測量・測量機器・土地家屋調査士コミュの土地購入時の流れについて

ここでいいのかわからないのですが、
質問です。皆さんのお力添えをお願い致します。

現在土地購入予定であり、交渉中です。

購入予定地は
市街化調整区域（特例有り、誰でも家が建てられるらしいです）

北面：県道に面している
東面：民民未確定＋管民未確定（里道)
南面：民民未確定
西面：民民一部未確定＋管民未確定（里道)

敷地面積は　登記上は５５坪ですが実際は８０坪近くあるそうです。

売り主は、近所の親しいおじさんです。
現在８０坪を前提に金額交渉中です。

個人で土地を売買する場合、
まず何をしなければならないのでしょうか？

今やった事
法務局にて、登記簿謄本を出す
　　　　　　公図を出す
程度です。

正論は、司法書士さんにお願いするのだと思いますが・・・
基本的には勉強もしたいので、自分でやってみたいのです・・・
右も左もわかりません。
アドバイスお願いいたします。

コメント(19)

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[1] mixiユーザー 12月23日 10:33

実測取引をされるのでしたら確定測量を売り主の責任で完了してもらう必要がありますね。契約時にもそれは条件に入れておかなければなりません。怖いのは確定未了のまま購入し、いざ自身で確定しようとしたらもめてしまったという状況です。確定できない土地は二束三文ですので。。。

[2] mixiユーザー 12月23日 10:40

なるほど。土地の確定は、やはり売り主の仕事であるのが普通ですよね。
確定出来ない事ってよくあるんですか？
確定測量とは、、、
自分も光波くらいなら使えますが、
本人でも出来るんでしょうか？
又、どんな内容が必要条件何でしょうか？

[3] mixiユーザー 12月23日 11:04

はじめまして。

＞市街化調整区域（特例有り、誰でも家が建てられるらしいです）

ここが気になります。
市街化調整区域は建築の要件が難しいですので、どのような要件で建築が可能なのか、よく調べた方がいいと思います。
例えば「分家住宅」としての許可の場合、今回は建築可能でも、将来建て替えが出来ないといったことも考えられます。

あと、周囲の境界が全く未確定のようですので、これも確定させないと話にならないと思いますが。

[4] mixiユーザー 12月23日 11:47

＞ととくんさん
返答ありがとうございます。
市街化調整区域の件は、何度も役所に行っているので、大丈夫です！
分家住宅以外でも大丈夫な様です。

境界確定の流れ等、土地関係は全く無知なにで、教えて頂ければ幸いです。

[6] mixiユーザー 12月23日 12:38

土地の境界はお互いの利害が交錯するデリケートな問題なのでこじれるケースも稀ではありません。

内容としてはまず法務局等で地籍図、地積測量図、場合によっては分筆申告書に添付された図面等をくまなく調査したうえで現況を測量します。関係資料が皆無ならもはや話し合いしかございませんがあるならそれに基づき境界を鑑定します。土地の測量はご経験ありということでしょうか？もし素人の方なら先述しましたとおり境界確定というのはデリケートな問題で、かつトラブル発生時には問題が大きくなる非常にリスクを伴う行為です。値段を抑えたい気持ちはわかりますが安くお願いできる調査士を探すのが賢明かと存じます。隣接地主と立会し決定した境界を図示した測量図を添付して筆界確認書を作成、そこに隣接地主の実印を押印して印鑑証明書をもらわなくてはなりません。これはプロでも苦労する行為ですのでそう簡単に考えないほうがいいと思いますよ。。。

[7] mixiユーザー 12月23日 18:13

＞ケンさん
返答ありがとうございます。
法務局にて地積測量図が無いことは確認済みです。
分筆申告書に添付された図面等･･･これは何でしょうか？
すみません。教えていただければ幸いです。

基本的に境界確定してもらうのにお願いするといくらかかるのですか？
一般的な相場ってあるんですか？

ケチってる訳ではありません。
出来るだけ売り主さんが儲かるようにしてあげたいのと、
一番は、自分の勉強の為でもあります。

[10] mixiユーザー 12月23日 21:43

地番に枝番がある場合(50番とかではなく50番1等)、地籍測量図が無くても登記簿の前に存在した土地台帳を閲覧すると分筆の経緯が発見できる場合があります。その場合その年月日から申告書を閲覧し、そこに添付された図面を確認します。法的に縛りのあるものでもなく参考資料程度のものですがなにもない状態ならひとつの目安にはなります。

