不動産全盛期にイケイケだった業界、その周辺の人々、今回のピークを境に、
業界から離れていく人が後を絶たず、また各不動産会社の営業方針もシビアなものとなってきています。
今日は、将来不動産業界に身を投じてみたいと考える人に、参考になる諸費用・その他、現場からの過酷な状況をお話をしたいと思います。
まず、リアルター協会のメンバーフィー＋リアルターとしてアクティブに活動する際に必要な最低限の年間費用は、約＄９５０ドル。
さらに、４年に１度、ライセンスを維持するために試験（試験料は１回＄２５）を受け、パスすればリアルターのライセンスフィーとして１２０ドルを支払います。
２００６年ごろまでは、パートの不動産エージェントとして不動産会社に属するのは、難しいことではありませんでした。
ほとんどの不動産会社は、メンバーフィー、デスクフィーなどという名目で、毎月一定料の費用を徴収、
参考までに我が社の場合、昨年まで毎月約＄３００ドルのメンバーフィーと、
年間インターナショナルメンバーフィーとして別途に約＄４００ドルの支払いがありました。
売り上げがゼロでも、これらの費用は、社に支払わなくてはいけないわけです。
（昨今の業界不況の煽りを受け、我が社の場合、毎月のメンバーフィーは、２００８年、１ヶ月＄１８５と減額になり、ホッとしています。）
中には、毎月の支払いゼロで所属可能な不動産会社もあります。
デスクフィーなどの徴収がないのに、自分専用のデスク、電話、社内のオフィス機器の使用を許可されます。
私が以前、勤めていた不動産会社もそうで、さらに新人エージェント教育クラスや、毎週のミーティングでの最新情報など、すべてが無料。
エージェントによっては、毎月のニュースレターやポストカードなどのプロモーションまで、
個人負担なく、社が印刷料・送料など、すべて負担してくれているなんてことも！
が、
そんな親切な（？）会社でも、昨年はじめ頃から、状況が厳しくなったのがパートの不動産エージェント。
パートエージェントは、まずほとんどオフィスに顔を出さない、しかも取り引数が少ない人がほとんど。
これまでは、そんな幽霊（？）エージェントも結構所属していて、誰も特に気にかけていないような様子でした。
が、「パートの人は、デスクをシェア。」全然顔を出さないパートエージェントと、フルタイムで売り上げのないエージェントも、デスクをシェア。
その後さらに、無料で社の設備を与えてもらっていながら売り上げのないパートエージェントには、軒並み
他社に移って欲しい、と、マネージメントから直々に通告が。
次に、比較的オフィスに姿を現し、不動産１本でがんばるエージェントでも、売り上げのない人には、同じ勧告が。
優遇エージェントに対する無料でのプロモーションもカットされ、オフィス内勤の人事にも異変。
オフィススタッフまでもが解雇となったそうで、社内の逼迫した状況が伺えます。
そして最近の我が社の場合・・・。
デスクフィーなどの支払いのない会社で、「売り上げがないので」という理由で
自分のデスクをもらえなくなるのは納得いくのですが
我が社のように、毎月のメンバーフィーを支払っているにもかかわらず
パートで社に属しているエージェントが、専用デスクを取り上げられるという事態発生。
そのエージェントは、２００６年フルタイムのトップエージェントだったのですが
２００７年から状況が厳しくなり、現在他に仕事を持ち、オフィスに顔を出すのは１ヶ月に１−２回までに激減していました。
それでも、彼女が現在売りに出すお手伝いをしている物件は３軒、
どれも難航しており、きっとお客様との関係にも、気を遣うことが多いでしょう。
市場に出せば売れる、といった時期とは違い、
マーケティングに自腹を切り、貴重な時間を割いてオープンハウスをしても家が売れないとなると、
お客様のご機嫌はどんどん斜めになるばかり。
そんな彼女に、「どのエージェントでも、いつでも使えるフロートデスク」（社内に約４組ほどあり。）を使って欲しいと、マネージメントから要請が。
現在、彼女のキャビネットに入っている彼女の不動産関係、顧客関係の資料や書類は、すべて家に持って帰ってくれ、という意味です。
厳しいなあ〜〜〜、と思いますが、どこの不動産会社も、社の命運をかけ、
売り上げの多い一流エージェントのスカウト合戦が続いており
我が社にも３人チームのビッグプロデューサーが移転してきたため、デスクの数が足りなくなってしまったのですね。
こんな状況下なので、不動産エージェントからきれいに身を引き、他の業界に転職する人も多いわけです。
昨今の業界の様子では、これから新人として（特にパートで）頑張って行きたいという人にとっては、かなり厳しく、
相当の覚悟（と親類知人、お客様になってくれる人）を持っていないと、
この業界で収入を得るどころか、逆に出費が多く、赤字になる可能性大、ということで
最近、不動産関連のお仕事を、気軽にオススメすることができなくなっています。
以前なら、「とりあえず、資格を取って、パートでうちのオフィスに属したら？」なんて言ってましたが
属した後が大変なんだということが、日に日に、身に染みてきているんです。
ただし、今の状況を耐えて、デスクを取り上げられることにも耐えて、
黙々と営業活動と情報収集、そして勉強を続け、地道にがんばるエージェントならば、打たれ強くなり、経験を積み、知識を増やし、
どっしりと地に足のついた、ますます良いエージェントになるのかもしれません。
業界から離れていく人が後を絶たず、また各不動産会社の営業方針もシビアなものとなってきています。
今日は、将来不動産業界に身を投じてみたいと考える人に、参考になる諸費用・その他、現場からの過酷な状況をお話をしたいと思います。
まず、リアルター協会のメンバーフィー＋リアルターとしてアクティブに活動する際に必要な最低限の年間費用は、約＄９５０ドル。
さらに、４年に１度、ライセンスを維持するために試験（試験料は１回＄２５）を受け、パスすればリアルターのライセンスフィーとして１２０ドルを支払います。
２００６年ごろまでは、パートの不動産エージェントとして不動産会社に属するのは、難しいことではありませんでした。
ほとんどの不動産会社は、メンバーフィー、デスクフィーなどという名目で、毎月一定料の費用を徴収、
参考までに我が社の場合、昨年まで毎月約＄３００ドルのメンバーフィーと、
年間インターナショナルメンバーフィーとして別途に約＄４００ドルの支払いがありました。
売り上げがゼロでも、これらの費用は、社に支払わなくてはいけないわけです。
（昨今の業界不況の煽りを受け、我が社の場合、毎月のメンバーフィーは、２００８年、１ヶ月＄１８５と減額になり、ホッとしています。）
