別荘コミュの[質]中古住宅購入に際する注意事項

別荘所有の先輩方、ご教示いただければ幸いです。

最近、ずっと熱海伊豆か房総方面に別荘が持てればなーと妄想しています。
私の場合は海が見えて、比較的大きな敷地建物が希望です。

というのも一つには奥信濃に祖父の代からの家があるのですが、その管理が大変で行くのも億劫。雪下ろしも業者さんにお願いしなければならないし。東京からでも車で3-4時間（軽井沢までが半分）と余りに遠いから近いところに家が欲しい。

もう一つは大きな書斎が欲しい。本が膨大にあるのでその置場も確保したい。

ということで新築ではなく、中古住宅の購入を考えており、ずっと物件を検索しています。

皆さまに教えていただきたいのはもちろん交通の便とか、管理費とかそういうものは考えなければならないのですが、中古住宅購入時の注意事項です。

自分の場合を考えると、築何年か、シロアリ駆除は問題ないか？湿気はどうか？
不凍栓や水抜き（信濃ですので）はどうか、など家の要素が重要ではと思っています。

是非みなさんに意見を伺って参考にできればと思っています。

コメント(21)

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[1] mixiユーザー 07月29日 19:46

海の近くなら塩害がポイントですかね？

一番のポイントは価格だと思います。
地元の業者でも「東京向け価格」でぼったくっている場合も多いので、まずは役場に相談するのが一番かと。

[2] mixiユーザー 07月30日 00:27

塩害。ですよね。
鉄の部位が多い家など注意が必要でしょうかね。
鉄筋だから頑丈とは限らない、と言えるのでしょうか。

役場ですかー。なるほど。
前に熱海の市役所だったと思いますが、HPを見ました。
その地域は特に「ぼったくり」は多いかもしれませんね。

参考になります！

[3] mixiユーザー 08月02日 11:38

自分の場合はとにかく見て回りました。
場所は伊豆半島の東側であまり遠すぎない事。
海沿いの渋滞を知っているので伊豆スカイラインが使いやすい地区、と決めていたのでエリアが限定され、集中して見る事が出来ました。
１年で５０件以上見ましたよ。
そうするとだんだん目が肥えてきて、物件の良し悪しが付くようになってきます。
そして絞り込んで行きます。
案内してくれる不動産屋さんに聞けば、湿気や冬対策など建物の事はちゃんと答えてくれますから選択眼や知識が上がっていきます。

別荘地の管理事務所の良し悪し。
これも重要です。
伊豆ではなく他の県ですが、知人の別荘地では、整地された空地にテント張ってキャンプしてる奴らや、粗大ゴミや廃車を捨てにくる連中がいるそうです。
ちなみに我が別荘地は、東急ハーヴェストクラブなるリゾートホテルが隣接されているため、防犯カメラやパトロールでガッチリ管理されています。
暴走族が入り込んでくる別荘地もあるらしいですよ。
しっかり見極めましょう。

[4] mixiユーザー 08月02日 12:44

私も探しているんですけれど、物件にもいろいろあって、基本的には価格

に比例しているものと思います。

空気と水がきれいなところ、眺めの良いところ、交通の便が良いところ、電気、水道、下水などのインフラが整備されているところ、しっかりした医療施設が近くにあることなどをチェックしております。

医療施設という点では、鴨川とか佐久などが良いのではと考えております。

[7] mixiユーザー 08月02日 19:48

すいません。
空間が空きすぎたので、5は削除して編集し直しました。

＞でぶやさん

★数を見る
　ですか。50件とは凄い！でもおっしゃるとおりでしょうね。
　いやあ、それぐらいみると、中古物件購入のプロ！って言う感じですね。

★アクセス
　そうですよね。僕も熱海がいいなあとは漫然と思っていますが、
　値段は断然、伊豆の先に行くほど安くなりますよね。
　親戚で弓ヶ浜でしたか、別荘持っていたけど売ってしまいました。
　やはり下田とか遠いのは。。。伊豆高原あたりまでがせいぜいかな、
　という気がします。東京で仕事をしている身で、退職してませんので、
　例えば月に7-10日程度を過ごす（無理していけばですが）としても出来るだけ　アクセスがいいところがいいですよね。

