不動産アドバイザーに聞く。退去時のトラブル対策ベスト3
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（マイナビニュース - 12月13日 17:11）
不動産アドバイザーに聞く。退去時のトラブル対策ベスト3
新しい部屋に移転が決まった。さあ、引っ越し！ でもその前に、これまでの部屋を家主に明け渡すという一大作業が……。退去時、敷金の返金や部屋の修理代、鍵の取り換え代、ハウスクリーニング代などについてのトラブルは日常茶飯事だといいます。
そこで、「女性の安全な暮らし」をテーマに活躍する不動産アドバイザー・穂積啓子氏に、「退去時に多いトラブル・ベスト3」をお聞きし、その現状と対策についてうかがいました。
■トラブル1・退去する日の予告日に注意
主に20〜35歳の世代に一番多い退去時のトラブルナンバー1について、穂積さんは次のように説明します。
「何と言っても、『家主への退去日の通知』に関することです。借主は、退去する日について事前に、契約書に記されている『退去の予告期限』までに、家主か管理会社(貸主)に通知しなければなりません。
住居の場合は、『退去通告は1カ月前までに』というのが一般的ですが、注意しなくてはならないのが、契約書によって、『月の途中での解約は認めない』などと記載されている場合です。
例えば、5月2日に退去する場合でも、5月31日まで家賃が発生してしまうということです。
たまに、今日連絡して明日解約できると思っている人もいます。そうなると1カ月以上分の家賃が発生してしまいます。
また、家主側から、『6カ月以上前に通知をすること』というような契約書が渡されていたら、その申し出は消費者契約法に違反することもありますので、地域の消費生活センターに問い合わせるなど、対処をしてください。
引っ越しを決めたら、まずは契約書を見て、『退去や解約予告の通知日』について正しく把握してから移転プランを立てるのが得策です」
■トラブル2・原状回復について
2番目に多いトラブルとは、
「借主が、退去をするときに、『入居時の状態に戻す＝原状回復を行う義務がある』という取り決めの解釈についてです」と言う穂積さん。
続けて、こう説明します。
「借主は原状回復をどこまでするか、という点が疑問に感じるかと思います。普通に暮らしていて、年月とともに当然生じる自然損耗や汚損は、借主が負担する必要はありません。国土交通省(旧建設省)や地方自治体などでガイドラインが定められています。
例えば、次の事項などは、家主側が負担するべきものです。
・日照による自然損耗(そんもう)、経年や通常使用による汚損(おそん)や破損、劣化したクロスや壁紙、畳、フローリング、ふすまなどの張り替え
・同様の理由で劣化、毀損(きそん)した風呂釜、給湯器、キッチン設備などの交換
・画びょうなどで空いた軽微な穴の補修
・鍵の取り換え
ただし、これらの汚損が、『借主の不注意で著しく汚損した場合』は、借主が原状回復させる義務があります。料金明細を出された上で、敷金から差し引かれることになります。
退去時に家主や管理会社が立ち会って室内を点検しますが、そのときに『どう考えても自然損耗であるのに、一方的に借主側の責任と言われ、高圧的な態度で確認書類に署名をさせられた』などと、泣き寝入りしてしまうケースもあると聞きます。
そんな事態を避けるためには、次のような入居時の心構えこそがトラブル予防につながります。
・入居時から1週間以内に、部屋全体、それに壁紙、インドア、バスルーム、トイレ、フローリングやカーペットなどの細部の写真を撮っておきましょう。
特に、経年劣化している柱や窓のサン、通常の掃除ではとれない水まわりの汚れ、カビ、フローリングの小さな穴などには要注意です。汚れなどがあれば、家主と管理会社に写真を送っておきましょう。
・キッチンやバスルーム、トイレなど水まわりは要チェック。
水の出方が悪い、おかしいなど違和感がある場合は、「こんなものか」と見過ごさないで、すぐに家主側に連絡をします。合わせて、何年何月何日にそのことを告げたこと、家主の返答内容などの記録をしておきましょう。
・入居中でも、部屋に異変があれば、同様にすぐに家主側に知らせて記録をしておきましょう。
・何らかの違和感を覚えることがあれば、家族や上司に伝えておきましょう。
その上で、退去時の室内点検には、家族や上司に頼んでいっしょに立ち会ってもらいましょう。第三者による冷静な判断があると、比較的トラブルは避けることができます。
・必ず自分で立ち会い、汚れなどについては自ら理由を説明しましょう。
家主と時間的都合が合わず、家主から『こちらで見て後で連絡する』と言われることがありますが、これはトラブルのもとです。経年劣化であれば、その旨を主張するようにしてください。
いずれにしても、納得がいかない高額の請求をされた場合は、泣き寝入りをせずに、弁護士や司法書士、消費生活センターなどに相談をしてください」
■トラブル3・敷金返納について
入居時に預けた敷金はいつ、いくら戻ってくるのか、これが一番不安な点です。穂積さんは次のように話します。
「トラブルになりやすいのは、『鍵の交換代』と『ハウスクリーニング代』を請求された、ということです。
この2つは、家主側が負担すべきものです。
