mixi法律相談所コミュの[トラブルの防止]土地の時効取得を防ぐ方法はありませんか？

■■■状況■■■
生前、祖父が叔父の家を建てた際に、分筆した土地からガレージの屋根がはみ出るような形で建物を建てていました。

最近まで知らなかったのですが、
境界を越えるような建物は建築してはならず、既に建築してあればその屋根の下から５０ｃｍ部分もそこの住人の占有部分になる事を知りました。

叔父一家がそのまま住み続けて居るのであれば、時効取得を申請されればぐうの音も出ない所なのですが……(まあ、その場合はこっちも構わないのですけど)

先月、叔父は別の所に引っ越し、土地・建物は不動産業者さんに販売致しました。

そして気になったのでよく見た所、軒先部分が我が家の土地にかかっている状態であることを再認識し、
父・母・私・叔父・業者さん２名が立会いの下で、境界杭の外側に屋根が出ていることを確認しました。

■■■私見■■■
私はこれで今現時点では「取得時効」にはなりえないと考えています。
少なくとも、業者さんからその家を購入された方が住み始めてそこからが「占有」になるのでは？つまり、まだ０年の占有ですよね？

私なりに勉強した所によると、
建設途中であれば建設の中止を申請する事もできるでしょうが、
既に建っている建物ですので壊せとも言えない筈です。
全く知らずに占有した場合で１０年、他人の土地と知って占有した場合で２０年で取得時効が成立するとありました。

■■■思惑■■■
さすがに、今後、見ず知らずの他人に２０年住まれただけで、自分達の土地・財産が奪われる事になっては納得がいきません。

元はといえば、祖父があいまい・あやふやな建築をした事が起因である事も考えると不動産侵奪罪もおかしな話になります。
これから住まわれるであろう未知なる隣人さんには落ち度がある訳でもありませんので、こちらが一方的な損失をする場合で無いのであれば何らかの経費を請求する意図もありません。

精々、私の方の土地でありる事を認識し、侵奪するような行為をせず、
建て替え等を行う際には越境しないように設計してもらいたい程度です。

そこで、

■■■質問事項■■■

・いつとは知れない将来の設計基準の約束を取り付けるような事は可能なのか？
・その際に２０年以上住み続けた事を理由に時効取得される事は防げないのか？
・実際のトラブルへと発展する前にしておけること。
・やっておかなければならないこと。
・内容証明などを送る際に明記しておかなければならない事・用意しておかなければならない物。
・実際に弁護士さんに依頼する事になる場合、まとめておいた方が良い事にはどんな事があるか？
・その他、忘れてしまいがちになりそうな事など

現時点でもめている問題ではなく、将来において明らかに発生するであろうトラブルの防止にあたる事なのですが、お知恵・知識などをお貸しいただけたらと思います。

コメント(12)

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[1] mixiユーザー 11月09日 08:04

　叔父が売却前に更地にして売れば問題はないと思う。
無用のトラブルを避ける為にそれぐらいの仕方のない出費

[2] mixiユーザー 11月09日 09:21

素人です。

　１）（可能であれば）該当部分を売却する
　　　　（トピ主さんの建物の埋設物（電気や水道などの配管）が無い場合）
　２）（１のご意見のように）ガレージだけを壊して問題を解消させる
　　　費用は売り主の負担が妥当と思います
　３）トピ主さんが地面自由に使うことを条件とした借地契約をする
　　　この時にガレージの屋根への対処条件に限り、加えて改築の場合は屋根の出ない
　　　構造とする条件によって借地関係の解消を行うという条件を加える

　いずれかの方法で現状から相手方との権利を明確にしておく必要が有ると考えます。
　瑕疵のある不動産を取引する問題を解消する面でも、２が一番の方法と考えます。

　もう一つの案として．．．
　買い主が車庫も現状のまま必要と考えれば、車庫と言う建物の特性から
　　　「屋根の出が無い＋壁面からの排水溝」へのような改築
　が可能でしょうか？
　建て直しよりは費用は大幅に低く抑えられると考えます。

　特に３については法律的な裏付けと将来へのリスクは残ると考えますので、まずは
弁護士さんとの短時間のご相談も必要かと思います。
　貸借契約書に第三者（司法書士）などを加えることも必要かと思います。

　ご趣旨とはずれますが、問題を先送りされない方が望ましいと考えて居ります。

[4] mixiユーザー 11月09日 11:50

不動産業者です。
下記の民法上の要件を満たす必要がありますから、単に屋根が越境していただけでは時効による取得はできない可能性のほうが高いと思います。
土地の境界を明確にあらわしている資料等はないのですか？
何も資料がない場合は、時効の問題というより、単純な境界トラブルだと思います。

民法第１６２条　二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

[5] mixiユーザー 11月09日 19:03

アドバイスありがとうございます。

>1　放電１００Ｖさんへ
叔父さんは既に更地にせず現状のままで売却し終えたので、今からだと業者さんとの話になります。

>2　スーさんへ
1)
該当部分を売却し、売却の後その位置に建造物などを建設された場合。
我が家所有の農地への農機具の出入りに際し、現状では１ｍの位置に向かうのに３００ｍ程迂回する必要が出てきます。不便になりますので可能な限り避けたいです。

