金融経済の学び舎【株】【為替】コミュの住宅ローンと金利上昇懸念

先進国でも稀にない超低金利から脱出して通常の低金利に落ち着いた日本
今後の金利上昇懸念が国内でくすぶるなか、気がかりな住宅ローンについて話を聞いた

【【金利変動リスクによる住宅ローン総返済額の違いについて】】

●住宅ローンの借入金2000万円を35年返済の場合、金利2%から4.3%に上がったら総返済額はいくら増えるのでしょうか？（元利均等返済の場合）

☆金利2%で2000万円を35年返済の場合
毎月の返済額：66,240円＝2000万円÷100万円×3,312円
総返済額：27,820,800円＝66,240円×12ヶ月×35年


☆金利4.3%で2000万円を35年返済の場合
毎月の返済額：92,180円＝2000万円÷100万円×4,609円
総返済額：38,715,600円＝92,180円×12ヶ月×35年


その差額は10,894,800円
住宅ローンの総返済総額は金利1%の上昇につき、500万円ずつ返済額がUPするのである


☆☆毎月の返済額と総返済額の求め方（元利均等）☆☆☆☆☆
☆　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
☆毎月の返済額＝融資額÷100万円×100万円あたりの返済額
☆毎月の返済額×返済年数×12ヶ月　　　　　　　　　　　
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住宅ローンの平均金利は、＝4.3%＝


●年収によって借り入れ額は当然違ってきます。もし、あなたが住宅ローンの申し込みをした時の融資可能金額の計算は？
（一般的な銀行の年収400万円以上500万円未満、返済負担率35%の場合、銀行の審査レートを4%ととして計算）

例：返済年数35年で年収456万円の場合、借り入れできる金額は？

456万円×35%＝159.6万円　（年収における年間の返済負担）
159.6万円÷12ヶ月＝133,000円　（月々の最大返済額）
133,000円÷4,427円＝30.0
30.0×100万円＝3000万円
よって3000万円までの住宅ローン申し込みができることになる


銀行審査は自動車ローンなど返済している金額で計算してくる
例えば、自動車ローンの毎月の返済額が3万円あれば、この3万円を住宅ローンの返済額に上乗せして計算する
特にクレジットカードでは、1回払いは問題ないが、カードローンやリボ払いがあると恒常的に借り入れしてるとみなされてしまう
仮に1社の限度額50万円で3万円を借りていたとしても、クレジットカードの保有枚数が5枚あったとすれば、
50万円×5枚＝250万円をつまんでいるとみなされ、住宅ローンの総融資額から差し引かれる
消費者金融についてはもってのほか！

※信用調査は銀行によって違う



●住宅購入の自己資金として頭金は何故2割必要と言われるのか？
　
昔は公庫も8割までしか貸さなかったことや、
住宅も中古車と同じで、購入して登記した瞬間に2割程度下落するから、
自己資金による頭金2割はいざという時に購入直後の住宅を手放せるため!?


●驚いたことは国交省の資料で【公庫延滞債権の推移】というものがあり、
住宅ローンが6ヶ月以上支払えてない件数は7年間で3倍に伸びているという事実がある

さらに、6ヶ月未満の延滞件数は100万件以上あると推計されている。

＜＜6ヶ月以上の公庫延滞債権＞＞

　　　　　　　　1996年　　　　　　2003年
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件数　　　　　　15800件　→　 　46582件
延滞元金残高　　2155億円 →　　6872億円
貸付残高比　　　0.31　　 →　　　1.13

　　　

サブプライム問題に尾を引くマーケット、そして日本経済
借りた方が悪いのか、または、貸した方が悪いのか？
結論は私にはわかりませんが、少なくとも、プランニングの重要性を再認識した次第です