国土交通省のガイドラインでは、借主に負担を負わせる特約については、借主側が負担すべき理由があってそれを認識していること、借主が義務負担の意志表示をしていることの要件を満たしていなければならないことになっています。
契約書に明記されていたとしても、2001年4月以降の契約であれば、消費者契約法により、ハウスクリーニングの特約(特別な条件の約束事項)が認められる可能性はほとんどないでしょう。請求された場合はそれらを説明し、『支払う義務はない』と伝えるとよいでしょう。
ただし、これらは、普通に掃除をしていた場合に主張できることです。汚部屋にしていた、結露もカビも何年も放ったままだったなど、借主の過度の怠慢や過失、または故意による汚損については、ハウスクリーニング代ほか、弁償の義務は発生します。
例えば、タバコのヤニ汚れは、通常はクリーニングで除去できるものですので、家主側の負担です。ですが、畳やカーペット、クロスに焦げ跡をつけたとなると借主の不注意とみなされ、借主の負担とするのが通常です。
敷金が戻ってくる時期は、通常、『退去日から2〜3週間以内に明細書が届き、双方が合意に達すれば、1カ月で送金』となります。退去時にその日にちの確認をする、3週間たっても明細が届かない、1カ月たっても支払いがないなどの場合は、必ず、電話で問い合わせをしましょう。
『催促されないと払わない』という家主はとても多いのです。放っておくと払われないことになりかねません」
「契約前に仲介業者から受ける『重要事項説明』の内容をきちんと聞き、さらに契約書をよく読み、特約に何が書いてあるのか確認してください。退去予告、原状回復、敷金の返還などの記述について重々確認し、内容が納得できなければ、そのような物件とは契約しないようにするのが一番のトラブル回避となるでしょう。
また、『契約書をなくした』という人も多いのですが、これは論外。確認はおろか、家主にはずさんだと判断されます。大切に保管しておきましょう」
何を隠そう、筆者もつい先日の退去時に、ハウスクリーニング代を52,500円も敷金から引かれてしまったばかり。これらの知識、情報を持ち得なかったので、泣く泣く払ってしまいました。悔しい！
こういうことにならないように、最後までしっかり考えて、大切な契約に臨みたいものです。
参考
行政法人国民生活センター
賃貸住宅の退去時に伴う原状回復に関するトラブル
http://
東京都 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
http://
大阪府 賃貸退去時のトラブル―原状回復問題―
http://
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（マイナビニュース - 12月13日 17:11）
不動産アドバイザーに聞く。退去時のトラブル対策ベスト3
新しい部屋に移転が決まった。さあ、引っ越し！ でもその前に、これまでの部屋を家主に明け渡すという一大作業が……。退去時、敷金の返金や部屋の修理代、鍵の取り換え代、ハウスクリーニング代などについてのトラブルは日常茶飯事だといいます。
そこで、「女性の安全な暮らし」をテーマに活躍する不動産アドバイザー・穂積啓子氏に、「退去時に多いトラブル・ベスト3」をお聞きし、その現状と対策についてうかがいました。
■トラブル1・退去する日の予告日に注意
主に20〜35歳の世代に一番多い退去時のトラブルナンバー1について、穂積さんは次のように説明します。
「何と言っても、『家主への退去日の通知』に関することです。借主は、退去する日について事前に、契約書に記されている『退去の予告期限』までに、家主か管理会社(貸主)に通知しなければなりません。
住居の場合は、『退去通告は1カ月前までに』というのが一般的ですが、注意しなくてはならないのが、契約書によって、『月の途中での解約は認めない』などと記載されている場合です。
例えば、5月2日に退去する場合でも、5月31日まで家賃が発生してしまうということです。
たまに、今日連絡して明日解約できると思っている人もいます。そうなると1カ月以上分の家賃が発生してしまいます。
また、家主側から、『6カ月以上前に通知をすること』というような契約書が渡されていたら、その申し出は消費者契約法に違反することもありますので、地域の消費生活センターに問い合わせるなど、対処をしてください。
引っ越しを決めたら、まずは契約書を見て、『退去や解約予告の通知日』について正しく把握してから移転プランを立てるのが得策です」
■トラブル2・原状回復について
2番目に多いトラブルとは、
「借主が、退去をするときに、『入居時の状態に戻す＝原状回復を行う義務がある』という取り決めの解釈についてです」と言う穂積さん。
続けて、こう説明します。
「借主は原状回復をどこまでするか、という点が疑問に感じるかと思います。普通に暮らしていて、年月とともに当然生じる自然損耗や汚損は、借主が負担する必要はありません。国土交通省(旧建設省)や地方自治体などでガイドラインが定められています。
例えば、次の事項などは、家主側が負担するべきものです。
・日照による自然損耗(そんもう)、経年や通常使用による汚損(おそん)や破損、劣化したクロスや壁紙、畳、フローリング、ふすまなどの張り替え
・同様の理由で劣化、毀損(きそん)した風呂釜、給湯器、キッチン設備などの交換
・画びょうなどで空いた軽微な穴の補修