中には、毎月の支払いゼロで所属可能な不動産会社もあります。
デスクフィーなどの徴収がないのに、自分専用のデスク、電話、社内のオフィス機器の使用を許可されます。
私が以前、勤めていた不動産会社もそうで、さらに新人エージェント教育クラスや、毎週のミーティングでの最新情報など、すべてが無料。
エージェントによっては、毎月のニュースレターやポストカードなどのプロモーションまで、
個人負担なく、社が印刷料・送料など、すべて負担してくれているなんてことも！
が、
そんな親切な（？）会社でも、昨年はじめ頃から、状況が厳しくなったのがパートの不動産エージェント。
パートエージェントは、まずほとんどオフィスに顔を出さない、しかも取り引数が少ない人がほとんど。
これまでは、そんな幽霊（？）エージェントも結構所属していて、誰も特に気にかけていないような様子でした。
が、「パートの人は、デスクをシェア。」全然顔を出さないパートエージェントと、フルタイムで売り上げのないエージェントも、デスクをシェア。
その後さらに、無料で社の設備を与えてもらっていながら売り上げのないパートエージェントには、軒並み
他社に移って欲しい、と、マネージメントから直々に通告が。
次に、比較的オフィスに姿を現し、不動産１本でがんばるエージェントでも、売り上げのない人には、同じ勧告が。
優遇エージェントに対する無料でのプロモーションもカットされ、オフィス内勤の人事にも異変。
オフィススタッフまでもが解雇となったそうで、社内の逼迫した状況が伺えます。
そして最近の我が社の場合・・・。
デスクフィーなどの支払いのない会社で、「売り上げがないので」という理由で
自分のデスクをもらえなくなるのは納得いくのですが
我が社のように、毎月のメンバーフィーを支払っているにもかかわらず
パートで社に属しているエージェントが、専用デスクを取り上げられるという事態発生。
そのエージェントは、２００６年フルタイムのトップエージェントだったのですが
２００７年から状況が厳しくなり、現在他に仕事を持ち、オフィスに顔を出すのは１ヶ月に１−２回までに激減していました。
それでも、彼女が現在売りに出すお手伝いをしている物件は３軒、
どれも難航しており、きっとお客様との関係にも、気を遣うことが多いでしょう。
市場に出せば売れる、といった時期とは違い、
マーケティングに自腹を切り、貴重な時間を割いてオープンハウスをしても家が売れないとなると、
お客様のご機嫌はどんどん斜めになるばかり。
そんな彼女に、「どのエージェントでも、いつでも使えるフロートデスク」（社内に約４組ほどあり。）を使って欲しいと、マネージメントから要請が。
現在、彼女のキャビネットに入っている彼女の不動産関係、顧客関係の資料や書類は、すべて家に持って帰ってくれ、という意味です。
厳しいなあ〜〜〜、と思いますが、どこの不動産会社も、社の命運をかけ、
売り上げの多い一流エージェントのスカウト合戦が続いており
我が社にも３人チームのビッグプロデューサーが移転してきたため、デスクの数が足りなくなってしまったのですね。
こんな状況下なので、不動産エージェントからきれいに身を引き、他の業界に転職する人も多いわけです。
昨今の業界の様子では、これから新人として（特にパートで）頑張って行きたいという人にとっては、かなり厳しく、
相当の覚悟（と親類知人、お客様になってくれる人）を持っていないと、
この業界で収入を得るどころか、逆に出費が多く、赤字になる可能性大、ということで
最近、不動産関連のお仕事を、気軽にオススメすることができなくなっています。
以前なら、「とりあえず、資格を取って、パートでうちのオフィスに属したら？」なんて言ってましたが
属した後が大変なんだということが、日に日に、身に染みてきているんです。
ただし、今の状況を耐えて、デスクを取り上げられることにも耐えて、
黙々と営業活動と情報収集、そして勉強を続け、地道にがんばるエージェントならば、打たれ強くなり、経験を積み、知識を増やし、
どっしりと地に足のついた、ますます良いエージェントになるのかもしれません。
|
|
|
|
コメント(7)
今日から、新しいトピックを作成しました。
よく考えると、これまで、不動産情報を専門としたトピックがなかったんですね〜〜。
なので、自己紹介のトピックや、質問コーナーに、ちょっとした情報などを掲載していましたが
トピックと内容がずれているのが、気になっていました。
というわけで、新トピックには、ブログから、参考になりそうな情報を転載していこうと思います。
１回目に、不動産情報ではなく、業界情報を掲載したのは、たしか
このコミュニティにも、将来はエージェントに、と考える方がいらしたと思いますので
参考になればと思い、掲載しました。
私の知ってる方などにも、「同じ会社で働こうよ」などとお誘いしていましたが
最近の現状はこんな感じで、とてもシビアなもんで、
お誘いをストップしました。
でも、また業界に元気が回復すれば、良い話もたくさん出てくると思います！
とりあえず、２００８年前半はこんな感じで、ということで。
よく考えると、これまで、不動産情報を専門としたトピックがなかったんですね〜〜。
なので、自己紹介のトピックや、質問コーナーに、ちょっとした情報などを掲載していましたが
トピックと内容がずれているのが、気になっていました。
というわけで、新トピックには、ブログから、参考になりそうな情報を転載していこうと思います。
１回目に、不動産情報ではなく、業界情報を掲載したのは、たしか
このコミュニティにも、将来はエージェントに、と考える方がいらしたと思いますので
参考になればと思い、掲載しました。
私の知ってる方などにも、「同じ会社で働こうよ」などとお誘いしていましたが
最近の現状はこんな感じで、とてもシビアなもんで、
お誘いをストップしました。
でも、また業界に元気が回復すれば、良い話もたくさん出てくると思います！
とりあえず、２００８年前半はこんな感じで、ということで。
私がよくチェックする不動産サイトに、DoveBid/Catalist Homes Auctionのオークション会場に出向いたときの報告レポートがありました。
フォークロージャー物件のオークションって、どんなだろう？って興味のある人が、
このブログ読者の中にも少なくないと思います。
ここに、オークションの真実（！？）の一部が公表されていますので、
一緒に見てみましょう。
1) 12233 Mountain Ash Court, Rancho Cucamonga. 最後に市場に出ていたときの価格は$693K,
オープニングビッドの価格： $346K. 落札価格：$565K.
