はじめまして。
全くの素人ですが、いきなりトピたて、申し訳ありません。
田舎暮らしを夢見て、今の田舎に越して、8年がたつのですが、
隣の大きな市と合併してしまい、
数年後には政令指定都市になるそうです。
そこで、わがまちに降りかかった問題なのですが、
用途地域無指定、おもには農業を営む人が多い町です。
ところが、市街化調整区域にする方向へ話が動き出しています。
多くの面積を森林がしめておりますが、林業はほとんどなりたっていません。
また、ダム湖があり、水源地でもあります。
今は、農業で食べている方は、ほとんどおらず
子どもさんはほとんどが会社員。
おじいさんが細々と自分の家族の分だけを作付しています。
空き地と化してしまった畑が多いです。
同時にインフラがあまり整っておらず、
人口は減少の一途をたどっており、
土地を売りに出してもなかなか売れません。
そこで、自分なりに調べたのですが
●市街化調整区域に指定されると土地の転売ができなくなる
●道路の整備をしてもらえなくなる。
●農地に宅地並み課税がかかる（これは近所の人の話です）
●農地として保全するためには生産緑地指定をうけることになるのか？
というところです。
特にこの生産緑地指定は、住民の高齢化、子どもが跡を継がないことから
現実には指定を受けても、次の代には相続税のために
市に取り上げられることになるのではないかという懸念。
今後、この街に人口を誘導する方法はなくなるのではないかという懸念。
市街化調整区域に指定することでの
●市側のメリット
しなかった場合の
●市側のデメリット
同じく住民側の
メリット・デメリットについて教えていただけないでしょうか？
私としては、山林などは採算が合わないために、手入れが行き届いておらず、
台風の後には倒木で通学路が封鎖されることもあるので
公の管理下において、税（水減税？）で整備してもらえると助かるとは思いますが、
これが原因で過疎化に拍車がかかるようでは、
子どもたちの学校が、閉鎖・統合の流れになるので、
過疎化の原因になることは、避けたい気持ちでいます。
昔街づくりに興味があって
「里山の保全」にも興味があり、
今の地域に住んでいるので、
あまり、無関心でもいられないでいます。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
全くの素人ですが、いきなりトピたて、申し訳ありません。
田舎暮らしを夢見て、今の田舎に越して、8年がたつのですが、
隣の大きな市と合併してしまい、
数年後には政令指定都市になるそうです。
そこで、わがまちに降りかかった問題なのですが、
用途地域無指定、おもには農業を営む人が多い町です。
ところが、市街化調整区域にする方向へ話が動き出しています。
多くの面積を森林がしめておりますが、林業はほとんどなりたっていません。
また、ダム湖があり、水源地でもあります。
今は、農業で食べている方は、ほとんどおらず
子どもさんはほとんどが会社員。
おじいさんが細々と自分の家族の分だけを作付しています。
空き地と化してしまった畑が多いです。
同時にインフラがあまり整っておらず、
人口は減少の一途をたどっており、
土地を売りに出してもなかなか売れません。
そこで、自分なりに調べたのですが
●市街化調整区域に指定されると土地の転売ができなくなる
●道路の整備をしてもらえなくなる。
●農地に宅地並み課税がかかる（これは近所の人の話です）
●農地として保全するためには生産緑地指定をうけることになるのか？
というところです。
特にこの生産緑地指定は、住民の高齢化、子どもが跡を継がないことから
現実には指定を受けても、次の代には相続税のために
市に取り上げられることになるのではないかという懸念。
今後、この街に人口を誘導する方法はなくなるのではないかという懸念。
市街化調整区域に指定することでの
●市側のメリット
しなかった場合の
●市側のデメリット
同じく住民側の
メリット・デメリットについて教えていただけないでしょうか？
私としては、山林などは採算が合わないために、手入れが行き届いておらず、
台風の後には倒木で通学路が封鎖されることもあるので
公の管理下において、税（水減税？）で整備してもらえると助かるとは思いますが、
これが原因で過疎化に拍車がかかるようでは、
子どもたちの学校が、閉鎖・統合の流れになるので、
