１９８０年代、妻のキムと私はシングルファミリー向けの小さな家から
不動産投資をスタートした。
さらに大きな物件への投資に移るときに
私たちはオレゴン州ポートランドにある
６戸建てのアパートを購入した。
たったの１０万５千ドルで購入。
売り主は少ない頭金で物件の権利書類を
私たちに手渡してくれた。
物件はポートランドの治安の悪い場所にあり
それが良い値段で物件が買えた理由であったのだが
キムと私はポートランドの発展と共に
その地区の環境が向上するとにらんでいたのだ。
ほぼ２０年経った今日
その物件は今でも治安の悪い地域にある。
アパートに入居させる上で混乱を招いたのは
私たちがテナントの適性を
しっかり選別しなかったことにあった。
負債についても調べなかったし
過去の犯罪歴についても調査をしなかったのだ。
空室が埋まった後で
本当の問題がはじまった。
・フライデーナイトファイト
ある夕べ
キムと私が夕食を終えたところに
警察から電話がかかり
夫婦どちらかがアパートまで来てくれるように頼まれた。
熱の残った夏の夜
私がアパートまでたどりつくと
４号室の入居者がバルコニーから身を乗り出し
彼の真下の１号室の入居者に叫んでいるのが
目に飛び込んできた。
私は電話をしてきた警察官に呼びかけ
何が起こっているのか尋ねた。
ニヤニヤしながら若い警察官は言った。
「上の方の入居者は服装倒錯者だよ」
「なんてことだ」
私が口に出来たのはそれだけだった。
「そしてヤツの下に住んでいるのは売春婦だ」
「あぁ、どうして」
そして警官は続けた
「そして口論は『どっちが綺麗か』についてなのさ」
私も笑って言った「で、どっちの勝ちなんだい？」
「はっきりは言えないけど」警官は言った
「上のヤツの方が年かさだ、ヤツはヤクを決めまくって
自分が若かった頃に戻った気でいる。
売春婦の方は路上で肌を晒して
自分の方が若くてセクシーだと煽っている。
もし彼女がこれ以上脱いで醜態を晒せば
私は彼女を逮捕しなくちゃならないんだ」
窓から状況を眺めたり
路上で興味を引かれて眺めたり
野次馬が集まりだしていた。
これがどんなテレビ番組よりも面白いことは
どうにも明らかだった。
結局、口論は止み
数ヶ月後に売春婦は引っ越して行った。
・どんどん深みへ
それから少しして
アパートへの引っ越しを希望する
若いシングルマザーが
如何に彼女が幸運から見放され
入居に必要な頭金を払えないかを
涙ながらに訴えに来た。
彼女と二人の子供を可哀想に思い
私は自分のルールを曲げて
売春婦の退去後
空きになっていた部屋を
彼女に貸し出すことにした。
３週間後、
私のアパートの部屋から出火したとの
連絡が消防署からあった。
駆けつけてみると
暖をを取るため
あのシングルマザーが
床の上で火を燃やしたことが分かった。
この火事はもう少しで
私の不動産投資家としての経歴に
とどめを刺すところだった。
私は不動産、店子、資産運用にうんざりして
投資信託に投資しようかとさえ考えた。
・お金持ちは弁護士がお好き
多くの駆け出し不動産投資家は
すぐに職業を放り出し
複合型債権ポートフィリオに投資しようとする。
あなたが不動産投資を始めた途端
株式、債権、投資信託、貯蓄はあなたに求めない
人間性にしばしば向き合うことになるからである。
私は貧しいテナントのことだけを語りはしない。
私が出会った最悪のテナントのいくらかは
裕福で良い教育を受けた人だった。
実際の所、経験から言えば
彼らが最も質が悪い。
問題対応のための業者に電話する代わりに
彼らは何度も弁護士に電話をする
そして訴訟をちらつかせるのだ。
考え抜いて
この物件で不動産投資を諦める代わりに
キムと私はプロの不動産投資家に
アドバイスを求めることにした。
その選択は間違っていなかった。
６戸建てのアパートメントというフラスコから
我々が学んだ教訓のいくつかが
私たちを金持ちにしたのだ。
・３つのシンプルなルール
何度も言ったように
失敗はあなたを成功に導く。
キムと私がこの経験から学んだ
値段のつけられない学びは
?「スラム街の大家」になるか「普通の大家」になるか決める
投資家が大金を手にする手段は
家賃を集めることによってであって
物件を修理維持することによってではない。
長い年月の中でテナントが暮らせば
物件のコンディションは悪化する。
誰か物件を改修してくれる「真の大家」の登場を期待して
所有者は財産を底値で売りに出す。
