☆宅建レディスクラブ☆コミュの【民泊問題】　外国人顧客といかに向き合うか？

2020年の東京五輪に向け海外からの訪日客（インバウンド）が急増中！
インバウンドと言えば、秋葉原の家電量販店での中国人の爆買いをイメージしますが、
実は不動産業界においてもインバウンド需要は実に旺盛らしいです。

都心部一等地の高価なタワーマンションの購買層の多くはチャイナマネーであり、
購入後は自らが居住するのではなく、賃貸に出して利回りを追及するとのこと。

民泊
最近よく耳にするこの言葉。
客室不足に陥る都心部のホテル業界ですが、
その受け皿として民間住宅の空き部屋を有料で貸し出すこと！

実はこの民泊という行為は法律的には実にグレー（と言うよりブラック）で、
現在さまざまな議論が交わされ、法整備が進んでいるようです。

現行法では、民泊行為は旅館業法違反（特区を除く）
つまり違法状態が放置されているのです。

民泊を取り仕切っているメジャーサイトがアメリカの　「Ａｉｒｂｎｂ」　※エアビーアンドビーと読むらしい。

多くの外国人がＡｉｒｂｎｂを介して日本の民泊を利用していますが、
同サイトは基本、単なる紹介サイトなので、入国後のフォローに関してはホストまたは管理会社が行う。

早い話・・・紹介だけして、あとは野となれ山となれ・・状態。

苦労を強いられるのは民泊ホスト不動産管理業者かもしれません。

ただし・・賃貸の期間によって宅建業法が適用にならない場合もあるようです。
ザックリ言いますと
・1ヶ月未満の契約は宅建業は適用されず旅館業法の営業許可が必要となる。
・マンスリーマンションの場合は定期借家契約の方式が望ましい　（仲介には宅建業の免許要）

まぁ現実問題として　民泊をやるのに旅館業法の営業許可を取得しようとする人は少ないでしょうから
1ヶ月未満のショート賃貸については、
法整備されるまでの間は今の法的グレー状態が続くと思われます。

私達が考えるべきは、1ヶ月以上の賃貸期間の定めのある定期借家契約！

とにかくこのテーマは、非常に奥が深く　法整備の動きも加速しています。
（政府は今年3月中に何らかの方針を打ち出す方針らしいです）

この辺を踏まえ、タイムリーな話題を提供したいと思っています。

今後の不動産業界において避けて通れないであろう外国人顧客問題。

よろしければ情報交換して一緒に学んでいきましょう　

なお・・・民泊問題に興味ある人には↓↓　このサイトがお勧めです＾＾

　　　　　　　　http://www.fdj.com/2016/01/1692.html

上に書いた内容もほぼこのサイトのパクリです　

コメント(2)

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[1] mixiユーザー 03月02日 22:55

【民泊解禁と言うけれど・・・】
株式市場では　いわゆる民泊関連銘柄の上昇が目立ちます。
その材料となったのが今週月曜日に「１Ｒマンションでも民泊可能！」と報道されたことです！

多くのマスコミの見出しが　「４/１日をもって事実上の民泊解禁」　でした。

せっかくの盛り上がりに水をさす気はありませんが、これは明らかにおかしいのです。
こんなのは民泊解禁でも何でもない。　従来の民泊事業における若干の規制緩和に過ぎないです。

まず・・民泊とは何か？

主として外国人に対し、部屋を貸してその対価を受け取る行為

民泊にもピンからキリまであり

Ａ　長年ペンフレンドだった外国人が日本に来て、自分の家の部屋の一部を間貸しすることも民泊
Ｂ　住宅10棟120部屋を・・エアビーで募った利用者に貸し付けることも民泊

つまり、民泊と言っても、たまたま一時的に他人に間貸しするケースと、
反復継続して住宅を貸し付け、事業的な規模で行う場合の2通りがあるのです。

Ａの場合は、別に何の問題も無い。　昔から行われていたことです。　報酬も小遣い程度でしょうし

今問題になっているのはＢのようにビジネスとして行う民泊！

月曜日に報道された　ＩＲマンションでも民泊可能の報道は、
言うまでもなく　ビジネスレベルの民泊　の話なのであります！

　

　こんなにも厚い！　民泊ビジネスの参入障壁

居住と宿泊の違いを把握しよう！
居住とは住むこと！つまり生活の本拠　　　　
宿泊とは住所とは別の場所に一時的に泊まること！

・レオパレス２１がマンスリーな訳
宿泊・・・原則として１ヶ月未満　　　　旅館業法の適用
居住・・・１ヶ月超　　　　　　　　　　　　宅建業法の適用

レオパレスがマンスリーにするのは
１ヶ月未満の期間で部屋を貸すと、レオパレスオーナーに旅館業免許が必要になるからなのです。

この旅館業の免許を取得するのが非常に大変で・・・
まずは住宅の建っている用途地域で旅館を建てられるかどうか？
建てられる地域だったとしても、建物の用途を住宅から宿泊所に用途変更しなければならない。
さらに所轄の保健所に申請して旅行業の許可を受ける必要がある（この手続きも煩雑）

