土地区画整理コミュの教えてください。

初めて区画整理地の売買をします。
まだ専任媒介契約をしたばかりなので買主はいませんが。

売買の経験も少ないのでとても心配です。
注意点を教えてください・・・。

１．Ｈ24年に換地処分が終わる予定だそうです。税金関係はどうなるんでしょうか？あとでまとめてくる様な話をチラッと聞いたので。従前の宅地は【田】です。売買契約の時等に【宅地】に地目変更するのですか？

２．対象の土地は仮換地です（保留地ではない）。やはり住宅ローンが組める銀行を探すのは大変なのですか？

３．重説に記載しておいた方がいい内容あればぜひ教えてください！！

よろしくお願い致します。

コメント(13)

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[1] mixiユーザー 08月05日 23:03

売買の経験はなくて区画整理の経験しかありませんが。

１．換地処分まで登記簿の表題部は区画整理施行者ではいじりませんが、区画整理事業を行うと言うことは市街化区域に編入されているはずですから、農地転用は通常の手続きで可能なはずです。

２．厳密に言えば仮換地の取得者に通常の宅地と異なるリスクが無いとは言えませんが、一般的には仮換地上にも住宅建築は頻繁に行われているため、多くの銀行が仮換地の抵当権を認めない事はないと思われます。普通に銀行に住宅ローンの問い合わせをすれば大丈夫だと思いますが。

３．物理的なインフラはだいたい完璧な状態になったのが仮換地のはずですから、注意すべき点は将来の仮換地指定変更の可能性や換地処分後の清算金が発生する点と思われます。減歩率を平均よりも緩和した換地などの場合、その分の土地を買収したのと同程度の清算金が発生する可能性があります。

[2] mixiユーザー 08月05日 23:34

緑川だむさん

ありがとうございます！

１．について、その区画整理地はハウスメーカーか、会社が売主のものばかりが広告に出ていて地目は【宅地】で出ています。それは買い取ったときに農転したという事ですかね？
私の売主さんに「うちも地目【田】じゃなくて【宅地】で出して！」って言われたのですが、やはりダメという事ですよね？

３．は後半がよくわかりませんでした・・・。
頑張って勉強します。

知識がない事が恥ずかしかったけど、思い切って聞いてよかったです。
ありがとうございます。

[3] mixiユーザー 08月06日 00:07

＞うちも地目【田】じゃなくて【宅地】で出して！

農業委員会に行けば、区画整理区域内ならほとんど農地転用は出来るはず。

＞３．は後半がよくわかりませんでした・・・。

つまり、そもそも50%くらいの減歩率が予定されてる区画整理があるとして、通常のルール通り換地設計すると50?とか小さくなりすぎて家が建たないような土地になってしまう場合、減歩率を20%くらいとかに緩和して100?とかも少し広い換地を指定することが出来るようになってますが、もともと土地の財産が小さいから「広い換地」＝「元の財産より増えてる」という事になるので、差額を清算金で支払うと言うこと。

[4] mixiユーザー 08月06日 15:25

緑川だむさん

わかりやすいです。
ありがとうございます。

実は教えていただいているうちに他の質問が思いついてきてしまいました。

近日中にまたコメ入れさせていただきます。

お手すきでしたらご指導お願いします

[5] mixiユーザー 08月06日 22:44

３について
土地の面積は、換地処分される前に測量されて登記される時に事になります。
よって、仮換地の面積と比べ、換地処分後の面積が増減する旨記載が必要かと
思います。

それから、仮換地ですから、通常は仮換地指定通知と使用収益は同時ですが、
使用収益が可能な状態であるなら、その範囲、使用状況を現場でキッチリ
把握しておく必要があります。

仮換地指定通知と同時ではなく、使用収益開始だけが後になったある業者さんのケースですが、
使用収益開始の通知は、不動産売買で言えば『引渡し』に近いので、
同様のアドバイスしました。
結果、計画図と現況構造物が大きく相違し、使用収益開始エリアの確定の為
の測量を施行者に強く要求することになりました。
（後日、測量開始することに）

換地処分時に『計画と現況の相違』は清算金で調整される事になりますが、
（施行者の言い分）
金で納得できる範囲なら良いのですが、仮換地指定を受ける側は書類だけでなく、一応の注意が必要です。

[6] mixiユーザー 08月06日 23:31

緑川だむさん

農地転用した場合、固定資産税等が変わってきてしまうのですよね？
だとしたらやはり引渡しと同時が望ましいですよね？
しばらく売れないかもしれないし。
私は勝手に【田】の方が安いと思っているのですが。

ko-kiさん

ありがとうございます。
緑川だむさんにも聞こうと思っていたのですが、施工者は「換地処分決定書」のような書類を出していて（書類名称違うかもしれません

）、その施工担当者はもうほとんどそれで決定みたいな事を言っていたような気がするのです。
なので清算金が発生するとは思わず、本当に聞いておいて良かったです。

上記理由により仮換地の測量図のような書類もありますから、使用収益の範囲、状況もキッチリわかっている状態だと思っているのですが・・・。
もうすぐにでも建築できる状態です。
それであってますか・・・？

もちろん、それでも清算金がある旨は重説でうたった方がよさそうですね。

[7] mixiユーザー 08月07日 00:02

＞「換地処分決定書」

たぶん、仮換地指定通知書かな。表の下の方に「仕様収益を開始する日」が書いてあるはずだから、そこが別途指定になってるかどうかを確認する必要が。

清算金も、基本的には技術的な限界や測量誤差が基本だから、通常の換地設計であればせいぜいプラスマイナス数万円くらい。ただ、減歩緩和とかがある場合があるから油断できないって事ですな。

[8] mixiユーザー 08月09日 09:26

お二方、ありがとうございます

買付が入ったらまた壁にぶつかるかもしれません。

その時はまたお願い致します。

[10] mixiユーザー 08月14日 22:05

アキシノさん！！

ありがとうございます。
とにかく机の上で悩んでないで、農業委員会に行って聞いてきます！！

私の会社は基本的には自分次第で、頑張れる人だけが残れる会社でとても気に入っていますが、何でも知ってる師匠みたいな人はいません。
アドバイスしてくださる方はいますが。

もちろん学校ではないのでぜんぜん構わなかったのですが、いざ授業みたいに教えていただくととっても感謝です！

またよろしくお願い致します。

[11] mixiユーザー 08月14日 22:40

＞私の会社は基本的には自分次第で、頑張れる人だけが残れる会社でとても気に入って
＞いますが、何でも知ってる師匠みたいな人はいません。

こりゃ区画整理協会のやってる講習会受けたほうがいいかもしれんなあ。

社団法人街づくり区画整理協会
http://www.ur-lr.or.jp/

基本的には区画整理実務者向けの講習会だから、仲介業者みたいな関連業種の人は全体概要的なものだけでいいとは思うが。

[12] mixiユーザー 08月16日 21:46

緑川だむさん

セミナー代、結構高いんですね。。。

手探りですが、いろんな人とコミュニケーションとって勉強します