住まいづくり相談室コミュの建築条件付土地の購入について

初めまして。初ｺﾒﾝﾄさせていただきます。宜しくお願いします。

今年に入り本格的に土地を探し始めたばかりです。つい1週間前にﾈｯﾄでとても良い土地の物件を見つけ翌日連絡を入れた所まだ買い手は決まっていないとの事。ただし建築条件付きなのです。
早速今日その土地を見に行ってきました。東6ｍ、北4.5ｍ道路の角地で広さも申し分ない場所です。その6ｍ道路から細い道を入って行った分譲地（角地ではないです）の坪単価から比べ安い値段で購入できそうですし、その土地の2件隣の賃貸に6年前まで4年程住んでいたので土地勘もあり、住宅密集地なのでこんな良い物件は絶対でない！と思っており土地の場所・広さ・値段においては満足のいく物件です。

気になるのは家の方です。帰宅後色々と調べましたがやはりこの建築条件付というのはﾄﾗﾌﾞﾙも多いとの事。
その工務店自体は地元では大きくやっており住宅の他、県・市の工事やﾘﾌｫｰﾑ等も手がけている会社です。今日の土地下見後、引渡し前の完成物件も2時間ほど見学してきました。注文住宅ですし夫婦共すごくこだわりはないので基礎さえしっかりしている会社なら。と考えていますのでこちらの工務店でも構わないと思っています。
ただ他社と競い合わせる事ができないので素人の私達では一つ一つの値段が高いのか安いのか判断しかねますし、土地契約後3ヶ月で工事請負契約ですので契約後のﾌﾟﾗﾝ変更も多くなり結局土地を相場より安く手に入れても後々家の方で予定金額より高くなってしまうような気がして心配なのです。

工事契約をしてしまうと白紙撤回する事もできなくなりますし、そうなると工務店主導・価格も言うがままにﾌﾟﾗﾝを立てていくしかないのでしょうか？今日聞いたところでは設備等自分で気に入るものがあれば持ち込んで付ける事も可能とは言われましたが。。

結局は気に入った土地を取るか、土地は少し妥協して納得できる家を建てるのかの選択になるのでしょうか？

先月からﾊｳｽﾒｰｶｰ周りはしていますが実際土地を下見したのも引渡し前の見学をしたのも今日が初めてなのですが、土地の買い付け（口約束よりは堅く前向きである事を示す書類！？）はしまして今日から2週間は私達に優先権がある状態です。
まだまだこれから勉強！と思っていた矢先に願ってもない土地に出会ってしまったため、このまま契約までしてしまって良いものか悩んでいます。

かなり読みづらい文章で申し訳ありませんが、みなさんのご意見いただきたいのです。宜しくお願いします。

コメント(11)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 02月13日 00:00

こんにちは、関西で建築・不動産関係の仕事をさせていただいてます、カブハウスです。

仕事でお世話になってる会社も‘建築条件付宅地’で儲けておられるので大きな声では言えないので、小さな声で言わせていただきます。。。「建築条件付宅地を購入して後悔された方をたくさん知ってます。」‘設備や仕様は自由にできます’といっても結局‘この中から選んでください’の場合が圧倒的に多く、特別なことをお願いすると、‘できなくはないですがこんなに金額がかかってしまいます’と言われてしまうことも多いです。
ただ、建築条件をつけておられる工務店さんが‘信頼できて’‘完成した建物も好き’な場合そのまま契約まで進まれてもいいと思いますが・・・・
個人的な考えを言わせていただくといくらかの金額を上乗せしてでも‘建築条件’をはずしていただく交渉をなさったほうがいいかと思います。あと、‘買い付け’についてですが、ぼくの知っている不動産屋さんでは毎日数十回「買い付けを書いてください」を呪文のように唱えて書いていただく訓練をしています。確かに法的な拘束力はないのですが、仲介業者さんとしてはもう、‘こっちのもの’と思っておられるでしょうから主導権を握られないよう注意してください。健闘をお祈りしています。

[2] mixiユーザー 02月13日 01:07

ｶﾌﾞﾊｳｽさん初めまして。早速のお返事有難うございます。
やっぱりこの条件付きというのは危険なんですね。建築条件外しも考えたりもするんですが、土地代金もかなりの予算ｵｰﾊﾞｰになると思います。その工務店では輸入住宅が主で洋風～ﾓﾀﾞﾝ系、2×4・木造・ｺﾝｸﾘｰﾄまでやっているので、そこそこ納得いく物は建てられるとは思うのですが、仰る通り自由設計でも自由にはできないのではないか？やるにしてもｵﾌﾟｼｮﾝ料金とかがかかり逆に高い家になってしまうのでは？と心配していたんです。
しかも建物の請負契約まで3ヶ月しかないというのも今の自宅から高速を使って1時間15分程の場所ですし、子供もまだ2歳の双子(親との同居なしです）を連れてなのでその短期間では話も煮詰まらないかな？との懸念もあります。
土地はこちらがかなり気に入った事と営業さんの方も分かったと思うので、これから足元をみられそうな気もします。

