競売による不動産購入検討会コミュの参考までに

競売物件を昨年購入致しました。
参考までに流れを

物件・・・マンション（平成12年物）
住所・・・神奈川県某所。最寄駅はＪＲと私鉄の２路線。
落札価格・・・１３８６万円
現在の一般不動産購入価格・・・２２００万円

購入のきっかけ
もともと賃貸アパートに住んでおりましたが子供が生まれることからマンションの購入に踏み切りました。しかしながら転勤族の為、一軒屋の購入に躊躇いマンションを選択した次第です。

物件詳細としては
先住者無し（行方不明）
裁判所による評価額７８０万円
最低落札額６８０万円
管理費滞納６０万円ほど
家屋の中は荒れ放題

このような感じでした。

まず、現場視察
ＢＩＴのサイトから物件情報（俗に言う３点セット）をダウンロード。
現場視察。
その後、マンション価格をリサーチ。
その後、管轄の裁判所へ。そこで３点セットの閲覧。
意外と面白いのは事件簿は複数の閲覧があるとかなり汚れもしくは折り目が付いているのでその物件に対する競争率がなんとなくわかります。
あと債務者のリサーチは必要です。
どのような人物であるかは知っておくことは重要です。
ヤバイ人って世の中いっぱいいますから。
いざ落札して入居した場合、取りつかれたりする場合もありますから。
あと債権者も必ず調べておきましょう。
債権者が取り下げる場合があるので債権者へのＴＥＬを行います。
実際ＴＥＬしてみましたが対応は良かったです。

入札相場ですが現在の競売物件の入札相場は評価額の１．５倍もしくは最低落札価格の２倍が入札相場と判断されます。
おそらくプロであれば
落札価格＋リフォーム費用＋滞納金＋清掃費＋マージン＝売却価格
しかし、こちらはあくまでも個人で有るため少し強気で行かねばならない。
今回は中心価格は１２００〜１２５０万円と判断し入札しました。
しかし実際の地域性や交通網などに左右される場合があるので出来れば近隣の不動産相場は事前に調べておく必要はあります。
ちなみに落札後の費用としてプロの不動産業者に依頼するのであれば落札価格の１０〜１５％ぐらいがマージンとして取られ、その他に不動産登録税、固定資産税など発生します。
個人で行う場合でも手続きはそれほど大変ではありません。
私的な意見では業者に頼まなくても難しい事はありませんでした。

一番実際困難な事として資金準備でしょう。
私は以前からキャッシュでたまたま持っていたので今回は苦労しませんでした。一般的には落札後に銀行に借入れを行っても審査は意外と通るものと聞いています。何故なら売却益はありますから。
あとは自分の自己資金をいかほど持っているかで銀行の審査に影響があります。おそらくゼロでは無理でしょう。最低４００万ぐらいは無いと難しいのでは。

その後入札で落札しました。
落札したまでは良かったのですがその後色々な問題があります。
今回の物件では先住者（債務者）が行方不明。
家財などの移動が出来ない状態です。
家財などを勝手に処分することは出来ないのです。
物件には債権はついていますが中の残存物、家財には債権が付いていません。
今回の中身はテレビ２台、冷蔵庫、洗濯機、ＤＶＤプレーヤー、ＶＴＲ、オーディオコンポ、コタツ、アダルトビデオ１０００本、ごみ９０Ｌ袋で１００枚分。アルバムなど・・・
しかし今回は助かりました。債務者の父親の住所が有った為そちらに連絡させてもらいました。
債務者の父親には家財道具をすべて送らせてもらうか処分を委任するかどちらか選択してもらいました。
処分を当方に委任すると言うことで債務者の父親に内容証明付き
の郵便にて委任状を送らせて頂き一件落着。
アルバム、手紙、写真などは債務者の父親方に送りました。
しかしながら一番困ったのがアダルトビデオ１０００本。しかもＶＨＳ。（いまどき）
しかし世の中色々な業者があるものです。ＡＶ専門の引き取り業者ってあるんですね。送らせてもらいました。ダンボール３０箱ほど。
一般ごみに関してはこっそりマンションのごみ集積場に分けて捨てさせてもらいました。１回で持っていくと集積場が溢れそうだったので。
毎日仕事帰りにマンションに寄り５〜１０袋ずつ捨てました。
多分、私が捨てているのはマンションのカメラに映っておりバレバレだったはず。
ごみ掃除も終わりリフォームに入ります。
床、壁、風呂、キッチン、蛇口、トイレ、畳など買えました。
総費用は１１０万円ほどです。
今回は床のフローリング３０?ほど張り替え。マンションであればＬ４０以上などの床材指定があるので管理室などに確認する必要があります。ちなみに工事日程や業者などの報告を管理事務所に提出する必要があります。あとマンションなどは部屋の間取りなどの変更は出来ませんので。

リフォーム後、清掃業者により清掃をかけました。

ほとんど自己の力にて手続きしたので落札価格＋２００万ほどで収まりました。費用的には少ないほうでしょう。

また競売をやってみようと考えています。今回で３回目です。
苦労はしますが苦労した分の価値はあると考えられます。
皆様もがんばってください。
また落札した際には報告させていただきます。