今日、キムと私が資産を増やしているのは
「スラム街の大家」の売り物件を探すことによってである。
買いたたいて安値で購入し、改修し、
良くない店子を追い出し、
良い入居者を入れ、
家賃を値上げする（これが財産評価を上げるのだ）、
そして公正さを増した税金免除を受ける。※
そして次のさらに管理状況の悪い物件を探す。
?「時間のない管理人」になるか「時間のある投資家」になるか決める
不動産投資の専門家から
私たちが学んだもう一つのポイントは
高賃金、高学歴の不動産管理専門家とは
１００戸をこえる物件を持たない限り
経済的に関わりを持てないということだった。
このことは私たちに
目標に向けて
徐々に大きな物件への投資をしていく
長期的な計画を抱かせ、
結果、環境に恵まれた
１００戸もしくはそれ以上の戸数のマンションを
持つことが出来るようになった。
それには１０年かかった。
今日、私たちの物件総戸数は１０００戸をこえ
力のある管理専門家が
世界中の物件を見守ってくれる。
財産管理はフルタイムの仕事だ。
どうして管理にお金を割くのかと言えば
そうすることで私たちは投資家になれるからだ。
?失敗は良いことだ
誰かの欠点や失敗を責めることは
人の自然である。
不動産や財産の管理で語るも恐ろしいような経験しかない
多くの人々に私は会ってきた。
私は多くの話しは、部分的には、真実に基づくと知っている。
しかし、失敗は人生の一部だし
私たちは失敗を避けることよりも
失敗をすることからより多くを学ぶ。
例えば、私の友人が最近１２０戸のアパートを
彼の最初の不動産投資として購入した。
彼はキムと私には一度もアドバイスを求めなかった。
後から彼はかつての私たちと同じ問題を購入したことに気づく。
今、彼の最初の不動産投資物件は彼を生きたまま浸食していて
彼は全ての不動産は投資に向かないと言っている。
彼は自分の失敗のことで誰もかもを罵る。
しかし、私は彼に私の好きな次の言葉を贈りたい。
「誰かのせいにしているうちは前に進めない」
今日も彼の１２０戸は不動産市場で価値を下落させている。
結果として、キムと私の目に彼の物件は
魅力的な投資物件として映るのだ。
不動産投資をスタートした。
さらに大きな物件への投資に移るときに
私たちはオレゴン州ポートランドにある
６戸建てのアパートを購入した。
たったの１０万５千ドルで購入。
売り主は少ない頭金で物件の権利書類を
私たちに手渡してくれた。
物件はポートランドの治安の悪い場所にあり
それが良い値段で物件が買えた理由であったのだが
キムと私はポートランドの発展と共に
その地区の環境が向上するとにらんでいたのだ。
ほぼ２０年経った今日
その物件は今でも治安の悪い地域にある。
アパートに入居させる上で混乱を招いたのは
私たちがテナントの適性を
しっかり選別しなかったことにあった。
負債についても調べなかったし
過去の犯罪歴についても調査をしなかったのだ。
空室が埋まった後で
本当の問題がはじまった。
・フライデーナイトファイト
ある夕べ
キムと私が夕食を終えたところに
警察から電話がかかり
夫婦どちらかがアパートまで来てくれるように頼まれた。
熱の残った夏の夜
私がアパートまでたどりつくと
４号室の入居者がバルコニーから身を乗り出し
彼の真下の１号室の入居者に叫んでいるのが
目に飛び込んできた。
私は電話をしてきた警察官に呼びかけ
何が起こっているのか尋ねた。
ニヤニヤしながら若い警察官は言った。
「上の方の入居者は服装倒錯者だよ」
「なんてことだ」
私が口に出来たのはそれだけだった。
「そしてヤツの下に住んでいるのは売春婦だ」
「あぁ、どうして」
そして警官は続けた
「そして口論は『どっちが綺麗か』についてなのさ」
私も笑って言った「で、どっちの勝ちなんだい？」
「はっきりは言えないけど」警官は言った
「上のヤツの方が年かさだ、ヤツはヤクを決めまくって
自分が若かった頃に戻った気でいる。
売春婦の方は路上で肌を晒して
自分の方が若くてセクシーだと煽っている。
もし彼女がこれ以上脱いで醜態を晒せば
私は彼女を逮捕しなくちゃならないんだ」
窓から状況を眺めたり
路上で興味を引かれて眺めたり
野次馬が集まりだしていた。
これがどんなテレビ番組よりも面白いことは
どうにも明らかだった。
結局、口論は止み
数ヶ月後に売春婦は引っ越して行った。
・どんどん深みへ
それから少しして