全てがこの1週間の出来事なのでもう少し時間をかけて冷静に客観的に考えた方が良さそうですね。

ｱﾄﾞﾊﾞｲｽ有難うございました。また何かありました時は宜しくお願いします。

[3] mixiユーザー 02月13日 01:38

kabuhausさんへ　　　管理人です

「住まいづくり相談室」は、ルールにもとづいて運営されています。「コミュニティの説明」をお読みいただいたうえで、参加いただけますようお願いいたします。

kabuhausさんは、不動産業を営んでおられるので、回答者に登録できないということでしょうか?　ぜひ、管理人まで、お仕事の内容などお知らせください。質問の内容によって、管理人からkabuhausさんへ回答をお願いすることもあるかもしれません。

[4] mixiユーザー 02月13日 09:41

＞管理人様

申し訳ありません、回答者は設計者かつ登録が必要なのですね、うっかりしていました。
私の業務は建築家との家づくりのサポートですので、不動産業ではありませんが設計者でもありません。
内容は‘不動産業者との交渉・銀行融資の交渉・土地の調査’その他スタッフが少ない建築設計事務所の場合、クライアントと設備等の打ち合わせをしたり確認申請のお手伝いをしたり施工監理のお手伝いをしたりしています（無償の部分がほとんどですが）
建築学科で勉強をしておりましたが、資格をとっているわけではなく、厳密には‘設計者’ではありません。

ということですので、不適格者ということでしたらコメントを削除してください。お手数をおかけしますが、よろしくお願いします。

[5] mixiユーザー 02月13日 19:34

びわさん、こんにちは。

kabuhausさんの回答の是非は別として、その内容は概ね合点がいきます。
この方法はかなり難しいので、よくよく調べてから契約した方が良いと思います。

＞ただ他社と競い合わせる事ができないので素人の私達では一つ一つの値段が高いのか安いのか判断しかねますし、土地契約後3ヶ月で工事請負契約ですので契約後のﾌﾟﾗﾝ変更も多くなり結局土地を相場より安く手に入れても後々家の方で予定金額より高くなってしまうような気がして心配なのです。

正にその部分がグレーゾーンであり、業者さんの差配一つで大きく変わってしまうところです。
契約が、土地は仲介、建物は請負契約という異なる二つの契約を一社で結ぶのも気になります。契約手数料や諸費税の取扱いでも問題を起こす業者がいるようです。（一本にまとめると宅地建物取引業法違反）

よく言われるメリットは…
?ある程度は間取りや仕様を変更できる。
その業者が設定する仕様を変えたりグレードが上回る変更は、かなりの増額になることが多いのが実状です。
?工事中のチェックが可能。
これは第三者のプロにチェックしてもらって初めてメリットになるものです。一般の方が現場で工事の善し悪しをチェックできるものではありません。ですから私にはそれほどメリットとは思えません。

こう考えると、建築主にとってそれほど良い方法とは思えません。
もしその土地にこだわるのであれば、建築条件付きを外してもらえるよう交渉してみるのも一手段です。
それも無理で、この方法で契約するならば、不動産屋と施工業者が余程信頼できるかが必須になります。
とにかく、何十年も住む家ですから、時間を掛けてよく調べてから計画することをお勧めします。契約はその先で。

[6] mixiユーザー 02月14日 03:16

管理人です

kabuhausさんは、回答者ではありませんが、コメントは、このまま掲載します。

[7] mixiユーザー 02月14日 18:41

僕の友人のクライアント（依頼主）は、建築条件付きの土地で、売り主に「建築条件付き」を外す交渉して、購入し、まさに自分たちの思いどおりの理想の家を手にしました。

交渉の余地無しというわけではないと思いますので、建築条件を外す交渉をしてみては、いかがでしょう。

建築条件付きで売りたがるのは、土地を安くして建物のほうで利益を上げたほうが、土地の譲渡所得税が少なくて済み儲けが多くなるという事情ですから、建物が値段のわりに安普請になりがちです。建築条件を外すと多少土地の値段が上がるかもしれませんが、それに見合うだけのメリットはあると思います。

