カフェの作り方コミュの?Q＆A　不動産の交渉編

先日、メッセージにて質問が来ました。
不動産屋との交渉についてという内容です。
皆様にも役に立つ内容だと思いますので、
本人様の許可を頂いて、一部編集はしていますが
Q＆A という形でご紹介させて頂きます。

Ｑ
今一つ気になってる物件があって、
申し込みをしようかと思っているのですが・・・・

都心ではなく、地元でありながら、
敷金が100万です。
少しでも負けて欲しいため交渉したところ
「家賃1万まけてほしかったら敷金は全額はらうのが
常識でしょ」
という回答でした。

いろんな本を読んで敷金はまけれる！！
という内容が多かったのですが、
やっぱり不動産屋の条件を受け入れるしか
この物件を借りられませんか？
私が女で若いことから
この様な内容になるのかもしれませんが。

Ａ
　さて、不動産の取得金額の値引き交渉はします。
しかしあくまで、交渉ですので、
相手が譲らなければ、値引きされません。
値引きされる事が前提ではないのです。

不動産屋としては当然、高くもらいたいし、
人気物件（路面店や駅近いなど）であれば、
需給の関係で値引きどころか、値上げもあります。

そして、単純に幾ら下げてというのも根拠が必要です。
損益計算書や売上計画などの根拠により相手が説得できます。

例えば11万円の家賃の物件で
ここでの売上予測計算で、家賃比率１０％とみると
10万円になるから、1万円下げて欲しいと伝えるとか
ただ、下げてくださいは当然通じません。

不動産屋に対して本気度合いが伝わらなければ
相手にされてません。
オープン後も付き合いがありますし
不動産屋と合わないと思うのであれば、
その物件は諦めた方が良いでしょう。

不動産屋に行く際には
最低限、事業計画書、職務履歴書、収支計画書、資金計画書
コンセプト要約書、ぐらいは用意していくと
相手の対応は全く変わってきます。


Ｑ
不動産やめぐりは半年くらいかかるかと予想し、
まだ準備ができていない状態で動き始めてしまいました。
本当は3月に仕事を辞めて、そこから動き始める予定でした。
「ここだ！」と思ってしまったので、
契約してしまいたい気持ちは強いのですが・・・

創業セミナーなど何も参加しておらず、
書類の書き方がいまいちわかりません。。
売り上げ計算や自分の中のコンセプトなどは
自分なりにはかいているのですが、
提出できるようなものではありません。
履歴書もいるんですね。。。
今はカフェで働いているものの、私は元教員だったので、
全く違う世界からで、正直、余計よくない
印象をもたれそうですが・・・
計画書は、国金でダウンロードできる
形式のものでしょうか？
まだ内装見積もりなどは全然でていない状態です。
自分なりの計画書（動機、コンセプト、資金繰り、売り上げ計算など）を作成したものも認められますか？？

A
今後のステップとして書いていく予定のことですが、
計画書の建て方ですが、
まず、国民金融公庫の創業計画書をダウンロードしてください。

この創業計画書の意味をしっかり理解していないと
開業および、開業後の成功率はかなり低くなります。
そして、すべての業者に対しても最低限出す資料となります。

1つ目
・物件を決める際にここだ！と思う理由を明確に
　出ていますか？
物件調査の仕方は幾つもありますので、その理由は
一つではありませんが、最低でも50件くらいの物件を
見るほうが良いと思います。

そして、運命論ではないですけど、本当に縁のある物件は
即決しなくても契約できるし、即決しなくてはならない
状況しか、契約できない物件は、後から後悔や
失敗したと感じることがあります。
それは、上記の理由の物件調査を怠った結果、出てきた
問題点であったりする場合が多いです。

物件を決める際には全体の８０％くらいの準備が
整ってからするべきです。
お金にゆとりがある、契約後の家賃を幾らでも払い続けて
いられるのであれば、問題ないですが、
物件契約後、開業まで2ヶ月〜長くても3ヶ月が目安です。
それ以上かかる状況では準備不足だと思います。


2つ目
事業計画書やそれに付随できるものは、
何度もいろんな人（特に専門家）に見せてブラッシュアップを
行っていったほうが良いと思います。
一度書いて出来上がるものでもありませんし、
また、このコミュでもアウトプットの大切さを
書いてきましたが、何度も書いて、人に見せて行く事で
書き方や、書いている内容の修正点など、
勉強できると思います。
職務経歴書は一昔前では、当然、経験が重要でしたが
今は、その前歴や経験を元にこの計画書が出来上がったと
どれだけ、今までの経験を計画書に反映できるかが
重要になっています。

ベンチャーや、個人創業が増えてきたおかげで、
前歴の問題というよりも、計画書の質が
問われるようになっています。

3つ目
自分なりの計画書でも認められますが、
最低限、国金の計画書は書き上げて下さい。
その補助や、付け加えとして、独自の計画書が生きてきます。

私の経験では
事業計画書
（国民金融公庫の書式）
職務経歴書
（事業計画書に対する自分自身の経験の説明）
コンセプト説明書
（開業する店のコンセプトや、そのデータの説明）
売上計画書
（席数、回転数、天候補正、店舗前の通行データや
駅利用者数、等を基にした、売上の根拠の説明）
資金計画
(必要資金と、その調達方法）
必要資金に関する添付資料、
（出来る限りの見積書）
これだけ用意できれば、大抵の業者は本気で
取り組んでくれます。
また、このコミュのステップとして、開業前に
ここまで用意できるようになることを
前提に書いていくつもりです。

かなり長くなりましたが、以上のような内容の
やり取りを行わせて頂きました。
今後も質問等があれば、お答え致しますので、
ぜひお聞きください。
また、出来れば、質問内容を皆さんと共有したいので
コミュへのアップのご許可もお願いいたします。
私のほうで、匿名になるように、
質問の内容を損なわないで済めば、プライバシーの
に関わる部分は出来るだけ削除します。