土地有効活用して委員会？コミュの自己紹介です

私は前職で土地有効活用のコンサルタントをゼネコン関連会社で16年間行って来ました。市場調査、企画設計、テナント誘致、総合プロデュースと営業も兼ねた立場で行っておりました。その後、大手住宅メーカーに勤務を経て、現在は財産と名の付く物の内、特に不動産関係のコンサルタントをしています。

今まで土地活用と称する色んな事例を見たり聞いたり、そして自分でも数々の提案をした事があります。
しかし、本当に有効活用出来たのだろうか？出来るのだろうか？と言う疑問も多々あります。
　
皆さんのお役に立てれば良いかな？と思っております。
どうぞよろしくお願いします。

コメント(106)

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[68] mixiユーザー 06月07日 11:26

atiiさん、チョメリカンさん
土地活用は、いろいろな考え方があるので、悩まれていることでしょう。
目先の事だけではなく、長期に渡って考えてくださいね

アパート経営も何かと大変ですよ

維持費・修繕費などプール金を貯めていかなくては、お客様のニーズに答えられなくなります。
建設業者の考えは、容積いっぱいに建設しようとします。
間取りや室内の動線を重視しなければ、住み易い部屋にならなくなります。信頼の置ける（お客さんのニーズを把握している）不動産業者さんを間に入れると結構良いものが建てられると思いますよ

後は、収支のバランスです

家賃保証してくれる不動産会社さんも良いと思います

また何か解らない事があったら、私のところに直接質問していただいても構いませんよ

頼りないけれど・・・

[69] mixiユーザー 06月12日 12:25

■atiiさん
今の土地活用は難しくなってきています。
立地が全てなのですが、マンション・アパートに向いている土地なのか、向かない土地なのか？その他の活用方法はないのか？またに建てず活用できないか？等色々検討しなくては、なりませんね。最終的には有効な利回りが確保できるのか？
色々検討した上で慎重に答えを出してみて下さい。

■ チョメリカンさん
大手が良いか、地元の業者さんが良いかは何とも言えない所です。それぞれにメリット・デメリットがあるものです。
一番難しいのは建設会社に相談すれば建てる事が前提に事が進みます。本当にマンションが良いのかどうか？提案された賃料が適切なのか？税引き後の収入は、どうなのか？他の活用と比べて建てるのが良いのか？色んな検討の上、納得して建設しなければ失敗します。
大手によくある一括借り上げ方式の家賃保証も落とし穴があります。
よろしければ地元でコンサルタントをしていますので、ご相談におのり致しますよ。

■クロちゃん
賃貸事業は確かに長期で考えなければなりませんね。
建物は生き物ですからメンテナンスが重要です。将来に渡っての維持管理修繕が付き物になります。

多くの事例をみたり、実行して来ましたが土地有効活用にとって全額借入は危険です。自己資金をどれだけ入れるかが大切です。借入を少なく、収入は最大になる様に計画しなければなりません。

＊そもそも家賃保証や一括借り上げしてもらわないと心配な計画なら、本来建てるべきでは、ないのです。

[70] mixiユーザー 08月27日 11:05

初めまして

土地の有効活用について　とても興味があります

意見交換できたらと思います

住んでいるのは都内ですが　
田舎にある土地に　マンションを建てないか？
土地の有効活用？税金対策？
本当にメリットがあるのか？
土地を担保に　借り入れして　そのお金で建築して　家賃収入で、、、。
いろいろ言うから　建物は建てさせてあげるから　家賃収入を分配しましょうって言ったら　それは出来ないだとか、、。
私も勉強不足なのですが　周りの方は土地の有効活用は非常にリスクがある止めておけと、、。

こういうのはどこに　相談すればいいのでしょう？

[73] mixiユーザー 11月03日 19:47

はじめまして。
不動産には以前から興味があったので参加させていただきました。
考えているのは、お金を貯めて不動産を購入し、その不動産で
収益を得ることです。
よろしくお願いします。

[75] mixiユーザー 02月25日 13:18

約１年間放置しておりました管理人でございます。
申し訳ございませんでした。
今後、また復活して、ご意見を見させていただきますね。

■Ｗ－ＶＩＰさん
土地有効活用については、本当に相談できる所がないですよね。
銀行はリスクを見て融資可能かどうかの判断をしてげくれるので、相談できそうですが、もし他に財産をお持ちで現在収入が多いなら、最悪、他からの返済を計算して、とんでもない土地活用に融資す場合があります。不動産業だと、入居が決まるかどうかの適正家賃等の相談には良いですが、税務や全ての財産まで含めた判断は難しいかも知れません。税理士さんは、不動産に詳しくない方も多いですよね。建設業者さんは建てなければ儲けになりませんし・・・

　正直、地主さんの立場で親身になって考えてくれる所は意外とないものです。
なので私たちの様な財産コンサルが必要なのかも知れません。

■ ネスレさん
不動産投資が過熱して、難しい時代を迎えていますが、じっくり考えて、出口戦略（売り抜け等）まで考えて、上手に投資して下さいませ。

■虎さん
コインパーキングも役に立つ土地活用方法なので、今後とも、よろしくお願い致します。

[76] mixiユーザー 03月25日 07:39

はじめまして。

義父が2年前に自宅兼用ワンルームマンションを建てて
そこに住んでます、ワンルームは私鉄・東京メトロ2線使え
2線とも徒歩5分以内で出てもすぐ決まります。

私鉄駅反対側、駅から徒歩5分のところに月極駐車場があります。
名義はマンションも駐車場も義父ですが、運用管理は
私達夫婦に任されてます・・駐車場どうしようか思案中で
こちらで勉強させて頂きたいと思っております。

