PMコース第4回講義は、東急不動産の小池先生。黒板一杯に書くまくりながらの、いつものエネルギッシュな講義となりました。講義のテーマは、ビルのメンテナンスや工事に必要なコストの管理手法。そのコストを負担する不動産オーナーの立場から、実務経験を踏まえた生の話を熱く語ってくれました。
小池先生の講義でいつも話題となるのが「談合」です。工事は完成してしまえば次の工事を受けなければその会社は経営が成り立ちません。工事を受託する立場としては、土建国家・日本の溢れんばかりの工事需要を、優良業者もそうでない者も持ち回りで受託できれば有り難い。そう思うのは当然のここと言えるでしょう。これが「談合」の始まりなのではないでしょうか。
一方で、工事コストを負担する立場の不動産オーナー（国や自治体も同様です）は、当然、良い工事をなるべく安価で実現したいと考えます。
仮に、工事を受注する業者が、裏では持ち回りで決まっていて、品質は玉石混合だったとしたら・・。そして、このような場合、工事額は誰が落札しても良いように、予算高め一杯での受託に調整されていく・・。仮に、こんなことが裏で取り決められていたとしたら、不動産オーナーはたまったものではありません。
しかし、このような状況を不動産オーナーが許容できる環境が1つだけあります。それは、不動産インフレの長期継続。地価は必ず上がるとする、いわゆる土地神話が存在すれば、不動産オーナーが管理や工事のコストに無関心でいられるのです。そんな特殊環境が日本では戦後一貫して、つい15年前まで続いていました。
「処変われば品変わる」 15年デフレは終息しましたが、日本が国際社会で生き残るための激しいコスト競争は終わることはありません。本来、輸出入のできない不動産ですが、約5年前から、外国の資金が勝手に日本に入ってきて、動かないはずの不動産が、結果として、国際競争に曝されるようになりました。言い換えれば、土地神話の後押しで例外的に有利な資産だった不動産は、もう既に過去のもの。最も保守的な産業の1つとしての建設・不動産業の方向転換や体質改善は、まだ始まったばかりなのです。製造業が厳しい国際競争に打ち勝って、世界に冠たる地平を切り開いた日本人の才能や気質をもってすれば、きっと、建設・不動産の分野も、世界に名をはせる産業に転換していくことでしょう。
小池先生の講義でいつも話題となるのが「談合」です。工事は完成してしまえば次の工事を受けなければその会社は経営が成り立ちません。工事を受託する立場としては、土建国家・日本の溢れんばかりの工事需要を、優良業者もそうでない者も持ち回りで受託できれば有り難い。そう思うのは当然のここと言えるでしょう。これが「談合」の始まりなのではないでしょうか。
一方で、工事コストを負担する立場の不動産オーナー（国や自治体も同様です）は、当然、良い工事をなるべく安価で実現したいと考えます。
仮に、工事を受注する業者が、裏では持ち回りで決まっていて、品質は玉石混合だったとしたら・・。そして、このような場合、工事額は誰が落札しても良いように、予算高め一杯での受託に調整されていく・・。仮に、こんなことが裏で取り決められていたとしたら、不動産オーナーはたまったものではありません。
しかし、このような状況を不動産オーナーが許容できる環境が1つだけあります。それは、不動産インフレの長期継続。地価は必ず上がるとする、いわゆる土地神話が存在すれば、不動産オーナーが管理や工事のコストに無関心でいられるのです。そんな特殊環境が日本では戦後一貫して、つい15年前まで続いていました。
「処変われば品変わる」 15年デフレは終息しましたが、日本が国際社会で生き残るための激しいコスト競争は終わることはありません。本来、輸出入のできない不動産ですが、約5年前から、外国の資金が勝手に日本に入ってきて、動かないはずの不動産が、結果として、国際競争に曝されるようになりました。言い換えれば、土地神話の後押しで例外的に有利な資産だった不動産は、もう既に過去のもの。最も保守的な産業の1つとしての建設・不動産業の方向転換や体質改善は、まだ始まったばかりなのです。製造業が厳しい国際競争に打ち勝って、世界に冠たる地平を切り開いた日本人の才能や気質をもってすれば、きっと、建設・不動産の分野も、世界に名をはせる産業に転換していくことでしょう。
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