過疎化の原因になることは、避けたい気持ちでいます。
昔街づくりに興味があって
「里山の保全」にも興味があり、
今の地域に住んでいるので、
あまり、無関心でもいられないでいます。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
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コメント(8)
＞●市街化調整区域に指定されると土地の転売ができなくなる
これはありません。市街化調整区域指定の効果は、「農家以外の建築が原則不可になる」です。その結果土地が売れなくなることはあるかもしれませんが。
＞●道路の整備をしてもらえなくなる。
基本的にはその通りです。地域間の幹線道路ならともかく、基本的には街路としての整備はないでしょう。
＞●農地に宅地並み課税がかかる（これは近所の人の話です）
これはありません。宅地並みに課税されるのは市街化区域内でしょう。
＞●農地として保全するためには生産緑地指定をうけることになるのか？
これも、市街化調整区域なら特に必要はありません。
とにかく、市街化調整区域になるならば、農地転用も開発行為も基本的にはできなくなりますんで、宅地としての土地利用は難しくなります。人口減少時代だから、昔みたいに区画整理や宅地造成での線引き変更も難しいでしょう。
＞今後、この街に人口を誘導する方法はなくなるのではないかという懸念。
「コンパクトシティ」が最近の自治体に対する国土交通省の指導ですから、今現在市街地であるところの活性化については力を入れますが、農地を宅地化して人口を増やすことは否定する方向です。幹線道路沿いのロードサイド商業開発(イオンモール等)も、中心市街地活性化法での活性化が検討されているならば、規制を厳しくする方向になるでしょう。
少なくなる一方の人口を都心部に寄せ集めて都心部だけは活力を維持する、という政策ですから、現在過疎の地域については過疎化を促進することになるかと。
これはありません。市街化調整区域指定の効果は、「農家以外の建築が原則不可になる」です。その結果土地が売れなくなることはあるかもしれませんが。
＞●道路の整備をしてもらえなくなる。
基本的にはその通りです。地域間の幹線道路ならともかく、基本的には街路としての整備はないでしょう。
＞●農地に宅地並み課税がかかる（これは近所の人の話です）
これはありません。宅地並みに課税されるのは市街化区域内でしょう。
＞●農地として保全するためには生産緑地指定をうけることになるのか？
これも、市街化調整区域なら特に必要はありません。
とにかく、市街化調整区域になるならば、農地転用も開発行為も基本的にはできなくなりますんで、宅地としての土地利用は難しくなります。人口減少時代だから、昔みたいに区画整理や宅地造成での線引き変更も難しいでしょう。
＞今後、この街に人口を誘導する方法はなくなるのではないかという懸念。
「コンパクトシティ」が最近の自治体に対する国土交通省の指導ですから、今現在市街地であるところの活性化については力を入れますが、農地を宅地化して人口を増やすことは否定する方向です。幹線道路沿いのロードサイド商業開発(イオンモール等)も、中心市街地活性化法での活性化が検討されているならば、規制を厳しくする方向になるでしょう。
少なくなる一方の人口を都心部に寄せ集めて都心部だけは活力を維持する、という政策ですから、現在過疎の地域については過疎化を促進することになるかと。
大学で市町村合併による線引き等の問題について研究しているものです。
かしこさんの疑問は大方、緑川だむさんがお答えになっておられるようですので、自分の思うところなどを書いてみます。参考になると嬉しいです。
＞市街化調整区域に指定することでの
＞●市側のメリット
＞しなかった場合の
＞●市側のデメリット
まず基本的に、かしこさんのお住まいの市が、将来的に政令指定都市になるのであれば、線引きはメリット・デメリット論では語れません。というのも、線引きをするかしないかは、普通は任意に選択することが出来るのですが、政令指定都市については法律で強制的に線引きをしなければならないことが定まっているからです。
