絶対内定一流企業！就活鶴丸ゼミコミュの企業研究?三井不動産

　　　　　　賃貸、分譲好調、3期連続2桁営業増益
08年3月期の連結業績は、
営業収益が07年3月期比10.6％増の1兆3600億円、
営業利益が同10.8％増の1793億円と、3期連続の2桁営業増益。
主要セグメントをみると、主力の賃貸、分譲がともに大幅な伸びを示し、全体を牽引。

賃貸では、「グラントウキョウ　ノースタワー」（東京都千代田区）などの新規竣工物件の寄与に加え、07年3月期に開業した「東京ミッドタウン」や「アーバンドックららぽーと豊洲」、「ららぽーと横浜」等の大規模商業施設が通年寄与。　既存物件に関しても、オフィス・商業の空室率（連結）が1.3％と低位で推移するなか、賃料引き上げ効果もあって増収・営業増益。

分譲では、首都圏を中心としたマンション販売戸数の増加が寄与。大規模開発物件や都心好立地物件など、収益性の高い物件販売が順調に推移。また、利益率の高い投資家向け分譲も、賃貸マンション「パークアクシス」シリーズや、プライベートファンド向け収益不動産などの売却が伸長。

完成工事は、市場低迷の影響等で子会社の三井ホームにおける建築請負工事受注が大幅に減少。期初受注残が少なかったことも響く。施設営業は、2ホテルの新規開業に加え、リゾート4施設を取得したことなどから、増収となったが、新規開業費用、取得に伴う経費計上等により減益。

　　　　商業施設の好調続くが、中期的に利益率の低下を見込む
　賃貸セグメントにおける商業施設が好調に推移している。08年3月期は、07年3月期に開業した4カ所の大型商業施設（「ららぽーと柏の葉」「ラゾーナ川崎」「アーバンドックららぽーと豊洲」「ららぽーと横浜」）が寄与し、商業施設（連結）は同35％増収。会社は、4大商業施設の利益に関して詳細を開示していないが、賃貸セグメントの営業増益分の大きな部分を商業施設が占めたとしており、利益率も高水準。
　同社のSC（ショッピングセンター）事業は、81年に「ららぽーと」（千葉県船橋市、現ららぽーとTOKYO-BAY）を開業してスタート。その後もアウトレットモール（現在の三井アウトレットパークシリーズ）などを開業するなど、商業施設を拡大運営してきた。
07年3月期にオープンした4大商業施設は、立地に恵まれたほか、大規模マンションとの複合開発による「街づくり」としての要素も併せもつ施設であったこと、さらにこれまでテナントリーシングも含めて、自社でららぽーと等のSCを運営してきた実績などが好調の要因。
こうした実績は東京ミッドタウンや赤坂5丁目TBS計画などのマスターリース契約（建物の一括賃借ならびに転貸業務）獲得に結びついたひとつの要因といえる。08年4月にオープンした三井アウトレットモール入間（埼玉県入間市）も順調なスタートをきった。
　ただ、ららぽーと新三郷（仮称）、ららぽーと磐田（同）、ララガーデン川口など、今後も新規プロジェクトの開業を控えているが、好立地に恵まれた4大商業施設のような高い収益性を確保するのは難しい。また、同社の好調な施設運営などを背景に、他のデベロッパーでも新規投資の動きがみられるなど、今後は競合激化が想定。さらに、建築コストの上昇など、開業コストの増加も利益を圧迫する。新規プロジェクトの開業による利益成長を見込んではいるが、中期的には利益率の低下は避けられない。

