ゼロからはじめる マネー講座コミュの【不動産：４】マイホームの損得

◇投資について考える　［シリーズ：不動産投資（４）］

「マイホームの損得」



「マイホームか？　賃貸か？」というのは、
　住まい選びの最重要ポイントのひとつですが、
　長短については意外に考えたことがない方も多いようです。

　もちろんそれぞれに一長一短があります。

　しかもぼくの説明では私見が入るので、
　到底一般的とは言いがたいような話になるかも知れませんが、
　何かの参考になれば幸いです。


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◆リスクの所在

　○マイホーム：所有する→無限責任。不動産投資のリスクを全て受ける。
　○賃貸　　　：借りる　→有限責任。責任は一部（家賃支払いなど）に限定される。


これは投資原則の裏、つまり
「オーナーになるか、借り主になるか」という選択です。

◇「借り主」は恩恵が限定的だが、責任が少ない。
◇「オーナー」は全てがコントロールでき、恩恵も受けられるが、責任も負う。

賃貸不動産のオーナーと借り主との立場はコインの裏表で、
マイホームのオーナーは賃貸不動産のオーナーと基本的に同類ですから、
この点から言えば、それぞれの長短はちょうど裏返しになるわけです。



　○マイホーム（の長所）
　　・物件を完全に自由にできる。土地と建物は私有財産となる。
　　　　…改造、増築、貸与、売却など思いのまま。
　　　　…死ぬまで住む事も、子孫に遺す事もできる。
　　・地価や建物の価値が上昇した場合、儲かる。
　　　　…キャピタルゲイン＝含み益を得られる。
　　・一部を賃借に出し（下宿とか）、利益を得ることもできる。
　　　　…インカムゲインを得られる。
　　　　（が、あまりこの選択肢を選ぶ人は多くないと思う。
　　　　　大多数の人が家族水入らずの生活を望むから）

　○賃貸（の短所）
　　・貸し主の意向に添う必要がある。
　　　　…日本では居住者の方がかなり有利になってはいるが、
　　　　　基本的には言う事を聞かないと住めない。
　　　　…改造、増築、貸与、売却などは無断ではできない。
　　　　…所有者の都合で、退去を求められたり、家賃を上げられることもある。
　　　　…高齢になると貸し手がいない場合がある。
　　・賃料を払い続けても、手元には何の財産も残らない。
　　・地価や建物の価値が上昇しても、利益は得られない。
　　・一部を賃借に出して、利益を得たりはできない。
　　　　…無断で又貸しとか同居とかすれば退去させられることもある。

＊

　○マイホーム（の短所）
　　・地価や建物の価値が下落した場合、損する。
　　　　…キャピタルロス＝含み損を被る。
　　　　…保険などは自分でかけないといけない。
　　・資金調達に借金を用いた場合、支払い終了まで債務を負う。
　　　　…場合によっては差し押さえを受けるし、破産もする。
　　・税制の変化や利率の変動など、世間の経済的制約を受ける。
　　　　…レバレッジをかけた投資なので、デフォルトに陥る可能性もある。
　　　　…固定資産税や資産の申告など手続き事がつきもの。
　　・地勢的・物理的な制約を受ける。
　　　　…住み続ける事、そこを拠点に動く事を強いられる。
　　　　　家庭環境や家族構成が変わっても、簡単に転居できない。
　　　　（子どもが増える、子どもの成長や独立、離婚など）
　　　　　手狭になったり、老朽化したり、職場や学校から遠かったりしても
　　　　　自分でどうにかするしかない。
　　　　　欠陥住宅だったり、土壌汚染を受けていたり、
　　　　　近隣に変質者が住んでいた場合でも同様。

　○賃貸（の長所）
　　・地価や建物の価値が下落しても損しない。
　　　　…地価が暴落して大家が破産しても賃借人に請求は来ない。
　　　　　立ち退きを求められる場合もあるが、新たな持ち主が賃貸を引き継ぐ場合、
　　　　　何の変化もない場合もある。（交渉次第でより有利になることもある）
　　・家賃の支払い以外に経済的制約がない。
　　　　…場合によっては家賃の値上げ交渉などは受けるが、間接的なものにとどまる。
　　・地勢的・物理的な制約を受けない。
　　　　…状況が変われば、それに応じて別の物件に引っ越せばいいだけ。融通が利く。


どちらを選ぶかは、
（１）ライフスタイルと（２）リスク選好度によって決めれば良いと思います。

（１）仕事も生活も地域に密着して安定しているなら持ち家、
　　　転勤が多く、家族構成も大きく変わる見込みなら賃貸という具合。

（２）不動産市場のリスクを取りたくなければ賃貸、
　　　税制や金利変動のリスクを取りたくなければ現金一括購入、
　　　リスクを厭わないなら住宅ローンでレバレッジをかけて購入するなど。