私はこのルールに基づいて線引きを行った静岡県の静岡市と浜松市の担当者の方とお話させていただいたことがあるのですが、政令指定都市になるということ自体が線引きのモチベーションといってもいいと思います。いままで調整区域でもなんでもなく自由に家を建てたりできたところが、いきなり規制されることになるわけですから市としても面倒くさいのは事実でしょう。
一般論としては調整区域にするメリットというよりは、市街化区域に設定できないから調整区域になっているという言い方をしてもいいかもしれません。市街化区域を設定するためには、なぜその地域を市街化区域にするのかという根拠を説明しなければならなくて、その説明がたたないところは調整区域になります（話をだいぶん端折ってますが）
住民側の調整区域のデメリットは、原則的には土地を自由に開発することができないため、転売できないことはないですが需要は少ないだろうし、手続きも面倒だということでしょう。一方メリットとしては、転売する意思がない土地については、市街化区域のように地価が上昇しませんから、固定資産税は安く済むでしょう（農地であればなおさら）。都市計画税もかかりません（もっとも線引きしていない今の状況と変わらないわけですが）。
またご懸念の過疎化については、これは全国の多くの調整区域で共通する悩みだと思いますが、一応調整区域でも開発がある程度できるような制度も用意されています。かしこさんがお住まいの市がその制度を活用しているかどうかはわかりませんが、市が過疎化について問題を認識しており、かつ調整区域になることによって生じる急激な規制の強化を緩和するために制度を活用する可能性はあると推測します。
かしこさんの疑問は大方、緑川だむさんがお答えになっておられるようですので、自分の思うところなどを書いてみます。参考になると嬉しいです。
＞市街化調整区域に指定することでの
＞●市側のメリット
＞しなかった場合の
＞●市側のデメリット
まず基本的に、かしこさんのお住まいの市が、将来的に政令指定都市になるのであれば、線引きはメリット・デメリット論では語れません。というのも、線引きをするかしないかは、普通は任意に選択することが出来るのですが、政令指定都市については法律で強制的に線引きをしなければならないことが定まっているからです。
私はこのルールに基づいて線引きを行った静岡県の静岡市と浜松市の担当者の方とお話させていただいたことがあるのですが、政令指定都市になるということ自体が線引きのモチベーションといってもいいと思います。いままで調整区域でもなんでもなく自由に家を建てたりできたところが、いきなり規制されることになるわけですから市としても面倒くさいのは事実でしょう。
一般論としては調整区域にするメリットというよりは、市街化区域に設定できないから調整区域になっているという言い方をしてもいいかもしれません。市街化区域を設定するためには、なぜその地域を市街化区域にするのかという根拠を説明しなければならなくて、その説明がたたないところは調整区域になります（話をだいぶん端折ってますが）
住民側の調整区域のデメリットは、原則的には土地を自由に開発することができないため、転売できないことはないですが需要は少ないだろうし、手続きも面倒だということでしょう。一方メリットとしては、転売する意思がない土地については、市街化区域のように地価が上昇しませんから、固定資産税は安く済むでしょう（農地であればなおさら）。都市計画税もかかりません（もっとも線引きしていない今の状況と変わらないわけですが）。
またご懸念の過疎化については、これは全国の多くの調整区域で共通する悩みだと思いますが、一応調整区域でも開発がある程度できるような制度も用意されています。かしこさんがお住まいの市がその制度を活用しているかどうかはわかりませんが、市が過疎化について問題を認識しており、かつ調整区域になることによって生じる急激な規制の強化を緩和するために制度を活用する可能性はあると推測します。
緑川ダムさま よーちゃんさま
詳しい御説明ありがとうございます。
お二人の御説明を読ませていただいて、
イメージとして都市から切り捨てられるという印象を抱いてしまいました。
でも、市独自の制度にも注目してゆきたいと思っています。
が、地域住民が税金が上がると思っているのは誤解なのですね。
「コンパクトシティ」が行政側の構想なのですね。
私は里山は保全し続けなければダメになってゆくものだと思っているので、
