公的機関によるリバースモーゲージですが、厚生労働省の指導のもと各地方自治体、または地方公共団体の社会福祉協議会が実施していますので、それらを参考にして、包括的に見ていきたいと思います。
なお、公的機関によるリバースモーゲージ制度には直接融資方式と間接融資方式（または融資斡旋方式）がありますが、直接融資方式を採用している自治体が少ないため、ここでは現在、公的機関で主に提供されている間接融資方式を中心に説明したいと思います。
長期生活支援資金制度(リバースモーゲージ制度)
一定の居住用不動産を有し、将来にわたりその住居に住み続けることを希望する高齢者世帯に対し、当該不動産を担保として生活資金の貸付けを行うことにより、その世帯の自立を支援することを目的とした資金制度。(労働厚生省)
【貸付対象】 貸し付けの対象となる世帯は、下の項目などに該当する世帯です。(※実際にご利用の際は、必ず該当する各地方自治体に詳細をご確認ください。地方自治体により該当項目が異なる場合がございます。)
■借入申込者が単独で所有または同居の配偶者と共有している不動産に居住していること。 （同居の配偶者と共有の場合、その配偶者は連帯借受人となる場合に限る。）
ここでは、公的機関によるリバース・モーゲージ(長期生活支援資金)の具体的な内容について説明していきたいと思います。なお、ここでも提供数の多い間接融資方式を中心に見ていきます。
【貸付内容】 貸付内容の概要例は、次のとおりです。
■貸付月額: ３０万円程度まで。
30万円程度が一応の基準となっており、毎月の定額融資では平均で10万円前後といったところです。また、長野県社会福祉協議会によれば、医療費等の臨時増額が可能であったり、静岡市社会福祉協議会のように3ヶ月まとめて貸付といった自治体もあります。
医療費等の臨時増額や介護に必要な福祉用具の購入・レンタルや居宅改修など社会保障費負担軽減措置としての制度利用は現行の公的機関によるリバースモーゲージの趣旨に沿った一例と言えるでしょう。
高齢者の医療費や介護費用は少子高齢化社会を背景に増加傾向にあります。また現在の日本の財政事情を考えますと、今後は高齢者のそれらの社会保障費負担は逓増傾向にならざるをえないでしょう。また、混合診療の解禁・高度先進医療の普及により、医療費負担にまとまったお金が必要になる可能性が出てきています。それらの突然の出費への対応策として、リバースモーゲージの柔軟性が求められます。
■貸付限度額：土地評価額の７０％程度
一戸建ての場合、日本の家屋の耐用年数は平均26年程度で、新築の場合や、耐久性の優れた住宅を除いては、それらは貸し付け対象となることはほとんどないと考えた方がいいでしょう。貸付の対象となるのはあくまで「土地」です。貸付評価額の70%が目安となるケースがほとんどです。
■貸付金の利率：年３％、または毎年４月１日時点の長期プライムレートのいずれか低い方で、各地方公共団体の福祉協議会が定めた利率
2005年8月現在で、長期プライムレートが1.45%前後です。近年の日本の長期プライムレートは利率としては歴史的に見てもかなりの低利率です。この状態がこの先も長期間に渡って続くとはちょっと考えにくいですが、現在の水準であれば、利率としてはかなり好条件であると言えます。
■貸付期間：貸付元利金が貸付限度額に達するまで
リバース・モーゲージ制度には3大リスクの一つである「長生きリスク」があります。当初の想定よりも、長生きした場合は当然ですが貸付元利金が貸付限度額に達して、融資は終了となります。
リバース・モーゲージ制度を老後の日常生活資金・医療費などとして利用し、家計への依存度が高い人ほど融資が無くなるのは家計へのダメージは大きいので、そういった方は融資期間中にリバランスを計る必要があるでしょう。
なお、貸付元利金が貸付限度額に達した時点で生活資金の貸し付けは停止されますが、その後も、契約終了まで担保不動産に居住し続けることができます。
■契約の終了: 借受人（連帯借受人がいる場合は借受人及び連帯借受人）が死亡したとき。もしくは地方公共団体である借受人が貸付契約を解約したとき
借受人または連帯借受人が死亡した時に契約終了となります。
地方公共団体である借受人一方的に貸付契約を解除することはほとんどないと考えられますが、借受人の側に重大な過失や悪質な契約違反があった場合はやむを得ないでしょう。
◆リバースモーゲージ制度における担保の設定◆
?@借入申込者の所有する居住用不動産に、根抵当権を設定し登記します。
【根抵当権とは】