2) 25341 Bani Ave.,[[note: corrected from Bain Ave.]] Lomita.最後に市場に出ていたときの価格は$529K,
オープニングビッドの価格： $349K. 落札価格：$505K.
3) 43958 Moonlighting Drive, Hemet. 最後に市場に出ていたときの価格は $199K,
オープニングビッドの価格： $99K. 売買成立せず。
4) 1865 Kingsford Drive, Corona.最後に市場に出ていたときの価格は$393K,
オープニングビッドの価格： $196K. 落札価格：$240K.
（（2005年に$490,000 で売買が成立した物件。 そのピーク価格に比べ、今回の売買価格は５１％オフ。））
5) 8856 Gentle Wind Drive, Corona. 最後に市場に出ていたときの価格は$608K,
オープニングビッドの価格： $304K. 落札価格：$425K.
6) 4350 Duskywing Road, Hemet (pictured). 最後に市場に出ていたときの価格は$339K,
opening bid was $169K. 落札価格：$220K.
（（2005年に$382,000 で売買が成立した物件。42%オフ。））
7) 9646 53rd St., Riverside. 最後に市場に出ていたときの価格は$329K,
オープニングビッドの価格： $175K.最も高いビッドは$205K, オークションでのリザーブ値に達しなかったため、売買成立せず。
8) 31225 Felecita Road, Temecula. 最後に市場に出ていたときの価格は$598K,
オープニングビッドの価格： $299K. 落札価格：$370K.
9) 624 Mariposa Drive, Rialto. 最後に市場に出ていたときの価格は$209K,
オープニングビッドの価格： $100K. 落札価格：$100K.
10) 3 Magnolia Drive, Ladera Ranch. 最後に市場に出ていたときの価格は$915K.
オープニングビッドの価格： $429K. 落札価格：$705K.
上記に関して重要な注意点が2つ。
バイヤーは、オークション会社に、落札価格とは別に、
「バイヤーズプレミアム」という手数料として、落札価格の５％を支払う必要がある。
また、落札者が必ずしも物件を入手できるかどうかは、落札した段階では、まだ確定はしていない。
売主である銀行には、落札価格が低すぎると判断した場合、売却を拒否する権利がある。
このブログに来てくださるみなさんにとっては、これらの地名は、
あまり馴染みのないものだと思いますが、
ビッド価格を見て「安い！！」と思われる競売物件も、
最終的には結構、値段が吊り上げられて落札されているのだということや
せっかく落札しても、最終的な売買契約は、銀行側の返事いかんであることなどが、
このレポートでわかったのではないかと思います。
オークション会社によって、手数料や細かいプロセスに違いがありますので、
オークション現状の一部ということで、みなさんに、なんらかの参考になれば良いと思います。
＊オークション会場の様子に興味のある方は、下記のビデオをご覧ください。
http://www.latimes.com/video/?slug=la-re-foreclosureauction-135120-vid
（ビデオの物件ですが、最終的に銀行は、この落札価格を拒否し、売買は成立せず。）なーんだ、がっくり。
フォークロージャー物件のオークションって、どんなだろう？って興味のある人が、
このブログ読者の中にも少なくないと思います。
ここに、オークションの真実（！？）の一部が公表されていますので、
一緒に見てみましょう。
1) 12233 Mountain Ash Court, Rancho Cucamonga. 最後に市場に出ていたときの価格は$693K,
オープニングビッドの価格： $346K. 落札価格：$565K.
2) 25341 Bani Ave.,[[note: corrected from Bain Ave.]] Lomita.最後に市場に出ていたときの価格は$529K,
オープニングビッドの価格： $349K. 落札価格：$505K.
3) 43958 Moonlighting Drive, Hemet. 最後に市場に出ていたときの価格は $199K,
オープニングビッドの価格： $99K. 売買成立せず。
4) 1865 Kingsford Drive, Corona.最後に市場に出ていたときの価格は$393K,
オープニングビッドの価格： $196K. 落札価格：$240K.
（（2005年に$490,000 で売買が成立した物件。 そのピーク価格に比べ、今回の売買価格は５１％オフ。））
5) 8856 Gentle Wind Drive, Corona. 最後に市場に出ていたときの価格は$608K,
オープニングビッドの価格： $304K. 落札価格：$425K.
6) 4350 Duskywing Road, Hemet (pictured). 最後に市場に出ていたときの価格は$339K,
opening bid was $169K. 落札価格：$220K.