過疎化が増進するのはよいことではないと思っています。
あと、また教えていただけると嬉しいのですが、
水減税について、わかりやすく説明しているサイトなどご紹介いただけると嬉しいです。
私の町は、湖・森からなりたつ、とても暮らしやすい地域です。
（それなのに、新宿まで電車で５０分です）
水減税が、どのように生かされるのかとても知りたいのです。
また、今ひとつわからないのですが、政令指定都市になることのメリットです。
私の認識では、市が県と同等の権力を得るものと思っていますが、
最近、地方財源移譲などが進んでいる中で、
政令指定都市になることのうま味がいま一つわかりません。
よーちゃんさま
静岡市と浜松市はその後どのような問題がおきているのか、おきていないのか
教えていただけると嬉しいです。
お時間がありましたら、よろしくお願いいたします。
詳しい御説明ありがとうございます。
お二人の御説明を読ませていただいて、
イメージとして都市から切り捨てられるという印象を抱いてしまいました。
でも、市独自の制度にも注目してゆきたいと思っています。
が、地域住民が税金が上がると思っているのは誤解なのですね。
「コンパクトシティ」が行政側の構想なのですね。
私は里山は保全し続けなければダメになってゆくものだと思っているので、
過疎化が増進するのはよいことではないと思っています。
あと、また教えていただけると嬉しいのですが、
水減税について、わかりやすく説明しているサイトなどご紹介いただけると嬉しいです。
私の町は、湖・森からなりたつ、とても暮らしやすい地域です。
（それなのに、新宿まで電車で５０分です）
水減税が、どのように生かされるのかとても知りたいのです。
また、今ひとつわからないのですが、政令指定都市になることのメリットです。
私の認識では、市が県と同等の権力を得るものと思っていますが、
最近、地方財源移譲などが進んでいる中で、
政令指定都市になることのうま味がいま一つわかりません。
よーちゃんさま
静岡市と浜松市はその後どのような問題がおきているのか、おきていないのか
教えていただけると嬉しいです。
お時間がありましたら、よろしくお願いいたします。
すみません。ご質問いただいたのにドタバタしていてレスが遅くなってしまいました。
＞静岡市と浜松市はその後どのような問題がおきているのか、おきていないのか
教えていただけると嬉しいです。
まだ線引きをして２年余りということで、問題がさほど顕在化しているわけではないと思います。ちなみに静岡市の場合は線引きした旧蒲原町の大半が市街化区域になっており、かしこさんのお住まいの地域とは若干事情が違うようですので、浜松市の場合ですが。
浜松市は旧三ヶ日町、旧天竜市が新たに線引きすることになりました。
このうち旧三ヶ日町は用途地域無指定だったので、かしこさんがお住まいの地域と似た境遇かと思われます。旧三ヶ日町の場合、やはり宅地並み課税の問題が住民の方々にとっては大きくて、市街化区域になるより市街化調整区域で構わないと思われた方も比較的多かったようです。そして浜松市では市街化調整区域でも開発が可能となる条例が制定されているのですが、線引きした後も旧三ケ日町域でこの条例が適用された事例はありません。つまり町の大部分が市街化調整区域になっても、積極的に開発しようという動きがないため支障はあまりないといえるかと思います。
まだ線引きして時が経っていないので、線引きが過疎化に及ぼす影響は定かではありません。しかし、僕が現地に行って見た限りでは、線引きが過疎化に結びつくということはあまり感じられませんでした（というより線引きしてなかったときから開発して人口を流入させようという動きがさほどなく、どっちみち過疎化すると言えるのかも。あくまで僕の主観ですが）
あと政令指定都市になるメリットですが、まぁこれは、かしこさんのお住まいの地域でも散々言われているとは思いますが、人口が８０万程度以上の大都市ですと、県−市−住民という３層構造より、市−住民という２層構造の方が住民が直接的に住民サービスを享受できるということでしょうか。まぁ僕が住んでいる新潟あたりだと政令指定都市になったってだけで市のイメージが向上する（地価上昇、企業進出、観光誘致など）という効果もあるんですが、かしこさんがお住まいの市だとあまりその効果は期待できなさそうですよね。
