登記の勉強と情報コミュの登記簿を閲覧しないと、登記名義人が売主とは別人の時

時効取得を主張するには・・・

(1) 「所有の意思」「善意」「平穏」「公然」は推定されます（186条1項）。

つまり、「所有の意思がないこと」や「悪意」を真実の権利者が証明しなければならないわけです。(立証責任の転換)

(2) また、占有の始期と終期を証明すれば、その間占有が継続したものと推定されます（186条2項）。

(3) 結局、162条1項の時効取得を主張する者は、「占有を開始した時期」と「現在も占有している」事実だけを証明すれば足ります。

(4) 162条2項の時効取得を主張する者は、この他「無過失」を証明すればいいわけです。

「無過失」は推定されません(判例)

　【無過失とされる例】　登記簿を見て登記名義人から買い受けた場合

　【過失があるとされる例】　

・登記簿を見なかったため、登記名義人が売主とは別人であることに気がつかなかった。

・登記簿の名義人が売主と別人であることを知ってはいたが、よく確認しないまま買い受けた。

コメント(15)

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[1] mixiユーザー 01月24日 00:05

他主占有は時効取得できない

　賃借権に基づくＡの占有２０年
　(他主占有) 　⇒　　Ａは、その土地の所有権を
　時効取得することはできない

　Ｂが賃料の請求をしていないことやＡが賃料の支払をしていないことなどとは関係なく、Ａの占有の開始が所有の意思ではなく、賃借権に基づくものなのでＡの占有は時効取得の要件である自主占有とは言えません。(他主占有)

　したがって、Ａは、自主占有に変更しない限り〔以後その土地を自分の所有地として占有する旨をＢに明示して占有を続けるか、新権原により所有の意思をもって占有を開始すること〕、今後、何年占有していても時効取得することはできません。（第162条）

[2] mixiユーザー 01月24日 00:06

所有権の取得時効

　　　　　条文　対象
162条１項 20年間所有の意思を以て平穏且公然に他人の物を占有し
たる者は其所有権を取得す。
他人の物
162条２項 10年間所有の意思を以て平穏且公然に他人の不動産を
占有したる者が其占有の始善意にして且過失なかりしときは

其不動産の所有権を取得す。
他人の不動産

※通説では、162条２項は、不動産だけでなく、動産にも類推適用すべきとしています。

所有権以外の財産権の取得時効

163条所有権以外の財産権を自己の為めにする意思を以て平穏且公然に行使する
者は前条の区別に従い20年又は10年の後其権利を取得す。

[3] mixiユーザー 01月24日 00:08

自主占有とはなんですか？｢所有の意思をもってする占有｣と定義されますが、所有の...hidehiro2000さん

自主占有とはなんですか？
｢所有の意思をもってする占有｣と定義されますが、所有の意思とはなんですか？
所有権を有する意思のことではないのはわかります。つまり盗取者の占有も自主占有でありますね。ただ所有とはなんですか所有とは。所持とは違いますね？
それから、占有権の取得の要件として、｢自己のためにする意思｣が必要ですが、これと自主占有の違いはなんですか!？
それから、、
自主占有か否かは客観的に判断されるといいますが、なぜ所有の“意思”なのに客観的に判断なのですか？意思は主観じゃないですか。
客観的に判断される自主占有の意思を、｢所有の“意思”をもってする占有｣と定義しているのはなぜですか!!

[4] mixiユーザー 01月24日 00:13

（占有の性質の変更）
第百八十五条　権原の性質上占有者に所有の意思がないものとされる場合には、その占有者が、自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示し、又は新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始めるのでなければ、占有の性質は、変わらない。

[5] mixiユーザー 01月24日 00:15

占有の性質を変更し、他主占有を自主占有にする際の方法について定義した条文である。

占有はその所有の意思の有無から以下の二つの種類に分けられる。（注　占有の分類の仕方は他にも多数ある。）

自主占有　　所有の意思をもって行なう占有（例：売買の買主、窃盗犯の占有はこれに当たる。）
他主占有　　所有の意思のない占有（例：賃借人、受寄者などの占有はこれに当たる。）