（（2005年に$382,000 で売買が成立した物件。42%オフ。））
7) 9646 53rd St., Riverside. 最後に市場に出ていたときの価格は$329K,
オープニングビッドの価格： $175K.最も高いビッドは$205K, オークションでのリザーブ値に達しなかったため、売買成立せず。
8) 31225 Felecita Road, Temecula. 最後に市場に出ていたときの価格は$598K,
オープニングビッドの価格： $299K. 落札価格：$370K.
9) 624 Mariposa Drive, Rialto. 最後に市場に出ていたときの価格は$209K,
オープニングビッドの価格： $100K. 落札価格：$100K.
10) 3 Magnolia Drive, Ladera Ranch. 最後に市場に出ていたときの価格は$915K.
オープニングビッドの価格： $429K. 落札価格：$705K.
上記に関して重要な注意点が2つ。
バイヤーは、オークション会社に、落札価格とは別に、
「バイヤーズプレミアム」という手数料として、落札価格の５％を支払う必要がある。
また、落札者が必ずしも物件を入手できるかどうかは、落札した段階では、まだ確定はしていない。
売主である銀行には、落札価格が低すぎると判断した場合、売却を拒否する権利がある。
このブログに来てくださるみなさんにとっては、これらの地名は、
あまり馴染みのないものだと思いますが、
ビッド価格を見て「安い！！」と思われる競売物件も、
最終的には結構、値段が吊り上げられて落札されているのだということや
せっかく落札しても、最終的な売買契約は、銀行側の返事いかんであることなどが、
このレポートでわかったのではないかと思います。
オークション会社によって、手数料や細かいプロセスに違いがありますので、
オークション現状の一部ということで、みなさんに、なんらかの参考になれば良いと思います。
＊オークション会場の様子に興味のある方は、下記のビデオをご覧ください。
http://www.latimes.com/video/?slug=la-re-foreclosureauction-135120-vid
（ビデオの物件ですが、最終的に銀行は、この落札価格を拒否し、売買は成立せず。）なーんだ、がっくり。
ショートセールの例（１）
バレーでは、大増加中のショートセール物件。
ショートセールとは、プリフォークロージャー物件で、
ホームオーナーの家の支払いが滞り始め、なんとかフォークロージャーになる前に
家を売ろうとしている段階の物件です。
ほとんどの場合、ホームオーナーが銀行に借りているモーゲージ残高よりも
低い値段で取り引きされることになるので
売買するには、「まあ、それでも、良かろう。」という、銀行の許可が必要。
損をするのは、お金を貸している銀行様なので、
銀行の鶴の一声が、バイヤーの運命もセラーの運命も左右するわけです。
セラー側から見たショートセールのプロセスは一般に、以下の通り。
１）ホームオーナーが、家を売ることを決意。
２）銀行に連絡。または、不動産会社に家を売りたいと連絡。
３）不動産会社と売値の設定。
４）場合によっては、ここで、銀行に相談をし、売値設定の許可をもらう。
５）ショートセールとして、設定金額で家を市場に売りに出す。
６）バイヤー候補が家の見学にくる。
７）オファーが入る。
８）そのオファーを銀行に持って行き、銀行がオファー価格に首を縦に振れば、めでたく、エスクローオープン。
９）ほとんどの場合、バイヤーが、家の修理やターマイト検査や処理することになるので、売主は何もしないで、エスクローがクローズするのを待つ。
８の段階で、オファーを見た銀行が、首を縦にも横にも振ってくれない期間が
だいたい、約２週間から２ヶ月。
その間、売主もオファーを入れたバイヤーも、じーっと銀行の返事を待ちます。
銀行は、もっといい値段でオファーが入らないかと、結構ねばります。
なかなか他にオファーは入らなさそうだな、と判断したところで、やっと、お返事をくれます。
この期間がどれくらいになるかわからないのと、
「そんなに長く待ってられね〜よ〜！」という忍耐のなさが
投資家を、ショートセールの取り引きから遠のかせています。
しかも、銀行の納得いかない価格でのオファーは、
ほとんど無視され、放ったらかされてるような状態になってしまいます。
ところで、ショートセール物件は、まだホームオーナーがその家に住んでいることが多く、
建物の状態はきわめて良好。
リモデルされて、まるでモデルハウスのような物件も少なくありません。
なので、じっくり待つことのできるバイヤーにとっては
ショートセールは、意外な格安値で物件を手に入れるチャンス！！と言えますが
とにかく、待ち時間が長いのが難点。
でも、待ち続けていれば、棚からぼた餅的に、忘れた頃に、
結構いい返事が返ってきたりもします。
ショートセールのオファーはリスクが高いが、当たれば大特価ってな感じです。
ショートセールの例（２）に続く。
バレーでは、大増加中のショートセール物件。
ショートセールとは、プリフォークロージャー物件で、
ホームオーナーの家の支払いが滞り始め、なんとかフォークロージャーになる前に
家を売ろうとしている段階の物件です。
ほとんどの場合、ホームオーナーが銀行に借りているモーゲージ残高よりも
低い値段で取り引きされることになるので
売買するには、「まあ、それでも、良かろう。」という、銀行の許可が必要。
損をするのは、お金を貸している銀行様なので、
銀行の鶴の一声が、バイヤーの運命もセラーの運命も左右するわけです。
セラー側から見たショートセールのプロセスは一般に、以下の通り。
１）ホームオーナーが、家を売ることを決意。
２）銀行に連絡。または、不動産会社に家を売りたいと連絡。
３）不動産会社と売値の設定。
４）場合によっては、ここで、銀行に相談をし、売値設定の許可をもらう。
５）ショートセールとして、設定金額で家を市場に売りに出す。
６）バイヤー候補が家の見学にくる。
７）オファーが入る。
