登記の勉強と情報コミュの公図について

公図について


１，
公図とは何ですか？

「公図」とは、土地の形状を表示した図面です。土地を分割したり、合併し
たりした場合、この図面に分割線を引いて土地の形状をあらためます。
土地についての情報は文字情報である登記簿だけでは、その所在や形状につ
いて知ることは出来ませんので、公図と地積測量図が補完することでより十分
な情報を提供することを可能にしています。
公図は明治初期の地租改正にともなって作成された改正図と更正図と呼ばれ
る地図が起源とされています。また、一般には法務局作製地図や国土調査など
の成果としての地籍図などを含めて、公図と呼ばれています。
最初は和紙で作られていましたが、長期間の保存と閲覧に出していたことな
どから破損汚損がひどくなってきたため、ポリフィルムの地図に転写したうえ
で、和紙の地図は公図としては使用しないようにして閉鎖しました。
このように、公図として使用されなくなった和紙の公図を、旧公図と呼んでい
ます。



２，
公図の沿革

公図の起源は明治６年から行われた「地租改正」に伴って作成された「改租
図」といわれています。
またこれに加えて「改租図」の誤りを更正するために、明治２０年頃に行わ、
れた再調査（地押調査）の成果として作成された「更正図」も公図のもとの一
つです。
もともと、これらの地図は固定資産税の徴税目的で作られたものですから、
明治２２年に土地台帳制度が開始されて以降は土地台帳附属地図として使われるようになり、台帳と共に税務署で管理され
ていました。
固定資産税が税務署の管轄でなくなった昭和２５年に、土地台帳事務は法務局に移管され、附属図も併せて引き継ぐことになりました。
その後、土地台帳法は昭和３５年に廃止され、不動産登記法に表示の登記が新
設されます。
このとき、いわゆる法１４条（当時は１７条）地図の規定が定められたのですが、附属地図については法律上の位置づけがなされないまま、廃止されてしまった土地台帳の附属地図としての扱いが続くことになります。
しかし、１４条地図の備え付けを法律で定めたものの、実際には国土調査の成果としての地籍図や区画整理図、土地改良図などが少数、備え付けられたにすぎず、公図としての機能のほとんどは附属地図が担う状況が長く続きます。
長く公図として使用された和紙の附属地図も汚損・破損が目立つようになったため昭和４７年頃からマイラと呼ばれるポリエチレンフィルムに再製する作業が行われました。
平成５年になり、不動産登記法の改正に伴って附属地図を法律的に「地図に、準ずる図面と位置づけあわせてそれまで無料だった閲覧手数料を有料化し現在に至ります。

３，
地図に準ずる図面とは何ですか？

法務局に備え付けられている地図のうち、不動産登記法第１４条の指定を受けた地図以外の地図をいいます。
不動産登記法第１４条では「地図」とそれ以外の地図である「地図に準ずる図面」を法務局に備え付けることを定めています。つまり、地図については法律上は「地図」と「地図に準ずる図面」の二つに分けることができます。

【不動産登記法】
第十四条登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
２ 前項の地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区
画を明確にし、地番を表示するものとする。
３ 第一項の建物所在図は、一個又は二個以上の建物ごとに作成し、各
建物の位置及び家屋番号を表示するものとする。
４ 第一項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が
備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付
けることができる。
５ 前項の地図に準ずる図面は、一筆又は二筆以上の土地ごとに土地の
位置、形状及び地番を表示するものとする。


上記の１４条１項の地図は、精度や様式について一定の条件を満たした信頼
性の高いものです。
一方、地図に準ずる図面は明治時代に作成された和紙の図面をもとにしたものが多く、測量技術のレベルや測量時から相当の時間が経過していることから、土地の各辺の寸法や面積を正確に表せているとは、言い難いものがあります。
しかし、全くでたらめなわけではなく、明治時代の調査時に宅地であった土地については、かなり正確であると考えられていますし、道や水路などは、その当時は公図にあるとおりの形状であったと見るのが原則です。
土地の境界は個人が自由に変えられるものではないので、現場と公図の形状が違っているからといって、公図が間違っているとは即断できません。法務局の立場はあくまで公図・測量図が土地境界のに関する公式な資料でありこれらと現場が異なるのは、現場の境界がずれてしまっているからではないかということになります。




４，
１４条地図とは何ですか


法務局に備え付けられた地図のうち、不動産登記法第１４条の指定を受けた地図を１４条地図といいます。ちなみに、平成１６年の改正前の不動産登記法では第１７条で規定されていて「１７条地図」と呼ばれていました。、
この地図は精度や縮尺で一定の基準を満たした図面で、かなり正確に土地の形状を表しているといえます。一方、法務局に保管されるもう一つの図面である地図に準ずる図面は、明治時代に作成された和紙の図面をもとにしていますから、当時の測量技術上の問題や長い時間の経過などから、１４条地図ほどの正確さは持っていません。
１４条地図は法務局が作成した地図に限らず、地籍図や区画整理、土地改良の成果地図についても、一定の条件を満たしているものは指定を受けることになります。