確定費用は業者によっても作業内容によっても幅があります。金融機関からの融資を受ける場合だと公簿との開きが大きいと地積更正が必要だったり公図に誤りがあればその手入れが必要だったりする可能性があったりで一概に言えませんが確定費用はだけでも40～50万くらいは必要だと思います。確かに安い値段ではないですが登記くらいはご自身でできた(これも金融機関が絡めば許してくれないケースもあります)としても測量は無理ではないでしょうか。。。もし間違いなどで隣接地主に被害が生じれば多額の賠償を要求される可能性だってあります。土地家屋調査士に相談してください。そこではんこをもらう作業をあなたが手伝うなどして値段を下げてもらえるように交渉していく方が現実的ですよ。売主さんに思わぬ迷惑をかけることになることだってあります。勉強のためとおっしゃるならなるべく作業に参加することで費用をディスカウントするという方向で交渉できれば一石二鳥だと思いますよ。

[11] mixiユーザー 12月23日 23:24

ケンさんに同意見です。
まずはご近所の調査士事務所に問い合わせされてみてはいかがですか？
飛び込みでも相談に乗ってもらえますが、地元である程度名が知れた先生がいらっしゃると思いますので、売り主の方と相談の上、尋ねてみて下さい。

また、筆界確認書の印鑑については必ず実印と言う事は無いと思います。
ただ、調査に入る先生の方針や将来的な事、または現況実測してみて、実印になる事は有り得ると思います。

勉強にされるのは大変感心ですが、第三者を入れる事が大切になりますよ。
無事に良い取引になればいいですね

[12] mixiユーザー 12月24日 00:07

チョリスさんはじめまして。
関東の方では認印でいけるケースがまだまだ多いようですね。しかしこちらではバブル時に勝手に他人の三文判を押してしまうという悪い人がいた事で原則実印という流れがあります。まして質問者のケースは地積更正の必要性からも実印で押印いただくべき案件かと思われます。

どちらにせよ測量技術もさることながら不動産屋登記法や民法などの法律知識も必要ですし国が国家資格を設けている分野ですから簡単ではないですよ。まして他人の依頼で登記を前提にした調査や測量をすることは調査士法違反になります。悪いことはいいません。専門家にご相談ください。

[14] mixiユーザー 12月26日 18:14

皆様返答ありがとうございました。
昨日、司法書士さんの所へ相談に行ってきました。

・現状、畑なので、まず農転しなければ売買出来ない事。
・契約書は、税金面で後々まで非常に重要な役目がある事。
知らなかったです。危ない危ない！

あと、色々教えてもらっているうちに、
やはり、第三者を入れるべきかな・・・と思いました。

結果として、調査士さんのお手伝いをして、色々教えて頂きながら
安く押さえてもらう方向になりそうです。

また、こちらで質問させて頂くこともあるかと思いますので、
そのときはよろしくお願い致します。

個人的に、土地家屋調査士の仕事に興味がわいたので、
資格勉強もしてみようかと思っています！！

[15] mixiユーザー 12月28日 01:26

土地家屋調査士の資格を考えておられるなら、測量士補の資格を取っておくことをお勧めします。
なぜなら、土地家屋調査士の試験が楽になります。測量士補の試験は簡単ですから。誰にでも取れます。

[16] mixiユーザー 12月28日 10:57

ミウラッチさんのおっしゃるように調査士試験を受けられるのでしたらまずは測量士補です。午前試験が免除になります(ほかにも測量士、１級建築士、２級建築士も免除)。
午後試験だけでも大変な試験です。その上に午前試験までクリアしなければならないのは至難の業です。測量士補試験は５月ですので今からでも十分間に合います。頑張ってください。

調査士試験に苦労した僕からのアドバイスとしては“決してナメない事”です。調査士試験は合格率(６．７％)から考えるほど内容は難しくはなく範囲も狭いのでおそらく勉強さえすれば『いけそうだ』と感じるはずです。しかしそこはやはり６．７％。団子状態になった合格レベルの人間の中から飛びぬけて合格するためには合格レベルの知識+αが必要ですのでナメてしまうとズルズルと長期化してしまいます・・・
１回の受験で合格する人も確かにいます。それを目指して頑張ってください！

[17] mixiユーザー 12月28日 11:14

＞ミウラッチさん　ケンさん

ありがとうございます。
合格率、かなり低いんですね・・・
幸いにも、一級建築士を取得済みなので、免除されそうです。
調査士の試験は、法律関係が難しそうです。
建築士試験時、法規を苦手科目にしていた私にとって、強敵です。

次回試験チャレンジしてみます。。。

[18] mixiユーザー 12月28日 11:32

⇒チンデブさん
一級建築士ですか！！すごいですね。
建築士の資格をお持ちなんだから土地家屋調査は大丈夫なんじゃないですか！
そんなに謙虚にならなくても・・・　自信持ってください。

試験頑張ってください。

[19] mixiユーザー 12月28日 15:25

一級建築士をお持ちならますます大丈夫ですよ！ナメてしまわなきゃいけます。頑張ってください！

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