８）そのオファーを銀行に持って行き、銀行がオファー価格に首を縦に振れば、めでたく、エスクローオープン。
９）ほとんどの場合、バイヤーが、家の修理やターマイト検査や処理することになるので、売主は何もしないで、エスクローがクローズするのを待つ。
８の段階で、オファーを見た銀行が、首を縦にも横にも振ってくれない期間が
だいたい、約２週間から２ヶ月。
その間、売主もオファーを入れたバイヤーも、じーっと銀行の返事を待ちます。
銀行は、もっといい値段でオファーが入らないかと、結構ねばります。
なかなか他にオファーは入らなさそうだな、と判断したところで、やっと、お返事をくれます。
この期間がどれくらいになるかわからないのと、
「そんなに長く待ってられね〜よ〜！」という忍耐のなさが
投資家を、ショートセールの取り引きから遠のかせています。
しかも、銀行の納得いかない価格でのオファーは、
ほとんど無視され、放ったらかされてるような状態になってしまいます。
ところで、ショートセール物件は、まだホームオーナーがその家に住んでいることが多く、
建物の状態はきわめて良好。
リモデルされて、まるでモデルハウスのような物件も少なくありません。
なので、じっくり待つことのできるバイヤーにとっては
ショートセールは、意外な格安値で物件を手に入れるチャンス！！と言えますが
とにかく、待ち時間が長いのが難点。
でも、待ち続けていれば、棚からぼた餅的に、忘れた頃に、
結構いい返事が返ってきたりもします。
ショートセールのオファーはリスクが高いが、当たれば大特価ってな感じです。
ショートセールの例（２）に続く。
ショートセールの例（２）
私のお客様で、３月初旬に、ショートセール物件にオファーを入れた方がおられます。
Ｒｅｓｅｄａにある３ＢＲの一件家で、外から見た物件の感じは、
「ええっ、これがショートセール！？」・・・フェンスに囲まれた庭はキレイに手入れされており
建物のエクステリアは新しいペイント、そして、素敵な南米風のま新しいダブルドアエントランス。
いかいも今風の、モダンな印象を醸し出すおしゃれな外観です。
中に入ってみると、これまた、キッチン、各寝室、バスルーム、
ウッドフロア、壁のペイント、インテリアのドアなど
ほとんどきれいにリモデルされており、こじんまりしているけど凄く素敵。
さて、この一軒家、信じられないことに＄２９９，０００で売りに出ていました。
ショートセールなので、フルプライスでオファーしても、すぐに返事が来るかどうかは疑問。
で、私のお客様は、＄３００，０００でオファー。
３０万ドルでも、こりゃ、「持ってけ、ドロボー！」状態の値段ですが
とにかく、いちかばちか、オファー出すだけ出してみよう！ということになりました。
私たちがオファーを出した時点で、他に１件オファーが入っていたそうですが
その後、またさらに２件のオファーが入ったと言うことで
売り手/銀行からのお返事は、なかなか来ません・・・。
私のお客様は、２−３週間過ぎた頃には、「もう、待ってられん！」と、
他の物件にオファーを入れたりもしましたが、
なんとつい先日（４月１８日）に、お返事が！！！！
売り価格＄３１５，０００ドルで、クレジットとして＄５，０００をバックしてあげましょう、
つまり正味＄３１０，０００なら、銀行は売ってもいいよ、と言ってきたのです。
＄３１０，０００でも、破格の安さですが
待ちくたびれ、他の物件にオファーを出し、
まだそれでも他にもっと安くていい物件がないかと探し続けている私のお客様は、
銀行はこれまで自分たちを無視してたくせに、今頃なんだ。３０万ドルでないと買わない、と
銀行からのカウンターオファーを拒否。
でもね、
こんないい条件で、リモデルされた３寝室のきれいな一軒家が買えることになるなんて
返事が来るまで辛抱強く待ったショートセールならでは。
これが、すぐに返事の来るフォークロージャー、又は一般の売買物件なら
間違いなく数日で複数オファーが入り、３１０，０００なんて価格での購入はすっご〜〜く難しい。
このお客様の場合、運良く、オファーから１．５ヵ月後に比較的オファーに近い返事をもらいましたが
ずーっと無視されたままで、何度も売り手エージェントに「どうなってんの？」と連絡していると
「銀行から返事が来ない」、それがある日突然、
「もっといい価格でオファーが入ったから。じゃ、さようなら」なんて、言われることも。
今回の場合、オファーを入れたバイヤーの方が痺れを切らして、
せっかくの、銀行からの好条件でのカウンターオファーを無視し返す結果となりましたが、
ショートセールにオファーを入れるのであれば、
“銀行様”のお返事を、じっくり待つ覚悟でいないと、
自暴自棄になったり、銀行に怒りをぶつけて、
せっかくの良い物件を逃し、損をするのは、バイヤー本人なのです。
逃した魚は大きい・・・と思いますよ〜、お客さん！！！
私のお客様で、３月初旬に、ショートセール物件にオファーを入れた方がおられます。
Ｒｅｓｅｄａにある３ＢＲの一件家で、外から見た物件の感じは、
「ええっ、これがショートセール！？」・・・フェンスに囲まれた庭はキレイに手入れされており
建物のエクステリアは新しいペイント、そして、素敵な南米風のま新しいダブルドアエントランス。
いかいも今風の、モダンな印象を醸し出すおしゃれな外観です。
中に入ってみると、これまた、キッチン、各寝室、バスルーム、
ウッドフロア、壁のペイント、インテリアのドアなど
ほとんどきれいにリモデルされており、こじんまりしているけど凄く素敵。
さて、この一軒家、信じられないことに＄２９９，０００で売りに出ていました。
ショートセールなので、フルプライスでオファーしても、すぐに返事が来るかどうかは疑問。
で、私のお客様は、＄３００，０００でオファー。
３０万ドルでも、こりゃ、「持ってけ、ドロボー！」状態の値段ですが
とにかく、いちかばちか、オファー出すだけ出してみよう！ということになりました。
私たちがオファーを出した時点で、他に１件オファーが入っていたそうですが
その後、またさらに２件のオファーが入ったと言うことで
売り手/銀行からのお返事は、なかなか来ません・・・。