根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権を担保するのに対して、設定行為により定められた一定の範囲に属した不特定債権を極度額の限度で担保する抵当権の一種です。（民法第３９８条の２第１項）
担保されている債権の内容（時期・金額等）が明確である抵当権に対し、継続的取引であるなどのため内容がまだ特定されていない債権を担保する抵当権を根抵当権と言います。
リバースモーゲージ(長期生活支援資金)の場合、貸付契約時において総貸付額や貸付期間等が明確には確定していないため、根抵当権を設定します。
根抵当において担保される金額の上限は、「極度額」として根抵当設定時に登記されることとなります。長期生活支援資金の場合、ほとんどの場合で土地評価額の概ね70〜80％を極度額とします。
?Aリバースモーゲージの借受人である借入申込者は不動産の代物弁済の予約に応じ、「所有権移転請求権保全のための仮登記」を行います。
【代物弁済とは】
債務者から債権者へ、本来の給付に代えて他の給付を行うことにより、債権を消滅させる契約のことで、リバースモーゲージ(長期生活支援資金)においては、借入申込者は、担保不動産による代物弁済（償還が行われない場合、担保不動産の所有権を該当地方公共団体へ移転する）の予約に応じることとなります。
○連帯保証人 推定相続人のなかから１名
?B借入申込者の推定相続人のうち１名を連帯保証人に設定します。
※推定相続人が存在しない場合は、連帯保証人の設定は不要です。
【推定相続人とは】
現状のままで相続が開始すれば直ちに相続人となるはずの者（法定相続人のうち優先順位にある者）をいいます。被相続人が死亡した場合、その財産上の権利や義務を承継することとなる者を指し、相続人には、第１から第３までの順位があります。なお、配偶者は、常に相続人となります。
<第1順位> 被相続人の子またはその孫など
※子どもが相続開始前に死亡している場合は、孫以下の直系卑属が第１順位の相続人となります。
<第2順位> 被相続人の直系尊属、被相続人の親（親が死亡していれば祖父母)
<第3順位> 被相続人兄弟姉妹またはその子
◆連帯借受人◆
担保不動産が借入申込者と配偶者との共有である場合には、配偶者は連帯借受人となります。
※実際にご利用の際は、必ず該当する各地方自治体に詳細をご確認ください。地方自治体により該当条件が異なる場合がございます。
なお、公的機関によるリバースモーゲージ制度には直接融資方式と間接融資方式（または融資斡旋方式）がありますが、直接融資方式を採用している自治体が少ないため、ここでは現在、公的機関で主に提供されている間接融資方式を中心に説明したいと思います。
長期生活支援資金制度(リバースモーゲージ制度)
一定の居住用不動産を有し、将来にわたりその住居に住み続けることを希望する高齢者世帯に対し、当該不動産を担保として生活資金の貸付けを行うことにより、その世帯の自立を支援することを目的とした資金制度。(労働厚生省)
【貸付対象】 貸し付けの対象となる世帯は、下の項目などに該当する世帯です。(※実際にご利用の際は、必ず該当する各地方自治体に詳細をご確認ください。地方自治体により該当項目が異なる場合がございます。)
■借入申込者が単独で所有または同居の配偶者と共有している不動産に居住していること。 （同居の配偶者と共有の場合、その配偶者は連帯借受人となる場合に限る。）
ここでは、公的機関によるリバース・モーゲージ(長期生活支援資金)の具体的な内容について説明していきたいと思います。なお、ここでも提供数の多い間接融資方式を中心に見ていきます。
【貸付内容】 貸付内容の概要例は、次のとおりです。
■貸付月額: ３０万円程度まで。
30万円程度が一応の基準となっており、毎月の定額融資では平均で10万円前後といったところです。また、長野県社会福祉協議会によれば、医療費等の臨時増額が可能であったり、静岡市社会福祉協議会のように3ヶ月まとめて貸付といった自治体もあります。
医療費等の臨時増額や介護に必要な福祉用具の購入・レンタルや居宅改修など社会保障費負担軽減措置としての制度利用は現行の公的機関によるリバースモーゲージの趣旨に沿った一例と言えるでしょう。
高齢者の医療費や介護費用は少子高齢化社会を背景に増加傾向にあります。また現在の日本の財政事情を考えますと、今後は高齢者のそれらの社会保障費負担は逓増傾向にならざるをえないでしょう。また、混合診療の解禁・高度先進医療の普及により、医療費負担にまとまったお金が必要になる可能性が出てきています。それらの突然の出費への対応策として、リバースモーゲージの柔軟性が求められます。
■貸付限度額：土地評価額の７０％程度