アパートへの引っ越しを希望する
若いシングルマザーが
如何に彼女が幸運から見放され
入居に必要な頭金を払えないかを
涙ながらに訴えに来た。
彼女と二人の子供を可哀想に思い
私は自分のルールを曲げて
売春婦の退去後
空きになっていた部屋を
彼女に貸し出すことにした。
３週間後、
私のアパートの部屋から出火したとの
連絡が消防署からあった。
駆けつけてみると
暖をを取るため
あのシングルマザーが
床の上で火を燃やしたことが分かった。
この火事はもう少しで
私の不動産投資家としての経歴に
とどめを刺すところだった。
私は不動産、店子、資産運用にうんざりして
投資信託に投資しようかとさえ考えた。
・お金持ちは弁護士がお好き
多くの駆け出し不動産投資家は
すぐに職業を放り出し
複合型債権ポートフィリオに投資しようとする。
あなたが不動産投資を始めた途端
株式、債権、投資信託、貯蓄はあなたに求めない
人間性にしばしば向き合うことになるからである。
私は貧しいテナントのことだけを語りはしない。
私が出会った最悪のテナントのいくらかは
裕福で良い教育を受けた人だった。
実際の所、経験から言えば
彼らが最も質が悪い。
問題対応のための業者に電話する代わりに
彼らは何度も弁護士に電話をする
そして訴訟をちらつかせるのだ。
考え抜いて
この物件で不動産投資を諦める代わりに
キムと私はプロの不動産投資家に
アドバイスを求めることにした。
その選択は間違っていなかった。
６戸建てのアパートメントというフラスコから
我々が学んだ教訓のいくつかが
私たちを金持ちにしたのだ。
・３つのシンプルなルール
何度も言ったように
失敗はあなたを成功に導く。
キムと私がこの経験から学んだ
値段のつけられない学びは
?「スラム街の大家」になるか「普通の大家」になるか決める
投資家が大金を手にする手段は
家賃を集めることによってであって
物件を修理維持することによってではない。
長い年月の中でテナントが暮らせば
物件のコンディションは悪化する。
誰か物件を改修してくれる「真の大家」の登場を期待して
所有者は財産を底値で売りに出す。
今日、キムと私が資産を増やしているのは
「スラム街の大家」の売り物件を探すことによってである。
買いたたいて安値で購入し、改修し、
良くない店子を追い出し、
良い入居者を入れ、
家賃を値上げする（これが財産評価を上げるのだ）、
そして公正さを増した税金免除を受ける。※
そして次のさらに管理状況の悪い物件を探す。
?「時間のない管理人」になるか「時間のある投資家」になるか決める
不動産投資の専門家から
私たちが学んだもう一つのポイントは
高賃金、高学歴の不動産管理専門家とは
１００戸をこえる物件を持たない限り
経済的に関わりを持てないということだった。
このことは私たちに
目標に向けて
徐々に大きな物件への投資をしていく
長期的な計画を抱かせ、
結果、環境に恵まれた
１００戸もしくはそれ以上の戸数のマンションを
持つことが出来るようになった。
それには１０年かかった。
今日、私たちの物件総戸数は１０００戸をこえ
力のある管理専門家が
世界中の物件を見守ってくれる。
財産管理はフルタイムの仕事だ。
どうして管理にお金を割くのかと言えば
そうすることで私たちは投資家になれるからだ。
?失敗は良いことだ
誰かの欠点や失敗を責めることは
人の自然である。
不動産や財産の管理で語るも恐ろしいような経験しかない
多くの人々に私は会ってきた。
私は多くの話しは、部分的には、真実に基づくと知っている。
しかし、失敗は人生の一部だし
私たちは失敗を避けることよりも
失敗をすることからより多くを学ぶ。
例えば、私の友人が最近１２０戸のアパートを
彼の最初の不動産投資として購入した。
彼はキムと私には一度もアドバイスを求めなかった。
後から彼はかつての私たちと同じ問題を購入したことに気づく。
今、彼の最初の不動産投資物件は彼を生きたまま浸食していて
彼は全ての不動産は投資に向かないと言っている。
彼は自分の失敗のことで誰もかもを罵る。
しかし、私は彼に私の好きな次の言葉を贈りたい。
「誰かのせいにしているうちは前に進めない」
今日も彼の１２０戸は不動産市場で価値を下落させている。
結果として、キムと私の目に彼の物件は
魅力的な投資物件として映るのだ。
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