まとまりのない文章になりましたが、そんな感じです。
（水源税については詳しくないので、すみません）
＞静岡市と浜松市はその後どのような問題がおきているのか、おきていないのか
教えていただけると嬉しいです。
まだ線引きをして２年余りということで、問題がさほど顕在化しているわけではないと思います。ちなみに静岡市の場合は線引きした旧蒲原町の大半が市街化区域になっており、かしこさんのお住まいの地域とは若干事情が違うようですので、浜松市の場合ですが。
浜松市は旧三ヶ日町、旧天竜市が新たに線引きすることになりました。
このうち旧三ヶ日町は用途地域無指定だったので、かしこさんがお住まいの地域と似た境遇かと思われます。旧三ヶ日町の場合、やはり宅地並み課税の問題が住民の方々にとっては大きくて、市街化区域になるより市街化調整区域で構わないと思われた方も比較的多かったようです。そして浜松市では市街化調整区域でも開発が可能となる条例が制定されているのですが、線引きした後も旧三ケ日町域でこの条例が適用された事例はありません。つまり町の大部分が市街化調整区域になっても、積極的に開発しようという動きがないため支障はあまりないといえるかと思います。
まだ線引きして時が経っていないので、線引きが過疎化に及ぼす影響は定かではありません。しかし、僕が現地に行って見た限りでは、線引きが過疎化に結びつくということはあまり感じられませんでした（というより線引きしてなかったときから開発して人口を流入させようという動きがさほどなく、どっちみち過疎化すると言えるのかも。あくまで僕の主観ですが）
あと政令指定都市になるメリットですが、まぁこれは、かしこさんのお住まいの地域でも散々言われているとは思いますが、人口が８０万程度以上の大都市ですと、県−市−住民という３層構造より、市−住民という２層構造の方が住民が直接的に住民サービスを享受できるということでしょうか。まぁ僕が住んでいる新潟あたりだと政令指定都市になったってだけで市のイメージが向上する（地価上昇、企業進出、観光誘致など）という効果もあるんですが、かしこさんがお住まいの市だとあまりその効果は期待できなさそうですよね。
まとまりのない文章になりましたが、そんな感じです。
（水源税については詳しくないので、すみません）
はじめまして。
概ねかしこさんの質問に対する回答がされているようで、
あえてコメントさせて頂くことがないのですが、
かしこさんの書かれた以下の文章に対してちょっと感動しました。
>私は里山は保全し続けなければダメになってゆくものだと思っているので、
>過疎化が増進するのはよいことではないと思っています。
今、私は某市の景観計画づくりの仕事に関わっております。
その中で、やはり自然環境をどう守っていくかという事が行政側、市民側にも
懸念事項として挙げられがちです。
特に、里山と農地が織り成す盆地景観や棚田のある景観などに皆さんが
愛着を持っているようです。
そういう意味で、かしこさんのように里山に手をいれ続ける事の重要性を
もっと皆さんが理解し、実践していく必要があるのだろうなとつくづく感じました。
とりとめのない話になりましたが、かしこさんもその思いを少しでもお子さんや周りの方々に伝えていって貰えたらって思います。
概ねかしこさんの質問に対する回答がされているようで、
あえてコメントさせて頂くことがないのですが、
かしこさんの書かれた以下の文章に対してちょっと感動しました。
>私は里山は保全し続けなければダメになってゆくものだと思っているので、
>過疎化が増進するのはよいことではないと思っています。
今、私は某市の景観計画づくりの仕事に関わっております。
その中で、やはり自然環境をどう守っていくかという事が行政側、市民側にも
懸念事項として挙げられがちです。
特に、里山と農地が織り成す盆地景観や棚田のある景観などに皆さんが
愛着を持っているようです。
そういう意味で、かしこさんのように里山に手をいれ続ける事の重要性を
もっと皆さんが理解し、実践していく必要があるのだろうなとつくづく感じました。
とりとめのない話になりましたが、かしこさんもその思いを少しでもお子さんや周りの方々に伝えていって貰えたらって思います。
よーちゃんさま
ガンバさま
豆ともさま
他コミュの更新が結構はやくて、こちらのトピが埋もれていました、すみません。