　　　　 賃貸・分譲の好調持続で大幅増収増益を予想
09年3月期の連結業績に関して会社は、営業収益1兆5300億円（前期比12％増）、営業利益2000億円（同12％増）を計画。営業収益では、賃貸事業で前期竣工した新ビルの通期寄与に加え、賃料引き上げ効果等、既存ビルの好調維持を見込んでいるほか、分譲事業では分譲戸数増加、分譲単価上昇を想定している。利益面では、分譲事業で利益率の高い投資家向け分譲の拡大を予想しているほか、賃貸事業の賃料引き上げ効果等により増益を計画、全体では4期連続の2桁営業増益達成を目指す。
　
賃貸セグメントでは、同11％増収4％営業増益を見込む。前期に竣工した「グラントウキョウ　ノースタワー」や「赤坂Bizタワー」等が通期寄与することに加え、現状の旺盛なオフィス需要継続によるオフィス空室率の低位推移や賃料の引き上げ効果等で既存ビルも増収増益に寄与すると考える。新規取得した三井生命大手町ビルの賃料収入もあり、JFEビル等の建て替えによる減収分を吸収する模様。
分譲セグメントは、同20％増収30％増益と、大幅増収増益を予想。人気エリア・高額物件の売上計上を予定している。豊洲（東京都江東区）でも今期引渡物件が100戸程度残っているなど、分譲戸当たり単価のさらなる上昇が見込める。高付加価値・高額マンションの分譲効果、分譲戸数拡大（前期5249戸→今期会社計画5400戸）に加え、投資家向け分譲も好調を維持。
　
賃貸セグメントでは、オフィスビル、商業施設で丸の内一丁目地区建て替え計画（旧JFEビル跡地：東京都千代田区、10年春竣工予定）、室町東地区計画2-2街区（東京都中央区、10年7月竣工予定）、「ららぽーと新三郷」（09年9月開業予定）など、新規稼働物件が控える。さらに、旺盛なオフィス需要の継続によるオフィス空室率低位推移、商業施設も含めた賃料の引き上げなどで賃料収入の増加を見込む。分譲セグメントでは、10年3月期、11年3月期ともに引き続き高額物件の供給が控えており、戸当たり単価が高値で推移する見通し。
　開発プロジェクトにおける同社のかかわり方（保有→賃貸、売却→マスターリース受注等）次第では営業収益・営業利益の計上額がぶれる可能性もあるが、業績拡大基調に大きな変化はない。


　　　　　「新チャレンジ・プラン2016」は順調なスタート
08年3月期を初年度とするグループ長期経営計画「新チャレンジ・プラン2016」（最終年度17年3月期）を策定、現在推進中。長計初年度は2桁の利益成長となり、順調なスタートをきったといえる。
　長計策定時（07年5月）に比べると、新設住宅着工戸数の減少やマンション供給の減少など、不動産市況は様変わりしているが、10年3月期の経営定量目標である、営業利益2200億円は達成可能とみている。同社が経営定量目標を提示している10年3月期までの開発案件はすでに開発に取り掛かっている物件がほとんどである。また、マンション市況に関しても、在庫の増加、契約率の低下など、事業環境は厳しさを増しているが、同社が供給する物件に関しては、高付加価値物件が多数を占め、不調が伝えられる首都圏郊外部、地方都市物件の比率は低く、影響は軽微。
　

同社は2016年における姿として、「社会・経済の構造変化を捉えて、ビジネスモデルを革新し、持続的な成長を実現する」「グローバルなマーケットで不動産ソリューション・パートナーへと進化する」「魅力ある街づくりを通じて、社会の発展と顧客の豊かなくらしを実現する」ような企業グループへの進化を目指すとしており、現段階では定性的な内容にとどまっている。11年3月期以降の定量目標は今後改めて示されるとみられるが、大型開発に強みをもつ同社にとって、連結営業利益2200億円の達成後もさらなる利益成長を継続するには、現時点における土地・物件の仕入れが大きな意味をもつ。

　　　　　　　　　リスクファクター
建築コストの増加、金利、景気の動向
　建築資材価格上昇による建築コストの増加は、オフィス・商業施設や住宅の開発費用増につながり、利益率を低下させる要因になる。また、金利上昇は投資需要の減退によるマンション販売減少につながるほか、景気後退局面ではオフィス需要が減退し、空室率の悪化→利益率の低下につながる可能性がある。