よろしくお願いします。

[77] mixiユーザー 03月25日 08:28

■風子さん
初めましてです！

複数の土地をお持ちだと色々お考えになりますよね。
まず父上の相続（例えば今相続が発生すれば幾ら税金がかかるのか？）も
考えられた上で活用をお勧めします。
活用方法としては駅徒歩５分と好立地なので相続対策として建物建設が必要なら賃貸も考えられますがリスクの少ない事業用定期借地やコインパーキングも検討可能かも知れませんね。
色んな方法を検討されては、いかがでしょうか？

[78] mixiユーザー 03月26日 21:10

ありがとうございます。

コインパーキングの事は以前主人と話した事ありました
税理士さんや主人といろいろ相談してみます。

[79] mixiユーザー 04月10日 22:38

初めまして、最近土地のことに興味を持ち始めて色々学ぼうと思いまして参加させていただきました
最初は見学になりますが素人の質問とかもするかと思いますのでよろしくお願いします！

[80] mixiユーザー 04月11日 18:28

■まこまさん
ご参加ありがとうございます。
ご質問、歓迎いたします。
よろしくお願いいたしますね。

[81] mixiユーザー 05月04日 00:32

はじめまして、コミュニティーに参加させていただきます、レギュラーアイスです、宜しくお願いします、昨年の6月に今のに養子にきて今年1月に養父が他界しまして、現在相続手続中です、相続税の捻出のため土地売却交渉も現在行なっております、他の土地で大東建託とﾚｵﾊﾟﾚｽ21の営業がよく来ます、話しをすると3～4％の利回りとしての運用が可能とのこと、前向きに考えているのですが、候補地は近鉄大阪線の高安駅徒歩8分国道170号線を少し入った所で２００坪で6メール道路に面した角地です、ハイツをするのに悪くわないと思うのですが皆さんご意見おお聞かせ下さい、

[83] mixiユーザー 06月07日 05:47

■レギュラーアイスさん
ご参加ありがとうございます。
相続何かと大変ですね。理想からいうと他界される前に対策をされていれば良かったですね。
土地活用の件、私の所へ相談に持ち込まれる事が多い建設会社ですね2社とも。
おそらく表面利回りは年間収入÷建設費だと思うのですが3～4％という数字は、とてもお勧め出来る数字ではありません。土地代も込みだとしても、あまりお勧め出来ないと思います。今、新築マンション一棟売りでも土地建物で少なくとも6％程度は回わる価格で販売されています。中古一棟売りだと8％前後です。土地活用に向く土地と向かない土地が明確になって来ています。特に賃貸マンションは将来を考えると家賃の低減、空室と問題が多くあります。考え直される事をお勧め致します。他の活用方法、十分な市場調査の上、他の企画も検討が必要になると思います。
メッセージいただければ分析させていただきますよ。

■とらさん
初めましてです。
土地有効活用は今やオーナーの事情をよく考えないと失敗します。
これから人口も減り、企業も労働者も減って行くと予想されます。
立地に合う最適な方法が求められています。あらゆる角度からの企画、計画が必要になります。賃貸マンションにこだわらず、色々勉強してみて下さいませ。

[85] mixiユーザー 06月24日 23:59

はじめまして、たれといいます。

実家が京都の繁華街にありまして、昔は祖父が商売をしていましたが
現在はなにもせず、家族で住んでいるだけです。

将来的にはビルでも建てたいのですが、その辺の知識が全く無くどうすればいいのかわかりません。

なにか、良い土地の活用方法、勉強方法は無いでしょうか・・・？
初心者丸出しのメッセージで申し訳ないです。

[89] mixiユーザー 10月11日 00:27

はじめまして
以前、土地活用の会社（マザーズ上場）にいましてそこで得たものを
現在の会社（不動産）で活かしています

コインパークの営業とアパートマンションの賃貸管理をしております

土地所有者をあたりコインパークとして土地を貸していただけるよう
提案をしています
コインパークでなくてもお金を掛けずに収益をアップさせる提案も
やってます

あとは賃貸では空室対策を担当しています
空室でお困りの方
空室が埋まらないと、設備投資をして物件の価値を上げるか
賃料を値下げするしかないと思ってませんか？
まだまだやれることはたくさんあると思いますよ

ここで色々情報交換などできればイイなと思います
宜しくお願いします

[91] mixiユーザー 03月20日 06:11

はじめまして。。
埼玉県の西に山と畑を所有しています〓色々勉強したいのでよろしくお願いいたしますm(__)m

[92] mixiユーザー 03月23日 23:54

はじめまして。
ゼネコン勤務、不動産部門所属の「ひらっちゃん」です。

本業がモノをつくる側ですので、その側面で土地を切り口とした営業を担当しております。
具体的には「有効活用」「マッチング（エンド直の仲介）」などなどです。

・・・が、まだまだ勉強が必要と考えておりますので本コミュに参加させていただきました。

よろしくお願いいたします。

[94] mixiユーザー 04月19日 11:41

はじめまして、たこちゅうと申します。
宜しくお願い致します。

岡山県でビルを所有しておりますが、なかなか店舗部分が埋まりません。
東京で働きながら、何か有効活用ができないか悩んでいます。

トランクルームなどの何か活用方法があれば、教えてください。
宜しくお願い致します。

[95] mixiユーザー 12月16日 22:25

こんばんは。
土地活用の営業してます。
土地活用が必要なケースとは？
相続対策の為、不動産収入を得る為等々・・・
本当に必要な土地活用を提案出来ているのだろうか？
と時々考えちゃいます