不動産競売について！コミュの競売でおとした物件に賃借人がいて。。。

こんにちは。
非常に困っています。。。

競売でマンションを落札しました。
そこには、賃借人がいます。
これは、物件明細書に、買受人が負担することとなる他人の権利として、「賃借権は、最先の賃借権である」となっていました。
今回、その賃借人との契約について、話に行きました。
家賃を25000円UPして、（それでも、他の物件に比べるとまだ2、３万くらい安いです）期限は、話し合いが解決するまでということで、司法書士に頼んで、書類を作ってもらい、相手方と賃借契約を結ぼうとしましたが、相手は家賃に、納得できないといいます。
また、この先ずっと住むつもりだと話しており、話がつかず、結局来月分の家賃は、前のままの金額で振り込んでもらうことになりました。
ローンでお金を借りており、また、自分も借家にすんでいるので、最低やっていける金額として、25000円UPの要求をしたのですが、これは、認められないのでしょうか？
話し合いがつきません。。。
私のほうは、では、15000円のupで、譲ったのですが、相手は、譲りません。
やはり弁護士などに入ってもらって、調停？をおこしたほうがいいのでしょうか？
また、調停を起こした場合など、費用はどれくらいかかるのでしょうか？

すみません。。。
素人で、あまり勉強しないまま、賃借人のいる物件を落札しました。
とても安かったので、弁護士や司法書士などに相談せずに、落札して、今回賃借契約を結ぶために、司法書士に頼みました。

私としては、代わりの物件（このマンションの近辺で家賃が同程度のもの）を探して、相手に誠意ある提示をしたのですが。。
普通、家賃をあげるのは、認められないのでしょうか？
また、私としては、早くこの家に住みたいと思っています。

ご教示、宜しくお願いします。

コメント(11)

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[2] mixiユーザー 11月25日 23:28

チャトランさん、アドバイスありがとうございます
相手は普通の夫婦です。
立ち退きしてもらう場合には、普通どれくらいの額を提示すればいいのでしょうか？
私のほうも、まったく素人で、賃借権があっても、家賃は相場の分を払ってもらえると考えてるのですが。。。
これは、通らないのでしょうか？

物件明細書や評価書では、賃借人がいることにより、減価800万円云々のくだりがありますが、買受人が変換することとなる敷金額を考慮する必要はないとあります。
この物件、管理費の延滞もありません。

[4] mixiユーザー 11月26日 09:03

まず、賃貸借契約の期限ですが、おそらく自動更新のはずです、但しあくまでも期限はあります。その期限が近ければ、更新そのものを拒否し、退去勧告をすることも出来ます。ごく一般的な家賃相場よりもかけ離れている場合は当然家賃を上げることもできます。現在の賃貸人から賃貸契約書を見せてもらうか、裁判所に申し出て賃貸契約書があれば閲覧させてもらい。家賃の取り決めがどうなっているかを確認してください。

また、一般の賃貸借契約であれば、宅建業方法に基き、6ヶ月前に書面にて解約通知を送付し退居させることも出来ますが、これも賃貸人の同意の基になります。この契約解除通知は、内容証明にて送ることが大事です。最悪引渡し命令及び強制執行となった場合証拠書類として提出できます。

お近くでしたら幾らでもご相談に乗れるのですがちょっと遠いですね！

メッセでも頂ければ、お電話でご相談に応じますよ

[5] mixiユーザー 11月26日 13:28

ASCNETさま。
アドバイスありがとうございます。
＞現在の賃貸人から賃貸契約書を見せてもらうか、裁判所に申し出て賃貸契約書があれば閲覧させてもらい。家賃の取り決めがどうなっているかを確認してください。

自動更新になっています。
家賃の値上げなどのことは書かれていません。

＞一般の賃貸借契約であれば
一般であるかどうかは、わからないのですが、ただ抵当権が設置されるまえに、賃貸契約を結んで、入居しているようです（裁判所の書類によると）

裁判所で聞くと、当事者同士で話し合いをしてくださいということを言われましたが。。。

[6] mixiユーザー 11月26日 14:12

＞ローンでお金を借りており、また、自分も借家にすんでいるので、最低やっていける金額として、25000円UPの要求をしたのですが、これは、認められないのでしょうか？

借主にはローンの支払とかは関係ないです。
長期の抵当権に優先する借主が居ることを知りながら購入したのですから。

近隣相場とかけ離れているって言うことを中々立証出来ないと思います。
ただ借りた当時より固定資産税の評価額が上がったとか、(消費者物価指数等を
参考に)物価が上昇したとか等客観的に立証できないと裁判等では認められない
と思います。
不動産鑑定士の鑑定書等でも立証出来ますが費用的なモノを考えるとメリットは
無いと思います。

[7] mixiユーザー 11月26日 23:45

あんちゃんさま、アドバイスありがとうとございます。

＞不動産鑑定士の鑑定書等でも立証出来ますが費用的なモノを考えるとメリットは
無いと思います。

となると、いくらかお金を出して、でていってもらうのがベストということでしょうか？
この場合、いくらくらいを提示すればいいのか、アドバイスもらえませんか？

[8] mixiユーザー 11月27日 01:47

今後、要求する額の賃料をもらいたいのでしょうか
それとも、退去してもらいたいのでしょうか

以前の契約が有効期間に賃料を上げることは入居者が拒否したら困難でしょう。
前記の通りローンの金額と家賃は関係ないので、周辺で類似した物件の賃料
をいくつかまとめ標準的な賃料を参考に交渉する余地はあると思いますが
ある程度、期間に余裕をもってその賃料を実行するべきでしょう。
交渉が進まなければ、更新時に賃料を認めるか、退去するかの選択を与えることができますね。

契約内容に違反のない状況で退去させることはすぐには立退き料を払わないと無理でしょう。
前記のアドバイスと異なりますが、6ヶ月前に書面にて解約通知を送付した場合は賃借人の同意は不要です。
やはり証拠として内容証明で送付することを薦めます。

前の会社で賃料滞納する輩を月に20～30人追い出していたので
よろしければメッセでご相談ください

ちなみに、前の所有者に敷金を支払っていれば、サラさんが敷金を清算する義務が生じてきますよ。

[9] mixiユーザー 10月03日 16:35

俺なら無駄な出費おさえて　６ヶ月待つかな

[10] mixiユーザー 10月03日 17:11

長期賃借権でしょ。
短賃なら半年の明渡猶予とかあるけど
抵当権より前の賃借権は強い。
債権者も賃貸人がいることを知りながら貸付したんだから。
更新を拒否するとか書いてますけど正当と思われる理由がないでしょ。
自分が利用したいとか家賃が安いとか長期の賃貸人がいることを知りながら購入したのですから正当にはなりえない。

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