2)
可能ならばそれがありがたいところですので、関係者のそれぞれとも相談してみます。

3)
それが現在一番現実的だと思います。
借地契約にする場合、借地料などを請求しない方向で考えています。
そして、正式に司法書士や弁護士の方へ依頼する方向で考えていますが、その際に準備しておく物事など予めできる事があれば迅速に進められると考えての相談です。

問題を先送りしないように頑張ります。

>3　かず（ΦωΦ）さんへ
その建物に叔父一家が住み始めてからは20年以上経過しているので、第三者も有効であるなら時効取得は避けられない事になるかと思えてしまいます。

将来の約束についての意図はかずさんの解釈されている通りです。

やはり使用貸借として書面に残すことが必要なのですね。

>4　よこさんへ
土地分筆図や境界杭などはあります。
ガレージの壁面と屋根の先端の中間地点にコンクリート製の境界杭が入っています。

ここからは余談となりますが、
　私がこの事を危惧する事に至った経緯としては
　母方の実家(以下Ａ)で屋根の越境を事由に土地の権利が移ったという実例があったからです。
　その時は過去にＢ氏の土地に村の公共の建物を建設する際に、建物の壁面を境界線ギリギリに建設し、屋根などが越境する分に関しては公共物故に黙認として建設しました。
　世代が交代し、建設当時の事情を知る人が亡くなってから、その建物の地権者が別の目的の建設物を立てることになった時に
　屋根先端の下の雨だれ分までがＢ氏の土地であると主張され、裁判の結果Ｂ氏の土地であると認められ、Ａはその分の距離を下がることを命じられたのです。
　つまり、Ａ家は越境した屋根の分とそこから雨だれ分のおおよそ１ｍの幅と長さ(私の目算で)５ｍ程の面積の権利を喪失したのです。
恐らく、この場合は境界を証明する第三者の方が既に亡くなっていた事が最大の原因だと考えられますが。。。

　さすがに、様々な状況の差異はあるでしょうが、境界トラブルであっても時効の問題であっても、正当な手段でできうる限り自分の財産は守りたいと考えています。

[6] mixiユーザー 11月09日 19:37

＞5
実測図と境界杭があるなら、そう心配することはないと思いますよ。

[7] mixiユーザー 11月09日 19:40

使用料相当損害金を金額の多少にかかわらず請求しておくのがよいです・・

借地契約してしまうと・・・無限に使用可能になってしまうぞ

[8] mixiユーザー 11月10日 02:58

>6　よこさんへ
少し安心できました。ありがとうございます。

>7　みうらさんへ
どういう事なのでしょうか？
もしよろしければもう少し詳細な事をお教え願えませんか？
なんだったかな……記憶が曖昧ですが、無償であれば即時返還等にも応じてもらえるけど、お金を取っていればそうは行かないという話を聞いたこともあるのですが……

[9] mixiユーザー 11月11日 19:16

無償であれば・・そのまま建物を売却することも可能です・・
　引き続き・・新所有者は使用を継続できます・・

[11] mixiユーザー 11月14日 23:12

たぶん、ロースクールの学生です…

今回の件
そもそも、時効取得が認められるための「占有」という要件をみたしていない気がします。

「占有」とは、自己のためにする意思をもって所持する事実的支配状態をいい、社会通念（常識）を考慮して決められます。

ざっくりいうと
外からみて物を支配しているかで決めるという意味だと思います。
今回の件では、でっぱった屋根の持ち主が問題の土地を支配しているといえるか？
ひらたくいえば
トピ主さんの家に遊びに行った人が、問題となっている部分を見て、屋根の持ち主が土地を支配しているといえるかで決まることになると考えられます。

上の図のでっぱりでは、土地上の建物に住む人の支配と考えるのが常識的だと思います。

よって、屋根の人に土地の占有は認められず、時効取得できないと個人的には思います。

Ａさんの件は、トピ主さんいうように、時効取得された事例ではない気がしますが。もともと境界があいまいだったとか…もう一回Ａさんの事例をきちんと調べてみたらどうでしょう

[12] mixiユーザー 11月15日 03:13

補足です。

　法律的には問題が無くても
　　「タイミング良く措置をしないと、何が起きるか分からない」
　というのが土地に関することと考えて居り、「法律に合わせて実体を措置する」か
それが無理な場合は「権利関係を文書で明確にしておく」というのが必要かと考えて
います。　

　事情を知る同士では問題が無くても、第三者に渡った場合、法律を逆手に使ったり
結果的には権利を守れても、そのための係争や話し合いに時間を取られる事自体が
無理なケースもあろうかとも考えるためです。

　ご相談のケースは一種のリスク・マネージメント（リスク・テイキング）のような
考え方が必要かと愚考しています。

　現状、境界も明確ですし、仲介業者を通じて相手の方には問題が伝わっているとは
考えますが、さらに別の所有者に渡った時に問題が起きないようにクリアにしておく
ことも考慮されたら如何でしょうか。

　実は私も似た経験を持って居りまして、結果的に相当譲歩して解決を図りました。
　しかも問題解決に、親の代から数えると数十年掛かってしまいました。

　　　　－－－－－－－－－－－－

　具体的な措置は、少々厳しい意見になりますが、「違法な建物の措置を売買の条件と
する」という主張をされて、元の持ち主と仲介業者、買い主の責任で措置させるという
ことでよろしいのではないかと考えます。
　善意の第三者であるトピ主さんが、対処を考えたり負担をするのは筋が違うとも
感じていますが．．．

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