私のお客様は、２−３週間過ぎた頃には、「もう、待ってられん！」と、
他の物件にオファーを入れたりもしましたが、
なんとつい先日（４月１８日）に、お返事が！！！！
売り価格＄３１５，０００ドルで、クレジットとして＄５，０００をバックしてあげましょう、
つまり正味＄３１０，０００なら、銀行は売ってもいいよ、と言ってきたのです。
＄３１０，０００でも、破格の安さですが
待ちくたびれ、他の物件にオファーを出し、
まだそれでも他にもっと安くていい物件がないかと探し続けている私のお客様は、
銀行はこれまで自分たちを無視してたくせに、今頃なんだ。３０万ドルでないと買わない、と
銀行からのカウンターオファーを拒否。
でもね、
こんないい条件で、リモデルされた３寝室のきれいな一軒家が買えることになるなんて
返事が来るまで辛抱強く待ったショートセールならでは。
これが、すぐに返事の来るフォークロージャー、又は一般の売買物件なら
間違いなく数日で複数オファーが入り、３１０，０００なんて価格での購入はすっご〜〜く難しい。
このお客様の場合、運良く、オファーから１．５ヵ月後に比較的オファーに近い返事をもらいましたが
ずーっと無視されたままで、何度も売り手エージェントに「どうなってんの？」と連絡していると
「銀行から返事が来ない」、それがある日突然、
「もっといい価格でオファーが入ったから。じゃ、さようなら」なんて、言われることも。
今回の場合、オファーを入れたバイヤーの方が痺れを切らして、
せっかくの、銀行からの好条件でのカウンターオファーを無視し返す結果となりましたが、
ショートセールにオファーを入れるのであれば、
“銀行様”のお返事を、じっくり待つ覚悟でいないと、
自暴自棄になったり、銀行に怒りをぶつけて、
せっかくの良い物件を逃し、損をするのは、バイヤー本人なのです。
逃した魚は大きい・・・と思いますよ〜、お客さん！！！
プロパティタックスのカット
本日、5月28日付けの Los Angeles Timesの中に
プロパティタックスのカットに関する記事がありましたので、お知らせします。
記事によると、
不動産市場の悪化により、ロサンゼルスカウンティに住まいを持つ128,000人のホームオーナーが
今よりも低いプロパティタックスの請求書を受け取ることになる、とのこと。
LAカウンティは、例年10月までにホームオーナーが受け取る“プロパティタックスの請求書”の
リアセスメント過程に入っており、
プロパティタックス減税対象ホームオーナーには
今年6月30日までに、カウンティよりお知らせが届くことになっているそうです。
昨年のプロパティタックスよりも、一世帯平均約750ドルの減税になるとか。
減税対象は、2004年7月1日から2007年6月30日に購入された住宅で
全318,000軒が、自動的にアセスメントの見直し対象となり、
その中で128,000軒のオーナーが減税のお知らせを受けることになります。
今回の自動見直し対象期間以外に住宅を購入したホームオーナーで
住宅価値の減税が見込まれ、アセスメントの見直しをリクエストしたい方は
LAカウンティのAssessorウエブサイト、または電話にてフォームの取り寄せが可能です。
http://assessor.lacounty.gov
または
（８８８）８０７−２１１１
今回の自動見直しの結果に、満足できない場合は、
7月2日より、Assesment Appeals Boardに、自分で申請のファイルすることが可能です。
詳しくは、上記の、LAカウンティAssessorのウエブサイトをご覧ください。
本日、5月28日付けの Los Angeles Timesの中に
プロパティタックスのカットに関する記事がありましたので、お知らせします。
記事によると、
不動産市場の悪化により、ロサンゼルスカウンティに住まいを持つ128,000人のホームオーナーが
今よりも低いプロパティタックスの請求書を受け取ることになる、とのこと。
LAカウンティは、例年10月までにホームオーナーが受け取る“プロパティタックスの請求書”の
リアセスメント過程に入っており、
プロパティタックス減税対象ホームオーナーには
今年6月30日までに、カウンティよりお知らせが届くことになっているそうです。
昨年のプロパティタックスよりも、一世帯平均約750ドルの減税になるとか。
減税対象は、2004年7月1日から2007年6月30日に購入された住宅で
全318,000軒が、自動的にアセスメントの見直し対象となり、
その中で128,000軒のオーナーが減税のお知らせを受けることになります。
今回の自動見直し対象期間以外に住宅を購入したホームオーナーで
住宅価値の減税が見込まれ、アセスメントの見直しをリクエストしたい方は
LAカウンティのAssessorウエブサイト、または電話にてフォームの取り寄せが可能です。
http://assessor.lacounty.gov
または
（８８８）８０７−２１１１
今回の自動見直しの結果に、満足できない場合は、
7月2日より、Assesment Appeals Boardに、自分で申請のファイルすることが可能です。
詳しくは、上記の、LAカウンティAssessorのウエブサイトをご覧ください。
バイヤーのための Top Ten Tips
カリフォルニアに住むホームバイヤー（特に初めての家の購入）の参考に、と
Cal FHA （California Housing Finance Agency）が、以下のTop Ten Tips をまとめ、発表しました。
現在の市場を踏まえた上での、住宅購入希望者への最新の“知って損しない”10項目です。
みなさんの参考になれば、と思い、掲載します。
１．家の見学を始める前に、ローンのプリクオリファイを取りましょう。
レンダーは、ローンの申請から書類手続きを経て、具体的に、取れるローン額を調べてくれます。
２．クレジットが悪い
− レンダーに相談しましょう。クレジットスコアが良くなくてもクオリファイできるローンはあ
ります。 また、自分で思ってるほどスコアが悪くない場合もあります。