★管理事務所の有無
　うーむ。これも気づきませんでした。その通りですね。
　余り留守にしていると自分の敷地が不法投棄先になる可能性も。
　そうですね。昔、殺人犯がどこかの別荘に潜んでいたとか、そんな話も。
　確かに侵入されたり、つかわれたり、盗まれたり、定住でないと余計注意が必　要でその点では管理事務所がちゃんとしているところがよさそう！
　一番安いと年間4万円（面積によるんですよね）とかそんなようですが、
　管理の必要性は再度認識しました！

ありがとうございます！！！

[8] mixiユーザー 08月02日 19:51

すいません、空間が空きすぎたので6を削除して再度編集で書きなおしました。

＞スエニョさん

★価格と質
　比例関係ですか。まあそうでしょうね。
　安かろう、悪かろうですね。
　ただずっとサイトなどを見ていると、なかなか売れずに、
　値段を下げる物件がありますね。
　これなんか、すこしお買い得かなとも思ってしまいます。
　が、大抵下げると結構すぐ売れてしまったりして。。。

★環境（空気、眺め、交通の便など）
　そうですよねー。海辺だと外房、鹿島などもあるんだろうけど、環境が。。
　とか思ってしまいます。下水道などのインフラも、重要ですよね。
　千葉とかそう遠くなさそうでも、下水道整備が遅れてたりしますよね。
　特に古民家物件のようなものは。まあだから安いんですが。。。
　秩父のほうの山奥に農家を買った親戚がいますが、インフラは全然です。
　空気や水はきれいなんだろうけど。クマが出たり、家の中に動物の死骸があっ　たり。。。自然が好きならいいですが。。。。自然だけというのも。。。

★医療施設
　そうですねー。これについては考えてませんでした。
　これを考えると、両親が行く場合が多くなりそうで、
　そうすると老人用の医療施設もあるといいですね（というか必須かも）
　まあ、母なんかは「もう別荘はこりごり。あなたの家の管理は御免よ。
　ホテルに泊まりたい」なんて言ってますが、熱海、伊豆方面は宿泊施設やリク　リエーション施設も充実しているのでいいですね。

住んで安心、楽しいところが基本ということでしょうか。。。

[9] mixiユーザー 08月02日 20:00

やはりこのコミュの別荘、という点なんですが、
田舎暮らしのコミュと異なる、別のポイントがありますね。

当たり前のことですが、
居住時間が定住と比べ、短期或いは細切れということで、
管理業者さんがいることろがいいだろうということ。

信濃のほうだと管理業者さんもその場に住んでいる訳ではなく、
でぶやさんのご指摘のように管理業者の善し悪しがかなり重要な気がしています。

かなり手入れに気をつけて使ってきた家ですが、
ひと冬で床がカビだらけにといったことがあり、
絶対雪を部屋に入れられた、確信犯だとうちでは感じています。

管理業者さんには注意を申し入れましたが、もしかすると彼らが、
雪かき業者を把握しきれていなかった可能性もあるし、家の中で休んで雪だらけにして出て行った可能性もあると思っているのです。

こうした状況で管理業者への不信は募るし、また不便さもありじょじょに人が離れ、さびれていくという悪循環もあります。

ですからでぶやさんのおっしゃる管理業者の善し悪しの話はよく判ります！

[10] mixiユーザー 08月02日 20:07

もうひとつ。

別荘と定住の違いは、
地元の人との関わり方です。

伊豆高原など完全に別荘地であれば割り切って周囲の人と交流すればいい話ですし、別荘族と地元民の摩擦、というような問題はあまり発生しないのかなと。

楽しい別荘の話で現実的なことを持ちだして恐縮なのですが、
前に田舎暮らしのコミュで、軽井沢に定住された方が、
若い女性の方とみうけますが、軽井沢はいい、買い物や交通に便利、
という発言に反論され、あまり分別のない人には来てほしくない、
というようなことをおっしゃってました。