[編集] 本条文の意義
自主占有は多くの場合、他主占有よりも占有者に有利な法律効果をもたらす事が多く、以下に関する法律行為で法律要件となっている。特に時効取得においては、自主占有の開始時が時効の起算点となるため、裁判上でもよく争われる。

取得時効
即時取得
無主物占有
さて、占有者（売買の買主、窃盗犯、賃借人、受寄者など）が上記の法律行為の適用を望む場合、自主占有である事が必要である。しかし「ある占有が自主占有なのか他主占有なのか」は占有の意思の有無を個別に判断するのでは無く、その占有を生じさせる原因となった行為の外形によって客観的に判断される事になる。（最判昭45・6・18判例時報六五四－五一）つまり、売買の買主の占有であれば、その外形によって自主占有と判定され、他人物売買であろうと錯誤であろうと自主占有と判定されるし、賃借人、受寄者のほか、質権者、地上権者の占有は、他に所有者がいる事が前提になっている事を理由として、実際には所有の意思を持ってその占有を開始したとしても、その外形によって他主占有と判断される。そのため、他主占有者（賃借人、受寄者など）が上記法律行為の効果を望む場合、他主占有として始まった占有が自主占有に性質変更できるかが問題となる。この条文は占有の性質変更を二つの方法で認めたものと解する事ができる。

[6] mixiユーザー 01月24日 00:18

さて、この条文ですが、例によって、これだけ読んでもよくわからないと思います。

この条文は、他主占有が自主占有へと転換するための要件を規定した条文です。

自主占有と他主占有という言葉の意味はわかるでしょうか？

以前にも解説しましたが、簡単に説明すると、自主占有というのは、所有の意思を持ってする占有をいいます。

そして、他主占有というのは、その他の占有をいいます。

この自主占有と他主占有かでいろいろなことに影響があるのですが、一番大きなポイントは、取得時効（１６２条）です。

[7] mixiユーザー 01月24日 00:19

取得時効の要件として、自主占有していること、という要件が必要でしたよね。

つまり、何十年間という期間、占有を続けていたとしても、その占有が他主占有であれば、取得時効は成立しないのです。

ですから、取得時効を主張したい者にとっては、自己の占有が自主占有なのか、他主占有なのか、ということは非常に重要なのです。

そして、この民法１８５条は、当初は他主占有であったものが、あることをきっかけに自主占有へと転換する場合があるということを規定しています。

２つの場面を規定していますので、それぞれ具体例をあげて説明します。

まず、「その占有者が、自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示」した場合です。

例えば、Ａさんが、自分の家をＢさんに貸しました。

これは、Ａさんの家を目的とする賃貸借契約です。

とすると、Ｂさんは、賃貸借契約に基づいて家を占有しているわけですから、Ｂさんの占有は他主占有ということになります。

この状態で、何十年占有を続けようが、Ｂさんはこの家を時効取得することはできません。これは当然ですよね。

しかし、Ｂさんがある時突然、「この家は自分の物だ！」とＡさんに言いました。

この時点で、Ｂさんの占有は自主占有に転換されます。

Ｂさんが、Ａさんに対して「この家は自分の物だ！」と言ったことが、民法１８５条の「その占有者が、自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示」したに当たるのです。

つまり、Ｂさんがこのまま占有を続ければ、Ｂさんはこの家の所有権を取得時効によって、取得することができる可能性があるのです。

次に、「新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始め」た場合です。

例えば、Ａさんが自分の家をＢさんに貸しました。

これもＡさんの家を目的とする賃貸借契約ですので、Ｂさんの占有は他主占有です。

しかし、その後、Ｂさんはその家をＡさんから買い取りました。

すると、Ｂさんの占有はこの時点で、自主占有に転換されます。

Ａさんから家を買い取って占有しているわけですから、売買契約による所有権取得という「新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始め」たといえるからです。

