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「入居者から、安定的に家賃をもらえること」は当然のようで、残念ながらそうではない。入居者が家賃を滞納したり、減額を要請してきたり、あるいは支払いをしないまま夜逃げしたりするリスクも、賃貸経営上は存在するのだ。
こうしたリスクを避けるためにも、入居者の審査はしっかりと行いたいというのが大家の本音。一方で、高齢者や障害を持つ人など、賃貸住宅を借りられない「住宅弱者」が社会問題化しており、こうしたジレンマも存在する。
今回は、楽待新聞編集部が不動産投資家約300人にアンケート調査を実施。実際のところ、どのような入居者に対して入居不可という判断を下しているのかを探った。
※アンケート実施概要
調査時期：2021年8月6日〜8月16日
有効回答数：315
■「特殊なペットは不可」が30％
8月に実施した楽待新聞編集部のアンケート調査による、大家が「自身の物件で入居を断る属性」は以下の通りだ（複数回答可）。
○大家が自身の物件で入居を断る属性
・水商売従事者：57票
・単身高齢者：64票
・未婚カップル：21票
・同性カップル：27票
・専業YouTuber：40票
・フリーランス：27票
・特殊なペット：173票
・外国人：63票
・生活保護受給者：57票
・障害者：40票
・入居不可なし：47票
・その他：30票
「入居を断る」属性として最も票を多く集めたのは、「（爬虫類などの）特殊なペットを飼っている人」（173票、27％）だった。今年5月、ペットとして飼われていたニシキヘビがアパートから脱走し、大騒ぎとなった事件も記憶に新しいが、万が一事件・事故が発生したときの対応に手間や費用がかかる恐れがある、と多くの投資家は感じているようだ。
また、「単身高齢者」「外国人」もそれぞれ60票超（約10％）を集める結果となった。一般的に、単身高齢者は孤独死などのリスクが高いため、大家からは敬遠される傾向にある。外国人に関しては、生活習慣・文化の違いからトラブルになるなどを懸念し、「避けたい」という大家も少なくない。
こうした入居者を断る理由について、投資家たちの実際の声を紹介する。
・水商売従事者、 単身高齢者、専業YouTuber、特殊なペットを飼っている人、外国人、生活保護受給者は、他の入居者やご近所さんとトラブルになりそうなのでNGにします。高齢者の場合孤独死で瑕疵物件になりそうなのが怖い。（40代・男性・神奈川県）
・水商売従事者、特殊なペットを飼っている人、外国人はいずれも退去時に原状回復費用が高額になる可能性が高いため、NG。（30代・男性・愛知県）
・YouTuberには家を壊される危険があり、また、特殊なペットは他の入居者に危害が加えられる可能性がある。（20代・男性・東京都）
・Youtuberは仕事として認めていない。（40代・男性・千葉県）
・外国人の方は過去に入居していただきましたが、退去の時にメチャクチャにされたので現在はNGにしています。（40代・男性・広島県）
・水商売従事者は、収入が安定しない。また、未婚（同性）のカップルは、別れによって主たる収入のある方がいなくなられたら面倒。外国人は海外に逃げられたら困る。（50代・男性・東京都）
・単身高齢者は事故物件になりやすい。専業YouTuberは近隣トラブルや住居破損などが怖い。特殊なペットは逃げ出し、繁殖が怖い。外国人はこちらの意見が通りにくい。生活保護受給者は家賃回収が難しい。（20代・女性・埼玉県）
・水商売従事者、単身高齢者、特殊なペットを飼っている人、外国人はＮＧ。入居者様が安心安全に生活する住環境の提供が責務ですが、ほかの方に迷惑がかかることが予想されるためです。（40代・男性・福岡県）
実際に、過去の入居者によって迷惑をかけられた、トラブルに見舞われた、という人は今後同様の事態が起きないようにするため、NGにしているケースが見られた。また、こうした話を大家仲間から聞いたりして、リスクを軽減するためNGとしている人も多い。
■7％は「来るもの拒まず」
他方、「入居は基本的には断らない」「断る属性はいない」という回答も47票（約7％）集まっている。
・特に属性にNGなし。来るもの拒まず。（40代・男性・静岡県）
・性格的に問題ないなら受け入れる。逆を言うなら、問題がありそうならどのような方でも遠慮してもらう可能性もある。（30代・男性・岡山県）
・NGはいない。住居を供給するのが仕事だから。（30代・男性・東京都）
・特に属性だけで不可にはしません。個別に条件付けして折り合わない方は不可とします。（40代・男性・大阪府）
