ゼロからはじめる マネー講座コミュの【不動産：５】賃貸不動産の損得

◇投資について考える　［シリーズ：不動産投資（５）］

「賃貸不動産の損得」



マイホームの話の続きです。
まずは前回の「くえすちょ〜ん♪」の答えから。


（前回の質問）
マイホームと、アパートやマンションなどの賃貸不動産は
基本的に同じ不動産投資ですが、ひとつ大きな違いがあります。
それは何でしょう？

ヒント：税制上の話です。


＊＊＊


マイホームだと使えず、賃貸不動産経営だと使えるもの…
それは「減価償却」です。

商業用の建物や設備は、
時間とともに価値が減っていくことになっており、
その分を経費として計上することができます。
これが「減価償却」です。
（賃貸不動産はもちろん商業目的ですから、対象になります）

不動産の場合、土地は対象外ですが、
建物・設備の調達費（イニシャルコスト）は
規定回数の分割払いで経費に計上できます。

＊

例えば、あなたがマイホームを買ったとします。
4000万円（うち土地1000万円。諸費用はここでは省きます）のうち、
3000万円を金利５％でローン借り入れ、22年で返済する場合、

利子　　　：年率５％固定（単利）で22年＝110％
元利合計　：210％
年間支払額：元本3000万円＋利子3300万円＝6300万円÷22回
　　　　　　＝286万円（のマイナス）

＊

では、これが賃貸アパートの経営だったらどうでしょう。
（ローン条件は同じとして）

８部屋の木造アパートを一棟経営して、１室から月５万円の賃料が取れる場合、
満室時（５×８）×12ヶ月＝年480万円の賃料収入が上がります。
（最初から最後まで満室だったとして。ありえないけど、わかりやすくするため）
固定資産税や経費などを60万円とした場合、税引き前の利益は420万円ですから
ここから286万円を支払うと、純利益は134万円ですね。

木造アパートの耐用年数は22年なので、
建物部分の調達費を年数で割れば、年間の減価償却費が大雑把に計算できます。
（厳密には計算式がありますけどね…）

減価償却費：3000万円÷22　＝136万円
元本返済額：3000万円÷22　＝136万円（※）
利払い　　：3300万円÷22　＝150万円（※）

※本当は元利均等払いだと元本や利息の額は毎年違うのだけど、
　あえて単純計算にしてます。

＊

ここまでで最初の説明はおわかりいただけましたか？

返済期間を減価償却の耐用年数（この場合は金額も）と一致させると、
減価償却費と元本返済額が相殺される形になります。
（実際は25年とか30年とかのローンになるので、誤差が生じると思います。
　１年単位の設定ができる融資があるかどうかは不明）


それはつまり、
「通常、税引き後の所得から支払うべき元本の返済額を、
　合法的に非課税にできる」ことを意味します。

また、利子はもともと経費になるので、
利払い150万円は純利益134万円とでほぼ相殺して
全体は16万円の赤字になります。

４倍のレバレッジがかかってることもあり、
投資効率は劇的に改善されます。


［マイホーム］
年間支払額：▲286万円
損益通算　：150万円×20％＝30万円（本業の所得税が還付。税率20％として）
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計　　　　：▲256万円
　　　　　　（税引き前だと256万円÷0.8＝▲320万円←の稼ぎに相当）

［賃貸アパート］
純利益　　：134万円
元本返済額：136万円（エクイティ増加）
損益通算　：16万円×20％＝3.2万円（本業の所得税が還付）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
計　　　　：273万円

ちなみにこの場合のＲＯＩは、
273÷1000＝0.273＝27.3％
（表面利回りだと　480÷4000＝0.12＝12％）

この場合、表面上は赤字ですので、
これらの利益は全て非課税ということになります。


賃貸不動産が理想的に回ってる場合とはいえ、差し引き593万円／年の差。
同じ不動産投資でも、これだけの差が出る可能性があるわけです。


＊＊＊


くえすちょ〜ん♪

◇質問

上の賃貸アパート例（最初から最後まで満室という、最大限理想的に回った）の場合、
２２年後、手持ちの資産状況はどういったものになるでしょうか。

（すべてを金額で表さなくても構いませんが、
　わかる範囲で数字も出してみてください）

（自分で考えて、よかったらコメントで返してくださいね〜）


＊＊＊


さて、不動産投資のリターンについて、
上の例でおさらいしてみましょう。

◇賃料収入　：インカムゲイン。ファイナンス次第で効果は変動。
　　　　　　（返済が多いと収入に食い込む）
◇節税効果　：全体として不動産は経費が計上しやすい。
　　　　　　　収支がマイナスだとしても、本業で稼いでる人には有利な場合もある。
◇融資可能性：不動産はファイナンスが利用しやすいので、レバレッジをかけやすい。
◇元本返済　：減価償却を使えば、非課税扱いでエクイティ（資本、純資産）を
　　　　　　　増やせる。
　　　　　　　売却時のキャピタルゲイン増加。
◇価格上昇　：不動産価格が上がれば、含み益という形でエクイティを増やせる。
　　　　　　　売却時のキャピタルゲイン増加。


とはいえ、同時にさまざまなリスクもあります。

［リスクの例］
◇空室リスク　：収入が減る。入れ替わり時の空白期間も馬鹿にならない出費に。
◇流動性リスク：市場が発達してないと売りたくても売れない。日本は結構不利かも。
◇価格リスク　：不動産価格が下がれば含み損を抱えることになる。
　　　　　　　　売る時、建物に価値がないことは多く、
　　　　　　　　土地だけで調達費を上回るのは難しい。
◇賃料リスク　：周辺の相場が大きく下がっている場合、値下げしないと入居しない。
◇金利リスク　：ローンを使用している場合、金利が上がれば支払いがキツくなる。
　　　　　　　　レバレッジが大きいと影響も拡大する。
◇税制リスク　：税制が変わると影響を受ける。（良くも悪くも）


「（理想的に回れば）入居者からの収入がある分、購入費用を抑えることが可能…」
　というのが不動産業者の謳い文句ですが、そう簡単に上手くはいかず、
　素人にはなかなか難しい…というのが実感です。

ただ、難しい分、相応の旨味があるのも確かです。（減価償却はそのいい例）
「第２の人生は不動産屋をやる」というくらいの意気込みで臨むのなら、
　それだけの価値はあるかも。


あとは、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）を使うのも手ですね。

投資物件としては証券（株式か債券）になるので、
現物の不動産で使える税制上の利点は使えなくなりますが、
その分扱いやすく、金額的にも手軽に不動産投資できるようです。
（あまり詳しくないので、詳細は自力で調べてください）


＊＊＊


不動産投資は投資の王道のひとつですから、
使い方ひとつで旨味もかなり大きいのですが、
周到な計算と備え（もちろん経験も）が必要なので、
気軽に手を出すと結構怖い目に遭うかも。
（実際、ぼくも遭ってますから…）


では、今日はこの辺で。