このように、民法１８５条は、他主占有から自主占有へと転換される要件を規定した条文です。

http://www.mainiti3-back.com/archives/2006/05/post_165.html

[8] mixiユーザー 01月24日 00:20

占有の性質変更の方法
自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示する事。
新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始める事。
上記１の方法で占有の性質を変更する場合の例としては、賃借人が賃貸人に対して以後自分の為に占有をする旨を告げる事などがあげられる。上記２の例としてはある土地の地上権者がその土地を買い取って、「売買の買主としての地位」ないし「権原」を新たに取得する事があげられる。

[9] mixiユーザー 01月24日 00:21

所有権移転登記手続等本訴ならびに土地建物所有権確認反訴請求(昭和46年11月30日)(最高裁判所判例集)
相続人が、被相続人の死亡により、相続財産の占有を承継したばかりでなく、新たに相続財産を事実上支配することによつて占有を開始し、その占有に所有の意思があるとみられる場合においては、被相続人の占有が所有の意思のないものであつたときでも、相続人は民法185条にいう「新権原」により所有の意思をもつて占有を始めたものというべきである。

[10] mixiユーザー 01月24日 00:26

このように、民法１８５条は、他主占有から自主占有へと転換される要件を規定した条文です。

■■　豆知識　■■

相続が１８５条の「新たな権原」と言えるのかという論点があり、重要な判例があるのでその判例の結論の部分だけを紹介しておきます。

相続人が死亡により相続財産の占有を承継したばかりでなく、新たに相続財産を事実上支配することによって占有を開始しその占有に所有の意思が認められる場合には、被相続人の占有が他主占有であったときにも相続人は１８５条にいう「新たな権原」により所有の意思をもって占有を始めたということができる。

http://www.mainiti3-back.com/archives/2006/05/post_165.html

[11] mixiユーザー 01月24日 13:12

民法　第１６２条　所有権の時効取得
さて、所有権の時効取得が成立する要件をもう一度確認しておきましょう。

１、所有の意思を持った占有

２、平穏、公然

３、他人の物を占有すること

１は昨日解説しましたので、２と３を解説したいと思います。

２の平穏、公然という要件ですが、またしてもよくわからない法律独特の言葉です。

何となくイメージはできると思うのですが、言葉で説明するのは難しいです。

要するに、暴行や強迫、又は隠匿による占有でないということです。

他人の家にいきなり上がりこんで占有を始めて時効が成立するなんてことは許されないのは当然ですよね。

[12] mixiユーザー 01月24日 13:14

みなさん、おはようございます。

今日は、１３６号ということで、民法１６２条の解説の続きです。

所有権の時効取得という非常に重要な条文の解説に入っています。

昨日の、自主占有かどうかは、外形的・客観的に判断するということは理解できたでしょうか？

法律の世界では、よく客観的とか主観的という言葉を使うので、慣れてくださいね。

それでは、さっそく続きの解説に入っていきましょう！！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

▼▼▼　民法　第１６２条　（所有権の時効取得）　▼▼▼

１項
２０年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

２項
１０年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

■■　解説　■■

さて、所有権の時効取得が成立する要件をもう一度確認しておきましょう。

１、所有の意思を持った占有

２、平穏、公然

３、他人の物を占有すること

１は昨日解説しましたので、２と３を解説したいと思います。

２の平穏、公然という要件ですが、またしてもよくわからない法律独特の言葉です。

何となくイメージはできると思うのですが、言葉で説明するのは難しいです。

要するに、暴行や強迫、又は隠匿による占有でないということです。

他人の家にいきなり上がりこんで占有を始めて時効が成立するなんてことは許されないのは当然ですよね。

この要件の解説は、これくらいでいいでしょう。

次に、３の要件である他人の物を占有することです。

これは、実はあまり問題にならない要件なのです。

というのも、条文は「他人の物」と書いてありますが、「自己の物」でも時効取得することができるのです。

ですから、この要件はあまり問題になりません。

ただ、自分の物を時効によって取得するということのイメージがわかないと思いますが、後の方で解説する対抗要件との兼ね合いで自己の物を時効取得するということの意味があるのです。

今は、まだ気にしなくてもかまいません。１７６条のあたりからじっくり解説します。

ということで、この３つの要件を充たして、１０年若しくは２０年占有を続けると時効が完成することになります。

善意・無過失の場合が１０年で、悪意・有過失の場合が２０年ということになります。

この場合の善意というのは、自分が占有している土地が自分の物であると信じていること、悪意というのは、自分が占有している土地が他人の物であることを知っていることをいいます。