こうした意見はもっともですし、女性の意見もまあ判ります。
ただ別荘族だとたまにしか行かないということでそこにずっといる人との何らかの軋轢は普通にあり得る話だと思います。

伊豆や熱海だと、もう観光地で別荘地ですので、お互い割り切っていてこうしたゴミ捨てやマナーの問題などで地元の方ともめることもそれほどないのかな、と単純に考えていますがどうでしょうか。

[11] mixiユーザー 08月03日 11:12

別荘地で永住している人も別荘族として自分の経験、感じた事を話します。
別荘族と一般地元住民との交流はあまりないように思います。
飲食店や商店の人たち、管理事務所のお兄さん、お姉さん等とはそれなりの付合いはありますけれど。
その飲食店も、イタリアンレストランや小料理屋、寿司屋など御用達の店があって、地元の人達はほとんど来ないです。
別荘族は別荘族で集まる傾向がありますね。
それなりのステイタスがある方が多いので、有益な話や面白い話が聞けて楽しいです。

自分がいる天城高原は一般住宅がないので感じませんけれど、伊豆高原にいる友人は一般中古住宅を購入して別荘として使用していますが、ゴミ捨てや町内清掃、お祭りの寄付や準備の手伝いが煩わしいと言ってます。
もしかする別荘族と見られていないのかもしれません。
別荘地にあるか、別荘として使っていても一般住宅地にあるか、の差は結構感じますね。
きちんとした別荘地に住んでいれば地元とのトラブルはないと思います。

[12] mixiユーザー 08月03日 17:12

>でぶやさん

なるほど。お話からすると、完全に住みわけ的に成っている方が、
かえっていいかもしれませんね。

生活ってたしかに色々な責任があるかもしれないけど、それを同じように求められても大変ですものね。

★管理業者
その点で伊豆や熱海などはしっかりリゾートになっていてあまり気兼ねなく暮らせそうなので魅力的です。特に別荘コミュニティ－のところは。

まあ、その分管理費がかかるということでしょうね。

天城は東急ですか？
伊豆だと、名鉄、伊豆急、殖産興業、アカサワ。。。色々ありますよね。
それぞれの管理には良し悪しがあるんでしょうね。

★税金
あとここのコミュでもあまり触れられませんが、管理費の他に税金がかかりますよね。固定資産税はもちろん、住民税とかってどうなんでしょう。
奥信濃の家があるところは別荘族の税率は地元の定住より高くてちょっと閉口する部分もありますが。。。。

[13] mixiユーザー 08月03日 17:30

★駅からのアクセス

僕にとっては重要そうです。近くなくても駅周辺に月極め駐車場の有無もポイントかもと思います。全てではないにせよ、電車での通いもありそうです。
その点で家が密集している網代はちょっとパスかなと。

★土地の傾斜
斜面の土地も微妙ですよね。網代がそうですが、
親戚が土地を買って家を建て、基礎で1000万円飛びました。
土地が500万でも、基礎1000万、家が2000万で3500万だとかなり立派な井中古住宅が買えそうです。地震も心配ですし。

50件。。。見る体力と根気は自身がありません。。。。

[14] mixiユーザー 08月04日 13:00

管理会社は大手や老舗など有名どころなら問題なさそうです。
自分のところの管理費は温泉管理、浄化槽管理など含めて年間２３万円掛かりますから年に数回しか使わないと高い物になります。

税金は家族に任せているのでよく知りませんが、住民税はないんじゃないかな？
固定資産税は確か５万以下だったと思います。

駅からのアクセスもできれば考えておいた方が良いです。
車を持っていないゲストを招待した時など便利です。
送迎しなくて良いですから。
自分のところは伊東駅からシャトルバスが出ていて、ハーヴェストクラブ玄関前で降りると徒歩５分で到着。
まぁ、別荘地内にゴルフ場もあるから、こんなバスが走っているんだと思いますが重宝してますよ。

