不動産投資１１０番コミュの節税目的の不動産投資はまちがい!?

さて、今週の月曜日、２月１６日からいよいよ平成２０年分の確定申告が
　スタートしました。

　平成２０年分の確定申告期間は来月１６日の月曜日までです。

　会社にお勤めの場合は、年末調整によって納税額をきちんと精算してくれる
　ので、医療費がたくさんかかって医療費控除の申請をする方やマイホームを
　ローンで購入して住宅ローン控除の申請をされる方を除けば、ほとんどの方
　は確定申告の必要ありません。


　しかし、サラリーマンであっても、２ヵ所以上から給与をもらっている方、
　そして不動産経営をされて家賃収入を得ている方は確定申告が必要になります。

　そもそも、確定申告とは大まかに言えば
　
　『昨年１年間の収入と経費を申告し、国に対して納税額を自ら申告する』

　という制度です。

　つまり、不動産経営をされている方であれば
　『昨年いったいいくらの家賃収入があって、
　　どの程度の経費が発生したのかを計算し、
　　家賃収入から経費を差し引いた利益に見合った税金を
　　納めなければならないのです。』

　こんな話をすると、

　『納税なんてどんでもない！
　　不動産投資は節税できるはずでしょ。
　　なんで税金を納めなければいけないの？』

　とお思いの方がいらっしゃるのではないでしょうか。

　このような方は、
　不動産投資といえば『節税』という考え方があるようです。


　不動産投資は節税になるのでしょうか？

　結論からいうと、

　『節税目的の不動産投資はまちがいです。』


　まず、節税効果の仕組みをご説明したいと思います。

　キーワードは『損益通産と減価償却』です。

　不動産経営をされている方が申告する場合、
　不動産経営で得た所得を給与所得を合計した金額で納税額を算出します。

　一方の所得が黒字で、一方の所得が赤字なら、差し引き計算して
　合計所得を計算することができます。

　これを損益通算とよびます。


　この損益通算により、税金が戻ってくるのです。
　
　つまり、不動産所得が赤字なら、すでに給与から源泉徴収されている税金が
　不動産所得の赤字の分だけ多く支払っていることになり、
　その分の税金が確定申告を行なうことで戻ってくるのです。
　
　不動産投資で節税するには、
　不動産所得で赤字が出なければいけません。

　いかに不動産経営で多くの赤字を出すか、
　いかに経費を出すか重要になるのです。

　そして、
　不動産経営の代表的な経費として、『減価償却費』というものがあります。

　これは、
　購入した建物をその耐用年数にわたって毎年経費として計上していくというものです。
　減価償却費の最大の特徴は、
　『実際にお金の支出がない、帳簿上の費用』であるという点です。

　
　この減価償却費があることで
　『キャッシュフローは黒字、帳簿上は赤字』

　という状況を作り出せるのです。
　

　キャッシュフローは黒字でも、
　帳簿上は赤字なので源泉徴収された税金が戻ってくる。

　なんとも、うまい話です。

　しかし、繰り返しになりますが

　『節税目的の不動産投資はまちがいです。』

　　
　まず、節税の重要なポイントとなる減価償却費ですが、
　以前は、減価償却費の算出で『定率法』という計算方法を用いることが
　できました。

　定率法というのは、初期に多くの減価償却費を計上し、年数が経過する
　ごとに額が小さくなるという計算方法です。

　毎年同じ額の減価償却費を計上する『定額法』に比べて、
　節税効果は高いのですが、

　平成１０年４月以降この減価償却方法は
　建物本体に適用することはできなくなりました。


　また、建物の設備部分には『定率法』の適用が認められていますが、
　節税効果があるのは、あくまでも最初の数年だけ。

　減価償却費が少なくなるにしたがって、
　節税効果もなくなっていくのです。


　つまり、
　以前と比べて多額の減価償却費を計上しづらくなったのです。


　また、ローンで物件を購入したとしても、
　銀行へ毎月、支払う額のうち、当然元金部分は経費として計上できませんし、
　不動産所得で赤字が出た場合には、金利全額を経費計上することはできません。


　このように、
　不動産投資の節税効果は、
　あくまでも『一時的な話』です。


　それにもかかわらず、
　赤字続きの不動産経営を続けている場合は、
　不動産経営自体にどこか問題があるはずです。

　本来不動産投資は、節税効果を抜きにして、
　その物件が不動産貸家業として成り立つかどうかで判断することが重要です。

　不動産投資は節税が目的なのではなく、
　『長期的、安定的に家賃収入を得ること』が目的です。

　黒字ということは、不動産経営が成り立っているということで
　本来喜ばしいことなのです。