自分の土地であると信じて、占有している場合の方が、時効取得が成立しやすいということです。

■■　豆知識　■■

この豆知識は後で説明することなのですが、さらっと聞き流してください。今はわからなくてもかまいません。

まず、１の要件として自主占有であることが必要だと言いました。

しかし、占有をしているだけで、１８６条１項により自主占有と推定されます。

また、２の平穏・公然という要件も同様に１８６条１項により推定されます。

[13] mixiユーザー 01月24日 13:16

　民法　第１６２条　（所有権の時効取得）　▼▼▼

１項
２０年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

２項
１０年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

■■　解説　■■

今までも、時効の解説はしてきました。

この１６２条からは、個別の時効制度についての規定です。

まず、この１６２条は所有権の時効取得を規定したものです。

まず、１項ですが、２０年間他人の物を占有した場合に、その所有権を取得することができるという規定です。

そして、その要件として３つ必要です。

１、所有の意思を持った占有

２、平穏、公然

３、他人の物を占有すること

それでは、１つずつ解説していきます。

１、所有の意思を持った占有（自主占有）

自分で所有する意思で占有していなければ、時効取得は成立しません。

そして、これは外形的・客観的に判断されます。

つまり、他人から土地を借りている場合は、所有の意思を持った占有とは認められません。

なぜなら、いくら他人から土地を借りて自分のためにする意思で占有していたとしても、それは行為者の主観的な問題であって、外形的・客観的に見れば自分で所有する意思で占有しているとは認められないからです。

常識で考えても当然ですよね。

例えば、みなさんがマンションを借りていたとして、２０年間住み続けたから時効取得でマンションが自分の物になるなんてことはありませんよね。

所有権を時効取得するには、まず、自分で所有する意思を持った占有でなければなりません。

今日はここまでにしておきます。

要件を一つずつしっかりと検討していくということをしっかりと意識してください。

■■　豆知識　■■

所有の意思を持った占有のことを、「自主占有」といいます。

そして、さきほど解説した所有の意思を持った占有かどうかの判断は、客観的・外形的になされるというのは、判例ですので覚えるしかありません。

http://www.mainiti3-back.com/archives/2006/03/post_142.html

[14] mixiユーザー 01月24日 13:24

民法　第１７７条　▼▼▼　（不動産に関する物権の変動の対抗要件）

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

■■　解説　■■

さて、この民法１７７条の解説に入ります。

この１７７条は、不動産に関して物権の得喪があった場合には、登記をしないと第三者に対抗することができない、という規定です。

不動産に関する物権の得喪というのがわかりにくいと思いますので、分かりやすくいうと、土地の売買が典型例です。

土地というのは、「不動産」ですよね。その土地を売ると、売主からすれば、その土地の所有権という「物権」を「喪失」するわけです。

反対に、買主からすると、その土地の所有権という「物権」を「取得」するわけです。

つまり、土地の売買は、「不動産に関する物権の得喪」にあたるわけです。

ですから、土地の売買がなされた場合、登記をしないと第三者に対抗することができなくなります。

例えば、Ａさんが甲という土地を所有していました。

その後、Ａさんは、その甲という土地を、Ｂさんに売りましたが、登記は移転せずに、未だに登記はＡさんの下にありました。

それを、いいことにＡさんは、さらにＣさんに甲土地を売り、Ｃさんに登記を移転しました。

この場合、先に買ったのはＢさんですが、Ｂさんは登記がないので、Ｃさんに負けてしまします。

Ｂさんは、甲土地を利用しているＣさんに対して「出ていけ！」とは言えなくなります。

つまり、Ｂさんは登記がないので、「第三者」であるＣさんに対抗することができないのです。

このように、登記を基準にして考えないと、取引の安全を保護することができないのです。

Ｃさんからすれば、Ａさんが登記を持っているから安心して買ったのでしょうし、反対にＢさんは土地を買ったのに、登記を移さなかったという落ち度があるわけです。

このように土地などの売買がなされて、物権の移転などがあった場合には、その登記をしないと第三者には対抗することができないのです。

そのことを規定したのが、この民法１７７条です。

この１７７条は、難しいのでこれくらい理解できれば十分です。

■■　豆知識　■■

さきほどは、簡単に「第三者」という部分は流しましたが、正確にいうと「第三者」というのは誰なのでしょうか？

この点について、「第三者」とは、当事者及びその包括承継人以外の者で登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有する者といわれています。

