登記の勉強と情報コミュの宅地建物取引業

営業保証金と弁済業務保証金分担金とは、どう違うのですか。



営業保証金と弁済業務保証金分担金は、その額、供託ないし納付が現金に限られるか否か等の点で異なりますが、宅建業者と宅建業に関して取引をした者の保護においては異なりません。

営業保証金とは、宅建業者がその事業を始める前に本店の最寄りの供託所に供託しておく、一定の額の金銭（または一定の有価証券）をいいます。
宅建業者と宅建業に関して取引をした者が、宅建業者が破産等をしたことで、取引によって発生した債権を回収すること（弁済を受けたり、宅地・建物の引渡しを受ける等）ができなくなってはいけません。そこで、そのような場合、宅建業者と宅建業に関して取引をした者は、供託された営業保証金から還付（支払い）を受けられるようにすることで、その保護を図ったのです。
営業保証金の額は、宅建業者の本店について1,000万円、支店ごとに500万円の合計額です。必ずしも金銭のみで供託しなくても良く、国債証券や地方債証券・政府保証債証券、及びその他一定の有価証券のみでの供託や、現金とそれらの有価証券をあわせて供託することもできます。
ただし、有価証券を利用して供託する場合には、国債証券については額面金額の10割、地方債証券・政府保証債証券については額面金額の9割、その他一定の有価証券については額面金額の8割で評価されることには、注意が必要です。

上でみたように、営業保証金は大変に高額になります。すべての宅建業者にその供託を要求することも可能ですが、営業保証金の制度の目的は宅建業者と宅建業に関して取引をした者の保護にありますから、他の手段によってその者の保護が図られるのであれば、その手段を認めても良いはずです。その手段が「弁済業務保証金分担金の制度」です。すなわち、宅地建物取引業保証協会が、宅地建物取引業保証協会に加入しようとする多くの宅建業者（加入後、この宅建業者は、保証協会の「社員」と呼ばれます）から弁済業務保証金分担金を集め、それに相当する弁済業務保証金を保証協会が供託所（東京法務局に限られています）に供託するのです。
弁済業務保証金分担金の額は、本店につき60万円、支店ごとに30万円の合計額と少額であり、宅建業者はこれを必ず現金で保証協会に納付しなければなりません。
そうではありますが、宅建業者と宅建業に関して取引をした者は、保証協会の社員である宅建業者が仮に社員でなかったとしたなら、その者が供託すべきであった営業保証金の額に相当する額の範囲内で還付を受けることができます。
たとえば本店のみで存在するA不動産会社（宅建業者）が保証協会の社員であり、60万円を保証協会に納付していたとしても、そのA不動産会社と宅建業に関して取引をした者は、1,000万円の限度で還付を受けることができるのです。



宅建業者は、媒介契約書面（いわゆる34条の2書面）と重要事項説明書（いわゆる35条書面）、契約成立後に交付される書面（いわゆる37条書面）を、誰に交付しなければならないのですか。



媒介契約書面については、宅建業者は不動産の売買・交換の媒介を依頼した者に対して交付しなければなりません。しかし、貸借契約の媒介を行う場合には、媒介契約書面の交付は義務づけられていません。確かに媒介契約書面を作成し交付する目的は、媒介契約の内容を明確にして将来トラブルが発生することを防止することにありますから、貸借契約の媒介においても媒介契約書面を交付することが望ましいのは言うまでもありません。しかし、たとえば賃料１万円の間借りのように、宅建業者の受け取ることができる報酬額が極端に少ない場合にまで媒介契約書面の交付を宅建業者に義務づけるのでは、宅建業者に酷です。そこで貸借契約の媒介の場合には、媒介契約書面の交付を宅建業者に義務づけるまでには至っていないのです。
重要事項説明書については、宅建業者は不動産についての説明を受ける相手方に対して交付しなければなりません。すなわち、売買の場合には不動産を購入しようとする者、交換の場合には相手方の不動産を取得しようとする両当事者、貸借の場合には不動産を借りようとする者に対して、いわゆる35条書面を交付しなければなりません。
契約成立後に交付される書面については、宅建業者は自ら売主となる場合は買主のみに対して交付すれば足りますが、それ以外は、宅建業者は両当事者に交付しなければなりません。

もっともいずれの書面についても、宅建業者が自ら貸主となる場合には、宅建業者にはその作成・交付は義務づけられていません。その場合には宅建業法が適用されないからです。
しかし、書面の作成・交付が義務づけられている場合には、たとえ宅建業者間の取引であったとしても、それを省略することはできません。

宅建業者は専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結した場合には一定事項を指定流通機構に登録しなければならない、と宅建業法が規定しているのはなぜですか。