・特になし。それぞれの事情があるので、その人の人となりをみたいと思います。（30代・男性・大阪府）
・ステレオタイプで、この人は駄目。とはしない。家賃や諸々の条件次第。（40代・男性・神奈川県）
関西地方で、戸建て物件を中心に複数所有しているKさんも、上記のような意見を持つ1人。「入居者さんの属性だけでNGにすることはなく、事前のやり取りの中で判断しています」と話す。
これまで、単身の高齢者男性や外国人、生活保護受給者らを入居者として受け入れてきたというKさん。外国人であれば、コミュニケーションがある程度とれることを確認した上で、賃貸借契約の重要事項説明時などに、日常生活でのルールなどを伝えるようにしている。家賃を支払わないまま帰国する、などのリスクを避けるために、事前の保証金をもらうことも考えているという。
専業YouTuberを受け入れたことはないが、「ある程度の収入があれば問題ありません。ただ、家の中で撮影するのであれば、あまり騒がないよう気を付けてほしい、と条件は付けると思います」。
一方、これまでに家賃の支払いが遅れた人もいたとして、「できれば生活保護受給者の方は、行政からの直接振り込みにできないか、事前に交渉しています」という。
Kさんが重視するのは、属性ではなく、何か問題が発生しても、Kさん自身でリスクヘッジがとれるかどうか、ということだと語る。
「入居者さんがどのような属性であっても、その人がどのような性格、やり取りをされる方かどうかで判断します。また、何かリスクになりそうなことがあれば、私の方でどのような対処ができるかを考えることにしています。それでお互いに納得がいけば入居していただきたいですし、難しそうであればお断りということになるでしょう」（Kさん）
◇
不動産賃貸業は慈善事業ではない。家賃収入をしっかりと得るために、そもそもこうしたリスクのある入居者を拒むという方法は当然あり得る。
一方で、問題が起きたときに対処する方法を事前に準備しておくことで、リスクを減らしつつ、「住宅弱者」に対して住居を供給することも可能になる。
実際、アンケートでも「物件によっては生活保護受給者や単身高齢者がメインターゲットになる」と回答している投資家も複数いた。自身の所有物件や立地などによって、どのような入居者をターゲットにするか、改めて考えてみたい。
不動産投資の楽待
「入居者から、安定的に家賃をもらえること」は当然のようで、残念ながらそうではない。入居者が家賃を滞納したり、減額を要請してきたり、あるいは支払いをしないまま夜逃げしたりするリスクも、賃貸経営上は存在するのだ。
こうしたリスクを避けるためにも、入居者の審査はしっかりと行いたいというのが大家の本音。一方で、高齢者や障害を持つ人など、賃貸住宅を借りられない「住宅弱者」が社会問題化しており、こうしたジレンマも存在する。
今回は、楽待新聞編集部が不動産投資家約300人にアンケート調査を実施。実際のところ、どのような入居者に対して入居不可という判断を下しているのかを探った。
※アンケート実施概要
調査時期：2021年8月6日〜8月16日
有効回答数：315
■「特殊なペットは不可」が30％
8月に実施した楽待新聞編集部のアンケート調査による、大家が「自身の物件で入居を断る属性」は以下の通りだ（複数回答可）。
○大家が自身の物件で入居を断る属性
・水商売従事者：57票
・単身高齢者：64票
・未婚カップル：21票
・同性カップル：27票
・専業YouTuber：40票
・フリーランス：27票
・特殊なペット：173票
・外国人：63票
・生活保護受給者：57票
・障害者：40票
・入居不可なし：47票
・その他：30票
「入居を断る」属性として最も票を多く集めたのは、「（爬虫類などの）特殊なペットを飼っている人」（173票、27％）だった。今年5月、ペットとして飼われていたニシキヘビがアパートから脱走し、大騒ぎとなった事件も記憶に新しいが、万が一事件・事故が発生したときの対応に手間や費用がかかる恐れがある、と多くの投資家は感じているようだ。
また、「単身高齢者」「外国人」もそれぞれ60票超（約10％）を集める結果となった。一般的に、単身高齢者は孤独死などのリスクが高いため、大家からは敬遠される傾向にある。外国人に関しては、生活習慣・文化の違いからトラブルになるなどを懸念し、「避けたい」という大家も少なくない。
こうした入居者を断る理由について、投資家たちの実際の声を紹介する。
・水商売従事者、 単身高齢者、専業YouTuber、特殊なペットを飼っている人、外国人、生活保護受給者は、他の入居者やご近所さんとトラブルになりそうなのでNGにします。高齢者の場合孤独死で瑕疵物件になりそうなのが怖い。（40代・男性・神奈川県）