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くえすちょ〜ん♪

◇質問

マイホームと、アパートやマンションなどの賃貸不動産は
基本的に同じ不動産投資ですが、ひとつ大きな違いがあります。
それは何でしょう？

ヒント：税制上の話です。

（自分で考えて、よかったらコメントで返してくださいね〜）


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◆精神面における長短

さて、不動産投資の中でも、マイホームへの投資は
「精神面でのメリットが大きな位置を占める」のが大きな特徴と言えます。

以下の例はマイホームの精神的メリットですが、
「名より実を取る」という人、
「核家族は嫌だ」という人、
「これ以外のことにコストを割り振りたい」という人などは
　賃貸や、親との同居を選ぶ方がいいかも知れません。


　○マイホーム（の長所）
　　・所有する事自体に喜びを感じる。
　　　…所有する事で精神的価値が上昇したと思える。
　　　「自由を確保した安心感」や「それを入手できたことへの自信」など。
　　・所有する事で社会的地位や経済的な裕福さを、形で示せる。
　　　…ステイタスシンボルとも言える。「独立、独り立ち」を示す。
　　　…住宅ローンを組むには一定以上の収入や信用が必要なので、
　　　「自分の城」を構えることで一人前であることを示せる。
　　・所有するための努力を家族で共有する事で絆が強まる。
　　　…家族が経験する中でも大きなイベントなので、心理的インパクト大。
　　　「モノには時に神が宿り、宗教的な高揚感を伴って退屈な日常を打ち砕く」
　　　（by橘玲）


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◆社会状況・時代背景に基づく長短


さて、マイホーム購入も
「昔なら良かったが今の時代に不向き」…という事もあるかもしれませんし、
「今はまた絶好のチャンス」ということもあるかもしれません。
　長短問わず、思いつくことをつらつら書いてみましょうか。


□いま、家は買い易い
　現状、都市部のよほど有用な場所を除けば、地価は軒並み下落しているし、
　住宅ローン金利も底を打つほど低い現状では、家が買い易いのも確か。
（実際にはいろいろ調べてみないとわからないけれど）

□先行き不安な状況でリスクを取るのは怖い
　一方、景気も低水準で横ばい、就業リスクも高まり、右肩上がりどころか
　安定収入が得られるかどうかさえ先行き不透明な現状では、
　生活水準を規定してしまうほどのコストを確定するのが賢明かどうかは微妙です。

□都市部は賃貸のフレキシビリティの高さが魅力
　例えば世界で最も地価が高く、最も便利な街のひとつである東京では、
　若い時は６畳１間でもいいから青山や六本木や秋葉原など好きなモノの近くに住み、
　結婚して子どもが生まれれば郊外の落ち着いた住宅地に住む…といった事が可能です。
　職場や学校、家族構成や年齢に応じて、住環境を柔軟に適応させられる都市部では
　ライフステージに合わせて住み替える事で都市の魅力を最大限享受できます。

□日本の持ち家は融通が利かない
　日本の現状では、不動産の流通コストが高く、市場も発達していないので、
　購入と売却を繰り返して住環境を適応させるのは不可能に近いし、
　地価が下落トレンドにあるため、その都度キャピタルロスが発生することに。
　一旦不動産を購入すると身動きが取れなくなり、
　親子ともども過酷な通勤・通学を強いられる事も珍しくないし。

□投資するに足る投資商品が他にない
　銀行預金はもちろん、債券や株式などの投資物件も利率などで魅力に欠ける。
　物価は横ばいか下がる傾向にあるのだから、有利な方法で消費する方が
　費用対効果は高い…というのは明らかです。
　例えば金券ショップで図書カードを買って本を買う方が
　銀行預金より百倍得だけど、それは金額的に限界があります。
　それならキャッシュで家を買うなんてのも、ひとつの選択肢でしょう。
　家賃は物価が下がっても、それに反応して劇的に下がる事は少ないので、
　他に制約がないなら持ち家（安くて程度がそこそこの中古住宅でもいいかも）
　にする方がコストダウンになるかも。既にお金を潤沢に持ってる場合は。

□今、新品で買うだけが持ち家じゃない
　賃貸でライフスタイルに適合させつつコストダウンして資金を貯めといて、
　老後の終の住処は中古住宅をキャッシュで安く購入…というのも悪くない。
　それなりに時間をかけて資金は作れるし、
　家探しも時間をかければ手頃な出物が見つかるかも。
　不良債権のカタとして差し押さえたものの買い手のつかない物件など、
　業者より早く入手できるチャンスがないとも限らないから。


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思いついたり調べたりした事をつらつら書いてきましたが、
結局、これも自分の幸せの形（ライフスタイルや生活コスト）と
照らし合わせるべき問題なんで、
あとは皆さんそれぞれで最適解を探してくださいね。



では、今日はこの辺で。