５，
地籍図とは何ですか？

地籍図とは地方自治体などが行った「国土調査」の成果として作成した図面のことです。この地籍図は、国土調査の終了とともに法務局に送付されることになっています。
「地籍図」の「地籍」の意味は、人間でいうところの「戸籍」と同じ意味合いです。つまり、土地についての戸籍のようなものです。土地の面積を示す言葉「地積」と発音が同じなので間違いやすいので、気をつけましょう。この図面は精度などの規格が１４条地図の指定を受ける条件を満たしていま
すので、基本的には１４条地図に指定されます。ちなみに、地籍図に限らず、１４条地図に指定される地図は全て５００分の１の縮尺で作られ、方位については、ほとんどが真上が北となります。




６，
国土調査とは何ですか？


国土調査とは「国土調査法」という法律にもとづいて行われる事業です。市町村が指定した地域の全ての土地について、境界の確認と測量を行うことで正確な位置や形状、面積などを把握することを目的としています。土地の所在や、その正確な大きさを知ることは、税金の公平な負担の基礎にもなるからです。

この測量は、基本的に指定された地域の全ての地権者に境界の確認を求めて行いますので、この作業から作られた地図もかなりの信頼性を持っているといえます。この地図は「地籍図」と呼ばれ、国土調査事業の終了とともに法務局に送付されたあと、原則的に１４条地図として備え付けられます。

国土調査の基本的な作業の流れとしては、以下のようになります。
?調査地域の決定
?各土地の所有者に立ち会いを求め、境界を確認し境界標を埋め込む
?立ち会いの結果をもとに各土地を測量
?測量データの整理、図面の作成
?地権者などが閲覧（縦覧期間）
?都道府県の認証を受ける
?地籍簿と呼ばれる成果をまとめた帳簿と地籍図を法務局へ送付
?法務局にて地籍簿をもとに、土地登記簿に対する変更登記を行い、
地籍図を原則的に１４条地図として指定し、公図として備え付ける。
あわせて、国土調査前の公図を閉鎖する。





７，
区画整理図とは

区画整理図とは、区画整理作業の成果として作成された地図で、区画整理を行った事業者から法務局に送付され地図として備え付けられているものです。
区画整理作業とは、特定の住宅区域などについて、その土地の区画形状が複雑だったり、道が狭かったりと不便がある場合に、あらためて整然とした区画形状に土地を整理する作業といえます。
この事業を行うのは主に市町村になりますが、区画整理事業を目的とした区画整理組合を立ち上げてこれが行う場合もあります。
区画整理図も地籍図などと同じく法務局に送付された後には、特別な事情がない限り、１４条地図に指定されます。



８，
土地改良図とは何ですか？


土地改良図とは、土地改良事業の成果として作成された地図で、土地改良事業を行った事業者から法務局に送付され地図として備え付けられたものです
土地改良事業とは特定の区域にある農地などについてその農地の形状やそこに入るための農道が狭かったりと不便がある場合に、耕作をしやすくするために改めて農地の区画を整然と区分する作業といえます。
この事業は主に土地改良事業を行う組合を設置して行っているようです。
土地改良図も地籍図と同じく法務局に送付された後には、特別な事情がない限り１４条地図に指定されます。




９，
地図の「精度」とはなんですか？


地図の精度とは、実際に原寸大にして現地と（本当の値と）比べた場合、このズレの大きさがどの範囲で納まるかを表す尺度といえるでしょう。
このズレの大きさの範囲、すなわち精度の良さを表す尺度として、違いが小さい順から「甲１ 「甲２ 「甲３」などといった区分を使用しています。精度区分表を参照してください。
１４条地図は「甲２」以上の精度で、縮尺５００分の１で作成されています。ちなみに、旧公図をもとに作られた地図に準ずる図面については、精度は不明です。これらについては、地図の作成された地域や時代にもよりますが、精度についてはあまり信頼できないと考えられています。



１０，
公図上の地番が付いていない空白地はなんですか？


空白地にも後述する赤道や青地といったものがあり、現在の公図と和紙で作られた公図（旧公図）などを、よく確認した上で判断することが必要です。
空白地は「無地番地」と呼ばれ、登記簿がありません。登記簿は「地番」を与えられた土地について作られているからです。地番のない土地については登記簿はありません。


１１，
旧公図（和紙）の着色には塗り分けの規定があるのですか？

和紙で作られた公図、いわゆる「旧公図」では土地に着色されているのをよく見かけます。
基本的には以下のような色分けがなされているようです。*1
道… 赤色　　　　　　　　　　　　　宅地… 薄い赤色
水路… 水色　　　　　　　　　　　　原野… 黄緑色
田… 黄色　　　　　　　　　　　　　山林… 緑色
畑… 薄茶色