騒音駆け込み寺コミュのありがちなマンショントラブル?

連載特集 ： 第98回　ありがちなマンショントラブル　Ｑ＆Ａ問答集（続編）
　前回、マンション３大トラブルとされる「上下階の騒音」「ペット飼育問題」「敷地内駐車場」について、住民対立が起こる背景や問題解決のための糸口を紹介した。しかし、様々な利害が絡むマンションという“共同体”では、トラブルはこれだけにとどまらない。リフォームや管理費等の滞納、さらには専有部分の使用方法に至るまで、マンション管理を取り巻く騒動は枚挙にいとまがない。そこで、先月に引き続き代表的なトラブルを取り上げ、その解決方法をＱ＆Ａ方式でまとめてみた。１つでも多くの住民対立が減るよう、組合運営の参考にしてもらいたい。

Ｑ４　専有部分のリフォーム　居住者が犯しやすい失敗は何？ その解決方法は？

　一昔前までのリフォームは、故障あるいは寿命によって使えなくなった設備等を取り換えることが主眼だった。ところが、現在ではひとクラス上のライフスタイルを目指し、より快適な住空間を実現するための手段へと様変わりしている。これまでは後ろ向きだったものが、前向きな目的へとその姿を変えているのだ。そのため、水回りの移動を含めた大掛かりな改修も珍しくなくなっており、大規模なマンションでは絶えずどこかでリフォーム工事が行なわれている。

　リフォーム工事でトラブルになりやすい原因は大きく２つある。「隣接住民に対する配慮の欠如」と「共用部分にまたがった工事をしてしまう」ことだ。大掛かりになればなるほど工期は長くなり、騒音・振動などの発生も起こりやすい。その上、工事職人の出入りも頻繁になるので、当然、周辺住戸の居住者は落ち着いた生活を妨げられる。リフォームする当人も、こうした事態は十分想像できるはずだ。本来であれば前もって工事内容や期間をお知らせし、あいさつしておくのがマナーだろう。ところが、何の案内もなく突然に工事を始めるため、近隣住民は驚き、反感につながることになる。これが、隣接住民に対する配慮の欠如だ。

　そしてもう１つ、「共用部分にまたがった工事をしてしまう」とは、たとえば次のようなケースが挙げられる。エアコンを新設するために、壁面にスリーブ（配管用の穴）を勝手に開けてしまう、というものだ。分譲マンションは賃貸と違い、室内であれば制限なくリフォームできると思っている人が少なくない。そのため、外壁に穴を開けることに抵抗を感じることなく、無意識（＝悪意がない）に行なってしまうのだ。しかし、外壁（コンクリート部分）は共用部分、個人が無許可で手を加えることは認められていない。このような知識不足が、リフォーム工事のトラブルを誘発する。

Ａ４　専有部分と共用部分の範囲を正確に理解することが不可欠

　今回、リフォームトラブルの２つの原因を指摘したが、「配慮の欠如」に関しては、まずは管理組合が啓蒙活動を行うべきだろう。そして効果がなければ、報告義務のような制度化を試みることになる。いかんせん、マナーはその人の良識やモラルに頼る部分が大きい。それだけに、上から押さえつけるというよりは、理解を求める方法を取らざるを得ない。むしろ、明確に制度化しなければならないのは「共用部分にまたがった工事をしてしまう」方だ。構造躯体（くたい）に手を加える行為は、建物の安全性に悪影響を及ぼす可能性がある。さらに、資産価値の低下にもつながりかねない。そのため、専有部分と共用部分それぞれの範囲を正確に理解させる意味でも、リフォーム細則を作成するなどし、周知徹底することが必要不可欠となる。

Ｑ５　滞納管理費を少しでも多く回収する方法とは？

　続いて、管理費の滞納問題に話を進めよう。国土交通省が行なった「マンション総合調査」によると、１世帯でも滞納者がいるマンションの割合は以下の通りだ。１年以上滞納している区分所有者が、２割弱の管理組合にいることが分かる。管理費や修繕積立金はマンション管理に必要不可欠な費用。滞納者の存在は組合運営の足を引っ張る。