これほどのハードルを乗り越えてまで民泊のホスト（貸し手）になる人が日本に何人いるのでしょうか？

「そういう面倒な手続きはどうでもいいから・・・民泊やっちゃえ！
ネットでサーチしたら民泊サイトがヤマほどある！　誰でもやってるから大丈夫だろ～」

Stop it

すでに違法民泊で複数の逮捕者出てます！

羽田空港のある大田区のような民泊特区を除き・・・
民泊を事業的規模で行うには　必ず旅館業としての許可が必要なのです！

無許可営業は刑事罰の対象になります！　闇ホテル経営と同じことです。

個人的には、
この旅館業の免許基準が大幅に緩和されない限り、民泊ビジネスの先行きは楽観できないと考えます。
例えば、今後10年間は旅館業の許可不要とする！みたいなサプライズ法案でも通れば別ですが・・

結論

民泊ブームに浮かれるなかれ・・
旅館業法の壁がある限り、大多数の民泊ビジネスが違法状態になる。
これまで黙認姿勢だった警視庁が本格捜査に動けば・・・民泊バブルは瞬時に弾け散るだろう！

この問題・・・・今後の法改正の行方をしっかりと見守りたいと思っています。

[2] mixiユーザー 03月03日 18:42

【宅建業と民泊について】

昨日のコメントで、
旅館業免許取得という厚い壁が解消されない限り、
民泊の将来性については極めて不透明・・と書きました。

では、不動産業者は違法性マックスな民泊事業とは全く無関係なのか？
これは全く違います。
これからの不動産業は、民泊とは切っても切れない間柄になるでしょう。

確実に言えることは
オーナー様から預かっている物件の入居率が芳しくない場合、
オーナー様は空室対策として必ず民泊を考えるはず。
実際、空室に悩むオーナーを対象とし、ａｉｒｂｎｂ活用のノウハウを提供する会社が続々と出現中。
大手では　ｱﾊﾟﾏﾝ　大東建託等々が次々とエアビーサポート事業に参画！

この状況を放置し、従来型の賃貸業務を行っていると大切な預かり賃貸物件を失うことになります。

空室対策としてのエアビーを提案できる不動産業者

現在、不動産仲介業者の間ではエアビーの評判は良くない。
そりゃ当たり前。　　
旅館業者がエアビーに飯のタネを奪われることを危惧するのと同じく
不動産業者だって前述のように大切な預かり物件を失うことになるのですから・・

好むと好まざるとに関わらず、
エアビーとの関わり無くして、今後の不動産賃貸業は成り立たないと思っています。

賃貸期間１ヶ月以上の民泊
昨日のコメントと重複しますが・・

民泊　　　旅行業の許可要！　　　宿泊にあたるので、宿泊場所の安全衛生は旅行業者の責任となる

-----賃貸期間が１ヶ月以下↑↑-----　　１ヶ月以上　↓↓　--------------------------

民泊　　　定期借家契約（３５条説明要）　　住居にあたるので、安全衛生は賃借人の責任となる。

この図からも判るように、賃貸期間１ヶ月を超える民泊は、他でもなく宅建業者の職域となるのです。

１ヶ月以上の契約であるならば、旅館業の規制を受けない

つまり、用途地域がどうの・・保健所への手続きがどうの・・・　この辺が一切不要になるのです。

もちろん宅建業法に基づいて行われるので　適法民泊　なのです！

１ヶ月以上も同じ部屋に居住する外国人観光客なんているの？
統計では、訪日外国人の平均滞在日数は14～15日！
これはあくまでも平均ですので、マンスリーの単位で滞在する訪日外国人は少なからず存在する。
そして滞在日数は都心部ほど短く、地方部ほど長い傾向にあるらしいです。

よって・・・地方の古民家をエアビー用にリノベして賃貸するビジネスは面白いと思います。
外国人の目には・・日本の古民家は非常に魅力的に映るらしいですから。

結論

法的に未整備で参入障壁が厚い民泊は１ヶ月未満の短期宿泊！
法的にブラックな短期民泊については非常に面倒なことが多そうなので、
当分は法改正の行方を静観するだけで良い。

１ヶ月を超える賃貸期間の民泊は、我々宅建業者のフィールド！
「民泊？　それは当社では扱えません」とか言ってたら　たちまち時流に乗り遅れてしまいます。

私達は・・
オーナー様のエアビー利用をサポートし、３５条説明を行い・・
その後は外国人入居後の管理まで出来る宅建士にならなければならない。

だから重要なのは、定期借家契約の理解。　そして、英語のコミュニケーション能力なのです。

この辺は別ﾄﾋﾟで語りたいと思ってます。

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