とすると、さきほどの具体例で、Ｂさんからみて、Ａさんは第三者に当たるでしょうか？

結論から言うと、Ａさんは、「第三者」にはあたりません。

なぜなら、Ｂさんから見て、Ａさんは売買契約の「当事者」だからです。

さきほどの、「第三者」の定義にあてはならないのです。

ですから、Ｂさんは登記がなかったとしても、Ａさんには自分が所有者であることを対抗することができます。

では、なぜ当事者には対抗することができるのでしょうか？

これは、常識的に考えると分かりやすいのですが、当事者同士であれば、取引の安全を保護する必要がないからです。

つまり、ＡさんとＢさんは自分たちが契約をしているわけですから、登記がなくても、土地の所有権が誰にあるかなんて知っているはずだからです。

他方で、ＢさんとＣさんの関係を見るとどうでしょうか？

ＢさんとＣさんは直接取引をしたわけではないですし、Ｃさんからすれば、ＡＢ間ですでに売買契約が成立していたなんて知る余地がないわけです。

ですから、登記を基準に判断しないと取引の安全を図ることができないのです。

[15] mixiユーザー 01月24日 13:31

第１７６条　▼▼▼　（物権の設定及び移転）

物権の設定及び移転は、当事者の意思表示にのみによって、その効力を生ずる。

■■　解説　■■

この民法１７６条は、とても短い条文ですが、重要ですので、しっかりと理解してください。

この１７６条は、物権変動に関していわゆる「意思主義」というものを定めた条文です。

分かりやすく説明するために、土地の売買契約を例に説明します。

土地の売買契約というのは、売主の土地所有権という「物権」を買主に「移転」させるものです。

上の一文ですが、かぎかっこでくくった部分があるのに気づきましたでしょうか？

土地の売買契約を１７６条に対応させるために、かぎかっこを使っているのです。

つまり、土地の売買契約と言うのは１７６条の「物権の・・・移転」にあたるのです。

Ａさんが、Ｂさんに「自分の土地を買わないか？」と言いました。

これに応じて、Ｂさんは「じゃあ、買うよ。」と言いました。

この時点で、ＡさんとＢさんの意思が合致しています。

ですから、この時点で、土地の所有権という物権は変動することになります。

まだ、契約書も作っていないし、金も払っていないし、登記もしていないのですが、当事者の意思表示だけで物権変動は生じるのです。

これが意思主義です。

つまり、物権変動が生じるのに、契約書や登記なんて別にいらないのです。

よく契約書がなければ契約は成立しないと勘違いされている方がいますが、そんなことはありません。

口約束だけでも、契約は成立します。

ただ、後で裁判などになった時に、契約書などがあれば、証明がしやすいというだけです。

よくわからない時は、その反対の概念を考えて、それと対応させると分かりやすくなることがあるので、意思主義の反対概念である形式主義というものの解説をします。

形式主義とは、物権変動が生じるには、当事者の意思だけでなく登記などの外形的事実が必要だと考えるものです。

さきほどの、具体例でいえば、ＡさんとＢさんの意思が合致しただけでなく、その後に、契約書が作られたり、登記を移転した場合にはじめて、物権変動が生じると考えます。

この意思主義と形式主義は、いずれもありうるのですが日本の民法は意思主義を採用しているということを覚えてください。

■■　豆知識　■■

これは、ほんとにややこしい議論になりますので、無視していただいてかまいません。

意思主義を採用した後に、物権行為の独自性を肯定するか、無因性を肯定するのかという２つの問題が生じます。

この点について、判例は、両者とも否定しています。

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