一戸建ての場合、日本の家屋の耐用年数は平均26年程度で、新築の場合や、耐久性の優れた住宅を除いては、それらは貸し付け対象となることはほとんどないと考えた方がいいでしょう。貸付の対象となるのはあくまで「土地」です。貸付評価額の70%が目安となるケースがほとんどです。
■貸付金の利率：年３％、または毎年４月１日時点の長期プライムレートのいずれか低い方で、各地方公共団体の福祉協議会が定めた利率
2005年8月現在で、長期プライムレートが1.45%前後です。近年の日本の長期プライムレートは利率としては歴史的に見てもかなりの低利率です。この状態がこの先も長期間に渡って続くとはちょっと考えにくいですが、現在の水準であれば、利率としてはかなり好条件であると言えます。
■貸付期間：貸付元利金が貸付限度額に達するまで
リバース・モーゲージ制度には3大リスクの一つである「長生きリスク」があります。当初の想定よりも、長生きした場合は当然ですが貸付元利金が貸付限度額に達して、融資は終了となります。
リバース・モーゲージ制度を老後の日常生活資金・医療費などとして利用し、家計への依存度が高い人ほど融資が無くなるのは家計へのダメージは大きいので、そういった方は融資期間中にリバランスを計る必要があるでしょう。
なお、貸付元利金が貸付限度額に達した時点で生活資金の貸し付けは停止されますが、その後も、契約終了まで担保不動産に居住し続けることができます。
■契約の終了: 借受人（連帯借受人がいる場合は借受人及び連帯借受人）が死亡したとき。もしくは地方公共団体である借受人が貸付契約を解約したとき
借受人または連帯借受人が死亡した時に契約終了となります。
地方公共団体である借受人一方的に貸付契約を解除することはほとんどないと考えられますが、借受人の側に重大な過失や悪質な契約違反があった場合はやむを得ないでしょう。
◆リバースモーゲージ制度における担保の設定◆
?@借入申込者の所有する居住用不動産に、根抵当権を設定し登記します。
【根抵当権とは】
根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権を担保するのに対して、設定行為により定められた一定の範囲に属した不特定債権を極度額の限度で担保する抵当権の一種です。（民法第３９８条の２第１項）
担保されている債権の内容（時期・金額等）が明確である抵当権に対し、継続的取引であるなどのため内容がまだ特定されていない債権を担保する抵当権を根抵当権と言います。
リバースモーゲージ(長期生活支援資金)の場合、貸付契約時において総貸付額や貸付期間等が明確には確定していないため、根抵当権を設定します。
根抵当において担保される金額の上限は、「極度額」として根抵当設定時に登記されることとなります。長期生活支援資金の場合、ほとんどの場合で土地評価額の概ね70〜80％を極度額とします。
?Aリバースモーゲージの借受人である借入申込者は不動産の代物弁済の予約に応じ、「所有権移転請求権保全のための仮登記」を行います。
【代物弁済とは】
債務者から債権者へ、本来の給付に代えて他の給付を行うことにより、債権を消滅させる契約のことで、リバースモーゲージ(長期生活支援資金)においては、借入申込者は、担保不動産による代物弁済（償還が行われない場合、担保不動産の所有権を該当地方公共団体へ移転する）の予約に応じることとなります。
○連帯保証人 推定相続人のなかから１名
?B借入申込者の推定相続人のうち１名を連帯保証人に設定します。
※推定相続人が存在しない場合は、連帯保証人の設定は不要です。
【推定相続人とは】
現状のままで相続が開始すれば直ちに相続人となるはずの者（法定相続人のうち優先順位にある者）をいいます。被相続人が死亡した場合、その財産上の権利や義務を承継することとなる者を指し、相続人には、第１から第３までの順位があります。なお、配偶者は、常に相続人となります。
<第1順位> 被相続人の子またはその孫など
※子どもが相続開始前に死亡している場合は、孫以下の直系卑属が第１順位の相続人となります。
<第2順位> 被相続人の直系尊属、被相続人の親（親が死亡していれば祖父母)
<第3順位> 被相続人兄弟姉妹またはその子
◆連帯借受人◆
担保不動産が借入申込者と配偶者との共有である場合には、配偶者は連帯借受人となります。
※実際にご利用の際は、必ず該当する各地方自治体に詳細をご確認ください。地方自治体により該当条件が異なる場合がございます。
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