・水商売従事者、特殊なペットを飼っている人、外国人はいずれも退去時に原状回復費用が高額になる可能性が高いため、NG。（30代・男性・愛知県）
・YouTuberには家を壊される危険があり、また、特殊なペットは他の入居者に危害が加えられる可能性がある。（20代・男性・東京都）
・Youtuberは仕事として認めていない。（40代・男性・千葉県）
・外国人の方は過去に入居していただきましたが、退去の時にメチャクチャにされたので現在はNGにしています。（40代・男性・広島県）
・水商売従事者は、収入が安定しない。また、未婚（同性）のカップルは、別れによって主たる収入のある方がいなくなられたら面倒。外国人は海外に逃げられたら困る。（50代・男性・東京都）
・単身高齢者は事故物件になりやすい。専業YouTuberは近隣トラブルや住居破損などが怖い。特殊なペットは逃げ出し、繁殖が怖い。外国人はこちらの意見が通りにくい。生活保護受給者は家賃回収が難しい。（20代・女性・埼玉県）
・水商売従事者、単身高齢者、特殊なペットを飼っている人、外国人はＮＧ。入居者様が安心安全に生活する住環境の提供が責務ですが、ほかの方に迷惑がかかることが予想されるためです。（40代・男性・福岡県）
実際に、過去の入居者によって迷惑をかけられた、トラブルに見舞われた、という人は今後同様の事態が起きないようにするため、NGにしているケースが見られた。また、こうした話を大家仲間から聞いたりして、リスクを軽減するためNGとしている人も多い。
■7％は「来るもの拒まず」
他方、「入居は基本的には断らない」「断る属性はいない」という回答も47票（約7％）集まっている。
・特に属性にNGなし。来るもの拒まず。（40代・男性・静岡県）
・性格的に問題ないなら受け入れる。逆を言うなら、問題がありそうならどのような方でも遠慮してもらう可能性もある。（30代・男性・岡山県）
・NGはいない。住居を供給するのが仕事だから。（30代・男性・東京都）
・特に属性だけで不可にはしません。個別に条件付けして折り合わない方は不可とします。（40代・男性・大阪府）
・特になし。それぞれの事情があるので、その人の人となりをみたいと思います。（30代・男性・大阪府）
・ステレオタイプで、この人は駄目。とはしない。家賃や諸々の条件次第。（40代・男性・神奈川県）
関西地方で、戸建て物件を中心に複数所有しているKさんも、上記のような意見を持つ1人。「入居者さんの属性だけでNGにすることはなく、事前のやり取りの中で判断しています」と話す。
これまで、単身の高齢者男性や外国人、生活保護受給者らを入居者として受け入れてきたというKさん。外国人であれば、コミュニケーションがある程度とれることを確認した上で、賃貸借契約の重要事項説明時などに、日常生活でのルールなどを伝えるようにしている。家賃を支払わないまま帰国する、などのリスクを避けるために、事前の保証金をもらうことも考えているという。
専業YouTuberを受け入れたことはないが、「ある程度の収入があれば問題ありません。ただ、家の中で撮影するのであれば、あまり騒がないよう気を付けてほしい、と条件は付けると思います」。
一方、これまでに家賃の支払いが遅れた人もいたとして、「できれば生活保護受給者の方は、行政からの直接振り込みにできないか、事前に交渉しています」という。
Kさんが重視するのは、属性ではなく、何か問題が発生しても、Kさん自身でリスクヘッジがとれるかどうか、ということだと語る。
「入居者さんがどのような属性であっても、その人がどのような性格、やり取りをされる方かどうかで判断します。また、何かリスクになりそうなことがあれば、私の方でどのような対処ができるかを考えることにしています。それでお互いに納得がいけば入居していただきたいですし、難しそうであればお断りということになるでしょう」（Kさん）
◇
不動産賃貸業は慈善事業ではない。家賃収入をしっかりと得るために、そもそもこうしたリスクのある入居者を拒むという方法は当然あり得る。
一方で、問題が起きたときに対処する方法を事前に準備しておくことで、リスクを減らしつつ、「住宅弱者」に対して住居を供給することも可能になる。
実際、アンケートでも「物件によっては生活保護受給者や単身高齢者がメインターゲットになる」と回答している投資家も複数いた。自身の所有物件や立地などによって、どのような入居者をターゲットにするか、改めて考えてみたい。
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