３．住宅購入には頭金が必要です。
Cal FHAでは、頭金助成プログラムがあり、その利用が可能な場合もありますが
基本的に、住宅購入には、頭金が必要であるということを、念頭に。
どれくらいの頭金が必要になるのか、レンダーに相談しましょう。
４．クロージングコストも必要です。
住宅購入手続きの諸費用として、“クロージングコスト”が発生します。
主に、エスクロー費用、タイトルインシュランス費用、登記費用、火災保険、モーゲージインシュ
ランス、ローンオリジネーション費用など。
レンダーにクロージングコストの見積もりを出してもらいましょう。
５．ローンによって、“ポイント”の必要なものとそうでないものがあります。
ポイントを支払うことで、ローンの利率を下げることができます。
Cal FHAでは、ポイントは無用（ゼロポイント）で、
バイヤーのクロージングコストを低く抑えるようにしています。
６．モーゲージレートは、フィックス、またはアジャスタブル。
レートの違い、バイヤーがどれだけその家に住む予定か、によって、
どちらのほうが、より良いローンなのかが、違ってきます。
７．ローンには2種類あります。
一般銀行での住宅ローンである Conventional mortgage loans には、フィックスとアジャスタブ
ルのモーゲージローンがあります。
政府ローンである FHAローンには、フィックスとアジャスタブル、
VA（Veterans Administration） ローンにはフィックスのみのモーゲージローンがあります。
８．低所得・モデレート所得のホームバイヤー
年間所得が一定の額以内のホームバイヤーには、住宅購入のための特別プログラムがあります。
これは、一般の銀行（取り扱いしている銀行のみ）からでも、州のハウジングエージェントからで
も、申し込むことが可能です。
９．モーゲージインシュランス
モーゲージインシュランスは、ホームオーナーがローンを払えなくなった場合、
レンダーの損失を守るためのインシュランスです。
Conventional loans では、普通、20％以上の頭金を入れることで、
モーゲージインシュランスを支払う必要がなくなります。
FHAローンでは、頭金の率にかかわらず、モーゲージインシュランスが必要です。
10. ファーストホームバイヤーカウンセリング
多くの機関が、初めて住宅を購入する予定の人たちのための講習会やセミナーを実施しています。
これらのクラスでは、住宅の選択、リアルターサービス、レンダー、ローンプログラム、頭金の準
備など、重要なインフォメーションをカバーしています。
ぜひ参加して、知識を増やしましょう。
上記に関して、詳細や、日本語でのコンサルタントが必要な方は、いつでもお気軽にご連絡ください。
ご相談は、無料です。
特に最近、よくご相談を受けます。コンサルタント後は、物件やローン情報など、
役に立ちそうな情報をメール配信する以外、特に押し売り行為などはありませんので、
安心してご連絡ください。
将来、住宅購入をお考えの方には、
頭金や、クロージングコストの具体的な数字を知りたい場合など、
みなさんのお役に立てると思います。
政府助成ローンも取り扱っていますので、プログラムに該当するかどうか知りたい方も、どうぞ。
ズィートロゥ幸世 Sachi Zietlow
Cel.：（８１８）３８３−９０２０
Email： Sachi@maxlifestyles.com
カリフォルニアに住むホームバイヤー（特に初めての家の購入）の参考に、と
Cal FHA （California Housing Finance Agency）が、以下のTop Ten Tips をまとめ、発表しました。
現在の市場を踏まえた上での、住宅購入希望者への最新の“知って損しない”10項目です。
みなさんの参考になれば、と思い、掲載します。
１．家の見学を始める前に、ローンのプリクオリファイを取りましょう。
レンダーは、ローンの申請から書類手続きを経て、具体的に、取れるローン額を調べてくれます。
２．クレジットが悪い
− レンダーに相談しましょう。クレジットスコアが良くなくてもクオリファイできるローンはあ
ります。 また、自分で思ってるほどスコアが悪くない場合もあります。
３．住宅購入には頭金が必要です。
Cal FHAでは、頭金助成プログラムがあり、その利用が可能な場合もありますが
基本的に、住宅購入には、頭金が必要であるということを、念頭に。
どれくらいの頭金が必要になるのか、レンダーに相談しましょう。
４．クロージングコストも必要です。
住宅購入手続きの諸費用として、“クロージングコスト”が発生します。
主に、エスクロー費用、タイトルインシュランス費用、登記費用、火災保険、モーゲージインシュ
ランス、ローンオリジネーション費用など。
レンダーにクロージングコストの見積もりを出してもらいましょう。
５．ローンによって、“ポイント”の必要なものとそうでないものがあります。
ポイントを支払うことで、ローンの利率を下げることができます。
Cal FHAでは、ポイントは無用（ゼロポイント）で、
バイヤーのクロージングコストを低く抑えるようにしています。
６．モーゲージレートは、フィックス、またはアジャスタブル。
レートの違い、バイヤーがどれだけその家に住む予定か、によって、
どちらのほうが、より良いローンなのかが、違ってきます。
７．ローンには2種類あります。
一般銀行での住宅ローンである Conventional mortgage loans には、フィックスとアジャスタブ
ルのモーゲージローンがあります。
政府ローンである FHAローンには、フィックスとアジャスタブル、
VA（Veterans Administration） ローンにはフィックスのみのモーゲージローンがあります。
８．低所得・モデレート所得のホームバイヤー
年間所得が一定の額以内のホームバイヤーには、住宅購入のための特別プログラムがあります。
これは、一般の銀行（取り扱いしている銀行のみ）からでも、州のハウジングエージェントからで
も、申し込むことが可能です。