[8] mixiユーザー 02月16日 05:53

ｔakezoさんへ。
お返事遅くなりました。ご連絡有難うございます。一昨日工務店の方に疑問点や確認したい事を聞いてみました。

まず土地は仲介ではない？（不動産屋さんは入っていません）ので購入しても仲介手数料はかからないとの事。

土地契約・建物契約は別々に契約し、私達が遠くに住み子供も小さい事から建物の請負契約3ヶ月を半年位まで延長してもらえるとの事。

第三者の立場の方（現場のﾁｪｯｸや材料等の値段面も見ていただけるような方）を参加させてもらう事も全く問題ありませんとの事。

少し不安感が払拭できた様な気がしています。それでもまだ私達の勉強不足なので、何を聞き何をしっかり確認した方が良いのかこれからもっと知識を増やさないといけませんね。
時間は限られているのですが、その中でよく調べて疑問点はその都度問い合わせなどをしてみてｷﾞﾘｷﾞﾘまで悩みたいと思っています。ｱﾄﾞﾊﾞｲｽ有難うございました。

ＴＳＵＮＥさんへ。
初めまして。ｺﾒﾝﾄ有難うございます。建築条件付でのからくりってそう言う事なんですか。譲渡所得税が少なくなるんですね。一昨日、工務店に問い合わせをして色々お話したのですが買い付けが私達の次に入ったそうなんです。それなので条件を外す事は無理ですし、次の買い付けが入らなければ買い付け期間の延長も可能との事だったのですが、それも無理になってしまいました。。
2区画続きでどちらも建築条件付で売り出してまして、希望の角地ではなくもう一つの土地（３方に住宅あり・北道路）なら条件外しもできそうかな。とも考えてますので、こちらの土地も聞いてみようかと思っています。

時間に限りがありますので大いに悩んで納得して決断できればと思ってます。ｱﾄﾞﾊﾞｲｽ有難うございました。

[9] mixiユーザー 02月16日 12:43

＞まず土地は仲介ではない？（不動産屋さんは入っていません）ので購入しても仲介手数料はかからないとの事。

その工務店が土地を購入し、宅地造成したのでしょう。
よくあるケースですが、この場合工務店と言っても、不動産業も兼ねています。そして、仲介手数料は当然の事ながら土地代金OR建設費の中に含まれています。

＞土地契約・建物契約は別々に契約し、私達が遠くに住み子供も小さい事から建物の請負契約3ヶ月を半年位まで延長してもらえるとの事。

一般的な「建築条件付」では、３ヶ月で建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め、一切の預かり金を返還し、契約を白紙に戻せます。
６ヶ月まで延長した場合でもこの白紙に戻せるか。あるいは契約を解除する場合は、違約金などを支払う事があるのか、その条件をよく確認し、契約書に明示した上で契約してください。

それでも相手はプロです。自分たちの利益を最優先しますし、法的にグレーでも訴訟のリスクも織り込み済みで営業をしてくる場合もあります。
試しに「建築条件付トラブル」の語でYahoo、Googleで検索してみてください。様々なトラブルがあります。
これは、建売住宅のように元々あった標準的な業態ではなく、色々なニーズから出てきた変則的な売買形態で、契約もケースバイケースであり、それだけに一般の人ではチェックするのが難しいからです。
もちろん全ての業者が悪いわけではなく、真っ当に業務を行っているところもあります。
しかし、とても注意が必要で、特殊な取引であることを認識してください。

[10] mixiユーザー 02月20日 05:28

takezo！さんへ。
ﾔﾌｰでこの建築条件付きﾄﾗﾌﾞﾙで検索し、色々読んでみました。やはりﾄﾗﾌﾞﾙは多いみたいですね。
先日公務店の方とお会いして、一応自分達の希望を伝え大雑把にですが家の見積もりを出してもらう事にしました。その金額も確認してから決めようかと思っています。
建築請負契約を3ヶ月ではなく、半年に伸ばしてもらえるとの事でその契約を万が一解除した場合の事も「半年」でしっかり契約書に明示してもらう事になりました。

この数週間、この件で悩みに悩んでいたのですが昨日意外なことが判明しました。その工務店でお会いしている営業さん・設計士さん共、義弟の友達で義弟の父は今はその工務店の専属大工をしているそうなんです。
知り合いがいれば絶対大丈夫。という訳ではないのですが、安心感を得られました。
一応この土地でこの工務店さんで前向きに検討していきたいと思っています。
また色々ご質問する事もあるかもしれませんが、その時は宜しくお願いします。有難うございました。

[11] mixiユーザー 02月20日 09:36

びわさん。

世間はやはり狭いものですね（笑）
何はともあれ、良かったですね。

契約書、設計図、見積書をしっかり作ってもらい、後々行き違いが無いようきちんと確認して契約してくださいね。
お任せで曖昧な部分が多いまま依頼して、後から不満が出るようだと、親類、知人関係がこじれる事もあります。余計なお節介かも知れませんがご注意を。

この巡り合わせを生かして、素晴らしい家づくりができますように！

ログインすると、みんなのコメントがもっと見れるよ