滞納期間別 滞納者のいる管理組合の割合
滞納期間 ３カ月以上 ６カ月以上 １年以上
　 32.1％ 20.4％ 18.3％

（出所）国交省「マンション総合調査」（平成15年）

Ａ５　滞納者の諸事情に配慮した「柔軟」な督促方法が最も効率的

　そこで、管理組合としては滞納者に督促することになるが、その際、それぞれの事情に応じた適切な対応を取ることが重要となる。型にはまった事務的な督促では、十分な効果が期待できないのだ。

　というのも、「払えるのに払わない」といった悪質なケースに対しては、強気の姿勢でかまわない。一方的に“攻める”のが得策だ。しかし、会社の都合や体調不良など、滞納理由に酌量の余地がある場合には、それなりの配慮が欠かせなくなる。特に、自己破産あるいはリストラされた生活困窮者の場合などは、「払いたくても払えない」ことが多い。こうした人たちに内容証明郵便（督促状）を送ったところで、切手の無駄遣いでしかない。

　それでは、どうすればいいのか？　本人に支払う意思があるようなら、滞納分を分割返済にして払ってもらうのがいいだろう。あるいは、期限を設けて一定期間、支払いを先延ばしにする方法も有効だ。要は、「今すぐに全額払え」というのではなく、時間的な猶予を与えて回収するのだ。この方法は滞納者にとっても管理組合にとってもダメージが少ない。最も現実的な督促方法といえる。

　一方、本人に支払う意思がないようであれば、法的手続きを取るのが最善策だ。少額訴訟制度を活用すれば、簡易裁判所による原則１回の審理で決着が付く。請求金額（＝滞納額）が60万円以下であれば、十分検討に値する方法といえよう。

Ｑ６　ピアノ教室や学習塾の開講を規制することは可能か？

　そして最後、専有部分の使用方法についてトラブルになりやすい事例を紹介する。おそらく身に覚えのある読者もいることだろう。

　居住用のマンションであっても一定年数を経ると、居住者が自宅（専有部分）でピアノ教室や学習塾を開講し始めることがある。特に駅近のマンションでは、こうした傾向が強い。その際、何が問題になるかというと、マンション内に部外者（非居住者）が定期的に出入りするようになるため、防犯面やプライバシー面でほかの居住者に迷惑をかける可能性が出てくる。また、ピアノ教室では騒音の心配もあり、隣接住戸に迷惑をかけることになりかねない。そのため、今度はこうした心配を回避しようと専有部分の使用方法を規制する力が働くようになり、またしても住民対立が始まることになる。居住用マンションでピアノ教室や学習塾を開講することは、やはり問題なのだろうか？

Ａ６　問題の本質を明確にし、いたずらに過剰規制しない方がいい

　区分所有者には平等に、専有部分を自由に使用する権利が与えられている。よって、基本原則に立ち返れば、ピアノ教室や学習塾を開くことを制限できない。しかし一方、区分所有者にはほかの区分所有者に特別の影響を及ぼすような行為をしてはならない義務も負う。共同の利益を損ねる行為は禁止されているのだ。そのため、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、結果は大きく異なることになる。

　ここで改めて問題の本質を探ってみると、実は、開講する中身がどうこうというよりは、ほかの居住者へどの程度、被害が及ぶか、その“迷惑加減”によって規制の程度も変えなければ意味がないことが分かる。ピアノ教室は騒音を伴うので禁止だが、学習塾は大きな音が出る心配が少ないので認める……といった単純な議論では片付かないのだ。たとえピアノ教室であっても、十分な防音措置を施せば音漏れは防げる。管理規約で楽器演奏を制限しているマンションを見かけるが、住民の意志を伴わない一方的な規制は区分所有者の権利を損ねるだけだ。

　では、どうすればいいのか？ 繰り返しになるが、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、判断は分かれることになる。各管理組合によって考え方は様々だろう。十分に議論を重ねることに意味がある。最適な結論を導くプロセスが重要なのだ。世の中のムードに流されて、いたずらに規制を強化することは避けなければならない。「費用」対「効果」といった視点で、議論を深めることが欠かせない。


（住宅コンサルタント　平賀功一）

[2007年12月3日]

NIKKEI　NETより

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20071130p4000p4.html