・鍵の取り換え
ただし、これらの汚損が、『借主の不注意で著しく汚損した場合』は、借主が原状回復させる義務があります。料金明細を出された上で、敷金から差し引かれることになります。
退去時に家主や管理会社が立ち会って室内を点検しますが、そのときに『どう考えても自然損耗であるのに、一方的に借主側の責任と言われ、高圧的な態度で確認書類に署名をさせられた』などと、泣き寝入りしてしまうケースもあると聞きます。
そんな事態を避けるためには、次のような入居時の心構えこそがトラブル予防につながります。
・入居時から1週間以内に、部屋全体、それに壁紙、インドア、バスルーム、トイレ、フローリングやカーペットなどの細部の写真を撮っておきましょう。
特に、経年劣化している柱や窓のサン、通常の掃除ではとれない水まわりの汚れ、カビ、フローリングの小さな穴などには要注意です。汚れなどがあれば、家主と管理会社に写真を送っておきましょう。
・キッチンやバスルーム、トイレなど水まわりは要チェック。
水の出方が悪い、おかしいなど違和感がある場合は、「こんなものか」と見過ごさないで、すぐに家主側に連絡をします。合わせて、何年何月何日にそのことを告げたこと、家主の返答内容などの記録をしておきましょう。
・入居中でも、部屋に異変があれば、同様にすぐに家主側に知らせて記録をしておきましょう。
・何らかの違和感を覚えることがあれば、家族や上司に伝えておきましょう。
その上で、退去時の室内点検には、家族や上司に頼んでいっしょに立ち会ってもらいましょう。第三者による冷静な判断があると、比較的トラブルは避けることができます。
・必ず自分で立ち会い、汚れなどについては自ら理由を説明しましょう。
家主と時間的都合が合わず、家主から『こちらで見て後で連絡する』と言われることがありますが、これはトラブルのもとです。経年劣化であれば、その旨を主張するようにしてください。
いずれにしても、納得がいかない高額の請求をされた場合は、泣き寝入りをせずに、弁護士や司法書士、消費生活センターなどに相談をしてください」
■トラブル3・敷金返納について
入居時に預けた敷金はいつ、いくら戻ってくるのか、これが一番不安な点です。穂積さんは次のように話します。
「トラブルになりやすいのは、『鍵の交換代』と『ハウスクリーニング代』を請求された、ということです。
この2つは、家主側が負担すべきものです。
国土交通省のガイドラインでは、借主に負担を負わせる特約については、借主側が負担すべき理由があってそれを認識していること、借主が義務負担の意志表示をしていることの要件を満たしていなければならないことになっています。
契約書に明記されていたとしても、2001年4月以降の契約であれば、消費者契約法により、ハウスクリーニングの特約(特別な条件の約束事項)が認められる可能性はほとんどないでしょう。請求された場合はそれらを説明し、『支払う義務はない』と伝えるとよいでしょう。
ただし、これらは、普通に掃除をしていた場合に主張できることです。汚部屋にしていた、結露もカビも何年も放ったままだったなど、借主の過度の怠慢や過失、または故意による汚損については、ハウスクリーニング代ほか、弁償の義務は発生します。
例えば、タバコのヤニ汚れは、通常はクリーニングで除去できるものですので、家主側の負担です。ですが、畳やカーペット、クロスに焦げ跡をつけたとなると借主の不注意とみなされ、借主の負担とするのが通常です。
敷金が戻ってくる時期は、通常、『退去日から2〜3週間以内に明細書が届き、双方が合意に達すれば、1カ月で送金』となります。退去時にその日にちの確認をする、3週間たっても明細が届かない、1カ月たっても支払いがないなどの場合は、必ず、電話で問い合わせをしましょう。
『催促されないと払わない』という家主はとても多いのです。放っておくと払われないことになりかねません」
「契約前に仲介業者から受ける『重要事項説明』の内容をきちんと聞き、さらに契約書をよく読み、特約に何が書いてあるのか確認してください。退去予告、原状回復、敷金の返還などの記述について重々確認し、内容が納得できなければ、そのような物件とは契約しないようにするのが一番のトラブル回避となるでしょう。
また、『契約書をなくした』という人も多いのですが、これは論外。確認はおろか、家主にはずさんだと判断されます。大切に保管しておきましょう」
何を隠そう、筆者もつい先日の退去時に、ハウスクリーニング代を52,500円も敷金から引かれてしまったばかり。これらの知識、情報を持ち得なかったので、泣く泣く払ってしまいました。悔しい！
こういうことにならないように、最後までしっかり考えて、大切な契約に臨みたいものです。
参考
行政法人国民生活センター
賃貸住宅の退去時に伴う原状回復に関するトラブル
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東京都 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
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大阪府 賃貸退去時のトラブル―原状回復問題―
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