傾斜の土地って眺めが良い事が多いです。
見て回った物件も半分以上は傾斜地でした。
自分のところも緩い下り傾斜地に立ってます。
傾斜地には上り傾斜と下り傾斜がありますから注意してください。
要するに玄関が道路の上にあるか、下にあるかです。
別荘に行く時は買い物などで荷物が一杯です。
程度にもよりますが上りはきついですよ。
風呂場から大島から新島～まで見える絶景の物件を見ました。
値段も広さも手頃、だけどかなり長い急傾斜の上りで諦めた事もありました。
年寄りはきついだろうし子供が落ちたら、ただじゃ済まないって感じでしたから。

新築は費用がかかるだろうけど、中古なら関係ないんじゃないですか？
自分も地震の事も考えましたが、あまり気にしすぎると面白い物件は選べなくなりますよ。

[15] mixiユーザー 08月06日 17:00

うちは築２５年の中古物件を購入しましたが
前の持ち主が大分手を入れてくれていたので安心して買いました。
しかーーーし

台風が来た際に寝室の壮絶な雨漏りを体験、ショックでしたーー

購入後２年ほど経過していたので瑕疵物件とも主張できず自費で修繕。
吹き込みの酷いところの補修と屋根の葺き替えをしました。
今まで２回足場を組む工事をしましたが約２５０万は軽く消えて・・・。
しかしまだ塗装もしなければならないし・・・。
管理センターの全修繕見積もりは５００万超えでした。
只今修理費貯金中です。
中古物件は安く手に入りますけどその分リスクもありますです。
ただ最近の新築と違って
「昔のお金に余裕がある人が建てた手の込んだ建物」である場合が多く
古い方が素敵な物件が多いんですよね。
それと「建売別荘」は作りが良くないし面白味もないのでお勧めしません。
買う際には「注文建築」か「業者の建売」かをチェックされた方が良いかと。

あと住民税、うちは伊東市に年４０００円払ってます

固定資産税今年は５万弱でした。上がっている気がします・・・・。

[16] mixiユーザー 08月07日 02:49

★温泉管理費

結構これ高そうですね。マンションだと3万、4万は普通の様ですね。またよくあるのが何リットルまでいくらというもの。何口で月何リットルとか。まあ普通は1口で、個人だとそれで精いっぱいだけど、保養所物件だと2口、3口ついてて。。。まあ止めちゃえばいいのでしょうが。。毎月つかわなくてもいくらとかだと考えものですね。

★傾斜

再度、網代の親せきの家に行きましたが、凄い傾斜でびっくり。
まあ駅まで歩いて15-20分ぐらいのところに多くの家が密集していますが、
ここは車がないときつそうですね。でも駐車スペースも小さかったりして。。
熱海自然郷などは景色もよさそうですが、たまに駐車場がない凄く安い物件があったりしますが、それも微妙ですね。歩くか送迎バス。。。毎回タクシーともいかなそうだし。。。

★景色

これはやはり譲れないかなあ。森の中、というような物件は多いですが、僕にとってはあまり魅力を感じないです。信濃も同じなので。伊豆、熱海、房総だと海を望むところがいいですよね。。。まあ家まで階段となるのは勘弁ですが。。

[17] mixiユーザー 08月07日 02:59

★雨漏り

そうですねー。それは重要なポイントそうですね。
雨のときに物件を見に行くのがいい、と聞いたことがありますが、
それを指しているのでしょう。
しかし、そこまで遠くにいちいち雨の日に。。。というのもなかなか厳しいかな。