先日市街化調整区域の素案がとどきまして、
我が家も調整区域内に入ることが案としてあがってきました。
私はもともと政令指定都市である川崎市に住んでいましたが、
川崎市では子育てに関しては、ひどいありさまでした。
第一に待機児童が多すぎるために保育園に入れない。
入れたとしても激しい競争の中での入園なので
親同士になにかギスギスしたものがあったり、
子どもの数が多すぎて、いじめを見落とす。
（厚生労働省が定める基準では保育士は足りないと思います）
自然が少ない。治安が悪い。人口は多いのにコミュニティが機能していない。
そういうことで今の町に越してきているのですが、
やはり、このまま過疎化が進むのでは村のコミュニティは自然消滅だと思います。
それで、次回説明会に提案をしてみようかと考えているのですが
ご助言いただけますと、幸いです
○近年、海、川の環境破壊は、山の衰退が原因だということが明らかになっていると思いますが、
道路の修繕整備が後回しにされれば、山の手入れが滞るので、
山林にかかわる道路整備に関する予算は後回しにせず毎年確保していただきたい。
○福田内閣が200年住宅構想を出しているが、これは、
一つの持ち家に一生定住するという考えではなく、
200年もつ家をライフスタイルに合わせて移住しながら暮らすという考えも
あわせもっていると理解していますが、間違いないでしょうか？
とすれば、私たちの町は都心にも近く緑豊か、コミュニティーの結束も深く
保育園は待機児童０どころか定員割れしている状態。
子育てには非常に恵まれた環境なので、
村に200年住宅の助成か誘致を率先して計画してもらえないだろうか？
子育て世代が暮らす村という考え方はできないだろうか？
○今現在始まっている、森林ボランティアについては、
どんどん広げていっていただければありがたい。
○政令指定都市になるならば、
緑と都市が融合した他に例のない素晴らしい都市にしていただきたい。
素人考えなのですが、アドバイスいただけますと嬉しく思います。
ガンバさま
豆ともさま
他コミュの更新が結構はやくて、こちらのトピが埋もれていました、すみません。
先日市街化調整区域の素案がとどきまして、
我が家も調整区域内に入ることが案としてあがってきました。
私はもともと政令指定都市である川崎市に住んでいましたが、
川崎市では子育てに関しては、ひどいありさまでした。
第一に待機児童が多すぎるために保育園に入れない。
入れたとしても激しい競争の中での入園なので
親同士になにかギスギスしたものがあったり、
子どもの数が多すぎて、いじめを見落とす。
（厚生労働省が定める基準では保育士は足りないと思います）
自然が少ない。治安が悪い。人口は多いのにコミュニティが機能していない。
そういうことで今の町に越してきているのですが、
やはり、このまま過疎化が進むのでは村のコミュニティは自然消滅だと思います。
それで、次回説明会に提案をしてみようかと考えているのですが
ご助言いただけますと、幸いです
○近年、海、川の環境破壊は、山の衰退が原因だということが明らかになっていると思いますが、
道路の修繕整備が後回しにされれば、山の手入れが滞るので、
山林にかかわる道路整備に関する予算は後回しにせず毎年確保していただきたい。
○福田内閣が200年住宅構想を出しているが、これは、
一つの持ち家に一生定住するという考えではなく、
200年もつ家をライフスタイルに合わせて移住しながら暮らすという考えも
あわせもっていると理解していますが、間違いないでしょうか？
とすれば、私たちの町は都心にも近く緑豊か、コミュニティーの結束も深く
保育園は待機児童０どころか定員割れしている状態。
子育てには非常に恵まれた環境なので、
村に200年住宅の助成か誘致を率先して計画してもらえないだろうか？
子育て世代が暮らす村という考え方はできないだろうか？
○今現在始まっている、森林ボランティアについては、
どんどん広げていっていただければありがたい。
○政令指定都市になるならば、
緑と都市が融合した他に例のない素晴らしい都市にしていただきたい。
素人考えなのですが、アドバイスいただけますと嬉しく思います。
- mixiユーザー
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