自己所有の不動産を売却しよう若しくは交換しようと考えて宅建業者と媒介契約を締結した場合、その媒介契約が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することを許さないもの（専任媒介契約・専属専任媒介契約）であるならば、不動産所有者はいつまでも相手方を探し出してもらえない可能性があります。これは売主等の側にとって不都合であるのみならず、買主等になろうとしている者の側にとっても不都合です。
そこで宅建業法は、宅建業者は専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、一定の期間内（専任媒介契約の場合は契約締結の日から7日以内、専属専任媒介契約の場合は契約締結の日から5日以内）に、当該媒介契約の目的不動産について、所在、規模、形質、売買すべき価額その他一定の事項を指定流通機構に登録しなければならないとしたのです。



宅建業法上の規定は、宅建業者間の取引であってもすべて適用されるのですか。



宅建業法は、悪質な業者から一般消費者を保護することを目的としています。
取引の形態の中で宅建業者が悪質な行為に走りやすいのは、もっともうまみのある取引、すなわち宅建業者自らが不動産の売主となる場合です。そこで、宅建業者が自ら売主となる場合について、宅建業法は特に厳しい制限を設けています。
しかし、そのような厳しい制限も一般消費者を害しない場合、つまり宅建業者間の取引である場合にまで、すべてを適用させる必要はありません。
以上のことから、宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる取引のうち、次の８つについては、宅建業者間の取引においては適用されないものとしています。

自己の所有に属しない物件の取引についての制限
クーリング・オフ制度
損害賠償額の予定等の制限
手付け額の制限
瑕疵担保責任についての特約の制限
手付金等の保全義務
割賦販売に関する制限
所有権留保等の禁止

瑕疵担保責任について、「民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはいけない」とはどういう意味ですか。



民法は、瑕疵担保責任について次のことを規定して、不動産の買主の保護を図っています。すなわち、不動産に欠陥（瑕疵）がないと過失なく信頼して取引関係に入った買主（善意無過失の買主）は、売主に対して損害賠償、又は契約の目的を達成できない場合には契約の解除を請求することができます。この売主の責任追及は、買主が瑕疵があることを知ってから１年以内に行わなければなりませんが、売主はこの責任追及に対して、「瑕疵があるとは知りませんでした」と言い訳をすることは許されません（売主の無過失責任）。
宅建業法では、この民法の瑕疵担保責任の規定よりも買主に不利となる特約を認めないことで、より強く不動産の買主の保護を図っています。たとえば「不動産の瑕疵について、売主は一切責任を負いません」、「契約の解除は一切認めません」等の特約は無効であり、売主は民法の規定する瑕疵担保責任を負います。
これに対し、民法の規定よりも買主に有利な特約（たとえば「不動産の売主は、瑕疵の修繕義務も負います」という特約）、及び「瑕疵担保責任追及の期間を引渡の日から２年以上とする」という特約は有効です。



営業保証金の還付と弁済業務保証金の還付とは、どう違うのですか。



営業保証金の還付とは、宅建業者と宅建業に関して取引をした者が、その取引によって生じた債権について、当該宅建業者が供託をしている営業保証金から弁済（還付）してもらうことをいいます。
これに対して、弁済業務保証金の還付とは、保証協会の社員である宅建業者と宅建業に関して取引をした者が、その取引によって生じた債権に関して、営業保証金に相当する額の範囲内において、保証協会が供託してある弁済業務保証金から弁済（還付）を受けることをいいます。
両者に共通するのは、宅建業者と取引をした者の保護を図るという目的から認められる点、還付の認められる債権が宅建業に関して取引したことによって生じた債権に限られる点、還付の認められる額が営業保証金の還付の場合と弁済業務保証金の還付の場合とで異ならない点等です。
これに対し、両者で異なるのは、（1）営業保証金の還付の場合は宅建業者が供託している営業保証金から還付されるのに対し、弁済業務保証金の還付の場合は保証協会が供託している弁済業務保証金から還付される点、及び（2）弁済業務保証金の還付の場合には保証協会による認証（債権の存在及び額の確認し証明すること）が必要である点等です。

弁済業務保証金の還付は、宅建業者が保証協会の社員となった後に当該宅建業者と取引をした者のみならず、社員となる前に当該宅建業者と取引をした者も受けることができるという点には注意が必要です。これは次の理由からです。
営業保証金を供託して宅建業者となっていた者が保証協会の社員となった場合には、直ちに営業保証金を供託所から取り戻すことができます。そうなりますと、保証協会の社員となる前に宅建業者と取引をした者は営業保証金からは還付を受けることができません。
そこで、保証協会の社員となった後の宅建業者と取引をした者のみならず、保証協会の社員となる前の宅建業者と取引をした者も、弁済業務保証金から還付を受けることができるとすることで、その保護が図られているのです。

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