったからです。それ以前は土地の合併をした場合は、合併地番を付けていたようです。
ちなみに、その当時に上の例の合併地番の土地を分筆すれば「１０番１１番合併ロ号」という地番が出来ることになります。
合併地番については、登記簿の粗悪移記時に、算用数字のみで構成される地番に引き直した上で移記したようですが現在でも残っていることがあります


７
位置指定道路とは何ですか？


「位置指定道路」とは、建築基準法の規定を満たすために、市町村役場から道路として認定を受けた私道です。
建築基準法では建物を建築する際、その敷地が道路に２メートル以上接していなければならないことを規定しています。このとき、接する公道がない場合には、私道をもうけて市町村役場から建築基準法でいう道路として認定を受けます。これが「位置指定道路」です。
この認定を受けるための条件の一つには、その私道の幅員が４メートル以上なければならないことになっています。
位置指定道路などについては、法務局の管轄外のお話しですので、市町村役場で聞いていただくよう勧めましょう。

８
「２項道路」とは何ですか？


建築基準法では、建物を建てる場合、幅員４メートル以上の道路に敷地が２メートル以上、接していなければ建てられないことになっています。
２項道路とは、基準時である昭和２５年１１月２３日時点で建物が建ち並んでいた公衆用の道路であって、幅員が１．８メートル以上４メートル未満のものをいい、古くからある狭い道路に面した建物を救済する目的で、建築基準法第４２条第２項に規定されています「２項道路」という呼び方もここから来て。
います。
２項道路に面した住宅敷地については、私有地の中であっても、道路の中心線から２メートルまでが道路境界線と見なされます。
この部分を「セットバック」といい、この部分に新たに建物や塀を建てたりできません。また、この部分に新たに建物を建てたり、増改築する場合にはセッ
トバック部分の塀や建物は撤去しなくてはなりません。
この用語は、不動産登記そのものではあまり使われません。主に窓口に来る不動産業の方が使っているようです。
２項道路に関する問い合わせ先は市町村役場になります。


９
「縄のび」とはなんですか？


「縄のび」とは、測量をする際に使用する縄や竿などの丈量器を、基準より、長くしておいたものを使うことで実際の距離よりも短く測ることですまた転じてそのようにして測られた実際よりも少ない土地の地積を指します。
たとえば、本当は長さが１．１メートルある定規を、１メートルの定規として使って土地の長さを測れば、実際の長さよりも短く測れます。これが「縄のび」です。このようなやり方で測られた土地は実際のものと相似した形になりますが、当然、地積はより少なくなります。
明治６年頃に行われた地租改正にともなう地図作成作業は、現地の農民などが土地を測量した成果を集めて地図を作成し、その地図について誤りがないかを役人が実地検分をするというやり方で進められました。
ところで、このころから土地の面積に比例して課税されてきたわけですが、当然、この課税を受ける面積を少なく申告すれば、税負担が少なくなります。地図作成のための測量をしたのは税金を払う人々自身でしたから、なるべく少ない地積を報告して、税の負担を軽くしようとしたことが「縄のび」の一因ではないかと考えられています。
実際、古くからある畑などを改めて測量してみると、登記簿の地積よりも２倍近い面積があることもあるようです。


１０
土地の境界を示す杭がいつの間にか見あたりません。土地の境界はなくなってしまったのですか？


土地の境界を示すものを「境界標」といいますが、この境界標にはコンクリート製の杭や鋼鉄製の鋲などいろいろあり、これを境界線の屈折する点である境界点に打ち込んでおき、境界の目印とします。
そこで、質問のようにこの境界を示す杭が、ある日無くなっていることに気がついたらどうしたらよいでしょうか？
実際、境界標は悪意がある人が移動するだけでなく、電柱や道路の工事により一時的に引き抜くことがあり、工事完了後に抜いた杭を元に戻す際に、いい加減な場所に戻されてしまうことも少なくないようです。
このように境界標が元あった場所から無くなってしまったり、位置がずれてしまった場合には、法務局にある測量図をもとに再び境界標を埋め込むしかありません。
一般のお客様は勘違いされている方も多いのですが、境界標はあくまで目印であり境界自体は目に見えない概念的なもので境界標がなくなったり移動したからといって境界がなくなったり移動したりするわけではないことに注意しましょう。
比較的新しい測量図には、いくつかある土地の境界点の一つには必ず、境界標を埋め込み、その種類を図面上に表示することとなっています。これが現場に一つでも残っていて、動いていないことが確認できれば、ここを基準にして他の境界標がない境界点についても復元することができます。
測量図の備え付けがない、あるいは測量図が古いために境界標の表示が一つもないといった場合には、測量図をもとにした現場の復元は難しいでしょうから、近隣の地権者の方と話し合い、土地家屋調査士などの専門家に測量を依頼した方が良い


１１
隣の人が境界をはみ出して私の土地を一部、勝手に使っています。何とかなりませんか？


隣の人が、こちらの知らないうちに、いつの間にか勝手に境界をはみ出てきて、土地を勝手に使っているので、法務局が何とかして欲しいという相談がよくあります。結論から言うと、法務局が率先して問題解決に動くことはありません。
まずはお互いに法務局に備え付けられている測量図公図などの資料を基に正しい境界について話し合うべきです。
この話し合いは、当然、測量についての話も出てきますから、測量に詳しくない当事者同士で話し合っても、あれこれ言い合うだけになり、結局はさらに関係が悪化しただけ、ということにもなりかねないので、土地家屋調査士などの専門家を交えて話し合うのが良いでしょう。
それでも話がまとまらない場合には、法務局の筆界特定制度を利用していただくか、境界確定訴訟を裁判所で起こしてもらうかになります。
厳密に言えば、土地をはみ出して使っていることが境界についての認識の違いからくるものなのか、境界については異論が無くても、土地の一部が自分のものであることは主張するという所有権についての問題であるかで、問題の対処法が異なりますので、窓口職員だけで説明するのではなく、まずは登記官に相談する方が良いでしょう。



登記簿上「宅地」とありますが、現場は道路ですが。

現場と登記簿上の地目が異なる場合もあります。
本来、土地登記簿に記載されている「地目」は土地の現在の利用状況を調査した上で記載されるもので、畑から宅地というように現地の地目が変更された場合、不動産登記法は地目変更の登記をすることを所有者に義務づけています。
ですが、所有者の方の事情もあり、必ずしもこの規則が守られているわけではなく、現地と登記簿の地目が異なるケースも、かなり見受けられます。