★建売か、注文か

なるほどー。そうかもしれませんね。。。たまに住友林業。。。とか積水ハウス。。とか書いてありますが、それはおっしゃるようなことがあるからでしょうね。

★税率

やっぱり固定資産税ですよねー。
日本では当たり前の話ですが、前に問い合わせたことのある物件は固定資産税年間50万弱って言ってました。このほかに維持費がかかると大変だなあ、と感じたことがあります。10万以内だとまあ許容範囲かなという気もしますが。。。

考えるだけで妄想が。。。すいません。楽しいですよね。
実際の楽しさは買ってから、というのはそうでしょうが。。

[18] mixiユーザー 08月09日 17:15

＞固定資産税年間50万弱

なっ、なんと高額な物件！！！　すごいーーー！！

うちは　伊東市内でお金を使った証明（お店のレシート等）と
一定期間電気代や電話代等の引き落としがあるのを証明するために
通帳のコピーを役所に送付して、
伊東市で生活しているよん！　とすることによって
固定資産税が「自宅扱い」されて安くなる　という手続きをしました。
（説明が下手でごめんなさい

）
下田に別荘を持っている人も同じ手続きをしてました。
しないと今払っているより固定資産税が高くなるそうです。
しかし市民税４０００円が発生・・・、
まぁ総額が安くなる方が大切です。

あと自然の中にあるとそれゆえの被害も

キツツキに軒天に穴をあけられること２回
スズメバチに巨大な巣を作られること３回
羽根アリ（黒アリの）大量発生１回

　で　それぞれ数万ずつかかってます。

[19] mixiユーザー 08月09日 23:21

>固定資産額ですが、
やはり大型物件を買うと高くなるんですね。

私が考えているのですから、
物件が高額、まして豪華物件というわけではございません。

保養所、ペンションの様な物件は比較的安い値段で売りに出されていますが、
その敷地の大きさ、部屋数など扱いにくいようで、
解体費用、修繕費用、固定資産額、を考えての価格設定になっているのでしょうね。ですから購入価格がそれほど高くなくても維持費用がべらぼう、ということはあるのでしょう。

でも僕がいいなと思った物件は当初出された値段より大幅値下げされたら数週間で売れてましたね。伊豆高原で駅から遠くなく、海が見えて、土地が広いのにそれほどの値段でない、というような好条件だと直して使ったところで土地から買って家を建てるほどお金はかからないのだろうと思いました。

＞＞虫や動物
そういう問題もあるのですね。確かに我が信濃の家はキツツキに穴を開けられたことがありました。またネズミが住んでますね。たまにネズミ捕りにかかってます。まあネズミぐらいなら被害はないですが。。
ネズミ蜂はいやですが。。。。。自然といえば雪でテレビアンテナが折れて今でもアンテナはありません。まあテレビ自体見ないからいいんですが。。。

[20] mixiユーザー 08月10日 16:08

固定資産税、年間５０万って言うと、エリアにもよりますが都内でも１００坪レベルですよ。
金額にすると軽く億単位になると思います。
マンション丸ごと１棟とかでは？

温泉は月/１立方メートルが基本でそれ以上は使用量に応じての量り売り？
風呂が大きめなので、１週間も滞在すると軽くオーバー。
それと、伊豆は温泉に塩分が入っているのでボイラーや追い焚き釜が５年くらいでボロボロになります。
一度対策品に交換しましたが追い焚き釜はもうだめになってきてます。
温泉はお金かかりますよ、色んなところに。
まぁ、みんなが一番喜ぶものなんですが。

[21] mixiユーザー 12月04日 23:25

富良野の五郎？考えは正しい。ボイラーとか考えてはいけないようですね
風呂はドラム缶と薪、岩城滉一も必要ですね。先住民の協力。

固定資産税とか考えたくないです。
借地で上もの買う？（よく不動産屋が言ってます）小銭ならいいですが捨て銭ですね。
ンー
タバコ屋のおっちゃんは、週末だけ借りるのがいいよと言ってました。（プチ管理人？）

海の近くで農作業甘いか、塩。(古本屋おの未亡人的な)

ミュージシャンもどきのひとは山中湖のスタジオとかに住んでるようです。

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