９．モーゲージインシュランス
モーゲージインシュランスは、ホームオーナーがローンを払えなくなった場合、
レンダーの損失を守るためのインシュランスです。
Conventional loans では、普通、20％以上の頭金を入れることで、
モーゲージインシュランスを支払う必要がなくなります。
FHAローンでは、頭金の率にかかわらず、モーゲージインシュランスが必要です。
10. ファーストホームバイヤーカウンセリング
多くの機関が、初めて住宅を購入する予定の人たちのための講習会やセミナーを実施しています。
これらのクラスでは、住宅の選択、リアルターサービス、レンダー、ローンプログラム、頭金の準
備など、重要なインフォメーションをカバーしています。
ぜひ参加して、知識を増やしましょう。
上記に関して、詳細や、日本語でのコンサルタントが必要な方は、いつでもお気軽にご連絡ください。
ご相談は、無料です。
特に最近、よくご相談を受けます。コンサルタント後は、物件やローン情報など、
役に立ちそうな情報をメール配信する以外、特に押し売り行為などはありませんので、
安心してご連絡ください。
将来、住宅購入をお考えの方には、
頭金や、クロージングコストの具体的な数字を知りたい場合など、
みなさんのお役に立てると思います。
政府助成ローンも取り扱っていますので、プログラムに該当するかどうか知りたい方も、どうぞ。
ズィートロゥ幸世 Sachi Zietlow
Cel.：（８１８）３８３−９０２０
Email： Sachi@maxlifestyles.com
サンフェルナンドバレー情報交換ポットラック
〜「楽しく知ろう！ローン・不動産エージェントの活用法」
サンフェルナンドバレー情報交換ポットラックの会では、1年に4回、楽しい情報交換とポットラックの集いを開催します。
今回のテーマは、「楽しく知ろう！ローン・不動産エージェントの活用法」。
この機会に、地元で活躍中の気さくな日本人エージェントの意外な告白やびっくりニュース、知って得する情報などをみんなでシェアしましょう！
日程2009年2月21日(土)
時間午前11時〜午後2時ごろまで
場所6740 Fallbrook Ave. #202
West Hills, California, 91307
サンフェルナンドバレーにゆかりのある方、興味のある方、お住まいの方など、
日本人同士の情報交換を目的とした交流会です。
参加費用は無料、ポットラック形式で気軽な集まりです。
バレーに住む日本人は、マイペースな永住組や、学生さんが多く、
なかなか、学校や買い物、レストランなど、
日本人向けの地域情報を得にくい環境と言えるかもしれません。
最近バレーに引っ越してきた方、これから引っ越してくる予定の方、
また、近所に日本人のお友達が欲しいな、と思う方など、
1年に4回の、情報交換ポットラックで、役に立つ地域情報や気の合う仲間を見つけてみては？
今後の予定は以下の通りです。
4月「楽しい！住まいのリフォームとガーデニング情報」
7月「知って良かった！学校、仕事、ビザなどに関する地域情報」
10月「うれしい！オーガニックと健康、ホリデーのヘルシーメニュー」
今回のポットラックに参加ご希望の方は、2月20日までに、ご連絡を。
会場の都合により、参加者は12名までとなります。
当日は、食べ物、または飲み物を何かご持参いただければ、ありがたいです！
よろしくお願いします。
ご連絡お待ちしておりま〜〜す！
問い合わせ先
sachi@maxlifestyles.com
(818)383-9020 Sachiまで
〜「楽しく知ろう！ローン・不動産エージェントの活用法」
サンフェルナンドバレー情報交換ポットラックの会では、1年に4回、楽しい情報交換とポットラックの集いを開催します。
今回のテーマは、「楽しく知ろう！ローン・不動産エージェントの活用法」。
この機会に、地元で活躍中の気さくな日本人エージェントの意外な告白やびっくりニュース、知って得する情報などをみんなでシェアしましょう！
日程2009年2月21日(土)
時間午前11時〜午後2時ごろまで
場所6740 Fallbrook Ave. #202
West Hills, California, 91307
サンフェルナンドバレーにゆかりのある方、興味のある方、お住まいの方など、
日本人同士の情報交換を目的とした交流会です。
参加費用は無料、ポットラック形式で気軽な集まりです。
バレーに住む日本人は、マイペースな永住組や、学生さんが多く、
なかなか、学校や買い物、レストランなど、
日本人向けの地域情報を得にくい環境と言えるかもしれません。
最近バレーに引っ越してきた方、これから引っ越してくる予定の方、
また、近所に日本人のお友達が欲しいな、と思う方など、
1年に4回の、情報交換ポットラックで、役に立つ地域情報や気の合う仲間を見つけてみては？
今後の予定は以下の通りです。
4月「楽しい！住まいのリフォームとガーデニング情報」
7月「知って良かった！学校、仕事、ビザなどに関する地域情報」
10月「うれしい！オーガニックと健康、ホリデーのヘルシーメニュー」
今回のポットラックに参加ご希望の方は、2月20日までに、ご連絡を。
会場の都合により、参加者は12名までとなります。
当日は、食べ物、または飲み物を何かご持参いただければ、ありがたいです！
よろしくお願いします。
ご連絡お待ちしておりま〜〜す！
問い合わせ先
sachi@maxlifestyles.com
(818)383-9020 Sachiまで
- mixiユーザー
- ログインしてコメントしよう！
|
|
|
|
ＬＡ郊外バレーエリア住宅情報 更新情報
-
最新のイベント
-
まだ何もありません
-
-
最新のアンケート
-
まだ何もありません
-
ＬＡ郊外バレーエリア住宅情報のメンバーはこんなコミュニティにも参加しています
人気コミュニティランキング
- 1位
- 40歳以上のおじさん&おばさん
- 14777人
- 2位
- 30代〜40代から友達作り【友活】
- 35869人
- 3位
- 株式投資
- 65314人