ゼロからはじめる マネー講座コミュの【不動産：３】レバレッジ

◇投資について考える　［シリーズ：不動産投資（３）］

「レバレッジ」



※仕事の修羅場で昨日休講にしちゃったので、
　休日の今日、埋め合わせします。




前回の乳牛の話でもわかる通り、
借金というのは、投資に用いると絶大な効果を発揮します。

こういう借金の効果を「レバレッジ」と言います。
（借金以外をレバレッジに含む考え方もありますが、狭義にはこれを指します）

レバレッジの原義は「てこ（レバー、lever）の使用」。
　転じて
「経済活動において他人資本を使うことで、自己資本に対する利益率を高めること、
　またはその高まる倍率」を指します。

ぼくは以前どこかで
「借金が“加速装置”だ」というようなことを言ったと思いますが、
それがこの「借金のレバレッジ」です。

しかし普通、借金にはネガティブなイメージがつきまといますよね。
（もちろん、その意識がないと、リスクに無自覚なまま借金をする…という
　大変マズい事態になるのですが、怖れすぎると機会損失に繋がるのも事実です）

その長短両面を検討するためにも、
レバレッジについて考えてみましょう。


＊＊＊


さて、レバレッジの例を簡単に紹介するために、
ここでまたも乳牛の登場です。
（不動産の項なのに…ということは、モウお気になさらず…（笑）

※例によって税金等の細部を考慮していない
　大ざっぱな試算ですので、あらかじめご了承のこと。


［前回のおさらい］

（前提となる基本的な数字）
調達費（イニシャルコスト）＝40万円
維持費（ランニングコスト）＝48万円
搾った乳の売値＝8000×85＝68万円
インカムゲイン（ＩＧと略）＝68万円ー48万円＝20万円。


これを全額自己資金で賄うと、ＲＯＩ（投資回収率）は50％ですよね。
（20万÷40万＝0.5）


＊


では、30万円を借り入れ、自己資金10万円（自己資金比率25％、レバレッジ４倍）
で運用した場合を試算してみましょう。


借金＝30万円＋利息（20％×3年単利）＝48万円（÷３）
＝16万円／年（返済額。うち元本10万円）
これをＩＧ20万円から払います。差益は４万円です。


この場合のＲＯＩ（投資回収率）はいくらでしょうか？

収入＝
キャッシュフロー４万円＋資本（エクイティ）増加分10万円
＝14万円。

ＲＯＩ＝14万÷10万＝1.4＝140％になります。


ご覧の通り、借り入れを利用する事で、ＲＯＩは2.8倍に改善されました。

このように「借金のレバレッジ」というのは、
「スタートを早める」だけでなく、
「利幅を高め、資金回収を加速する“加速装置”」の機能も果たすわけです。


ただし、最大の注意点は
「リスク（振れ幅）が大きくなる以上、
　利益を加速すると同様、損失も加速する」ことです。

債務は常に利益より優先されるので、売り上げが上がらない場合は
その分が利益に食い込み、当然ＲＯＩも低下します。（最悪マイナスになることも）

マイナスの場合、自己資金だけでやる分には持ち出し分が失われるだけですが、
債務を履行できなければ（債務不履行＝デフォルトともいう）、
破産ないし財産差し押さえという可能性もあるわけですから。

この損失と利益の境界（損益分岐点）を通常以上に意識しながら、
舵取りする事が必要になります。


＊＊＊


くえすちょ〜ん♪

◇質問

「借金は返さなくていい」という主張がありますが、ぼくは賛同できません。
　自己破産はあくまで最後の手段。

　借金を踏み倒しても、命を取られるわけではないし、
　最低限生活に必要だと認められれば、家や車もある程度までは守れる。

　でも、確実に失われる大事な物があります。
　それは何でしょう？

（自分で考えて、よかったらコメントで返してくださいね〜）


＊＊＊


ところで、広義で言えば、レバレッジはお金だけじゃないんですよね。
よく言われる「ヒト、モノ、カネ」は、
全部レバレッジの構成要素と言えるんです。


◇ヒト（＝人材）

人間一人の労働力には限界があるので、大きな事をしようとすると、
どうしても他者の労働力を必要とします。

最初に一人でビジネスを始める時には何でも自分でやるけど、
他の人にできる仕事（もしくは他者の方が自分より上手くできる仕事）を任せていくことで
「自分にしかできない仕事（比較優位という）」をより多くできるようになります。
それが進むにつれ、ビジネスの規模は大きくなっていきます。
「労働力のレバレッジ」と言ってもいいかも。


◇モノ（＝物的資源。特に文明の利器）

上記の通り、他者の労働力でビジネスの大規模化を果たせますが、
現代は科学文明真っ盛り。
人間一人の労働力を増加・加速するアイテムにも事欠きません。

機動力　　　　　　　→交通機関（自転車から航空機まで）
コミュニケーション力→携帯電話、インターネット
思考力・事務処理能力→パソコン
調達力・購買力　　　→物流網、宅配便、インターネット
家事・家政維持能力　→家電製品（ＡＩ）

鉄腕アトムなどのＳＦで、未来の象徴として描かれた空飛ぶ車や超音速旅客機、
ドラえもんのどこでもドアなどの交通機関は、インターネットの発達によって
大半が不要になりましたし、ＡＩ内蔵の家電製品により人型ロボットの必要性は
相当限定的になりました。
（だから現実の２１世紀は、比較的地味な代わり映えしない世界に見えますが、
　実際には鉄腕アトムやドラえもんの世界よりずっと進んだ側面を多く持っています）

こうしたモノに囲まれた現代社会と同等の生活水準を、100年前に実現しようとすると、
相当数の使用人を必要とするでしょう。（戦国時代なら一国の主でも不可能かも）

昔の王侯貴族にも匹敵する豊かな暮らしができるのは、優れた物質文明のおかげです。
これらを使いこなすだけでも、自分自身のマンパワーをかなり拡大できます。


◇カネ

やはり資金調達がレバレッジの中心となるのは、間違いないです。
それは前述のように事業や投資を加速できるというだけでなく、
ヒト、モノについてもお金で調達できる部分が大半だからです。


＊＊＊


Ｅクワドラント（Employee＝従業員。いずれ説明予定）に属する、
サラリーマンを含む、多くの人々の不利さというのは、
これらのレバレッジを自由にコントロールできない点に求められるかも知れません。

不動産投資は、この「借金のレバレッジ」が利用し易いという点では、
他の投資より有利と言えるでしょう。

成功すると非常に速く資産を大きくできます。
ただし、失敗した場合の速度も相当速いわけです。

ネガティブ面は確かに怖いですが、使いこなすメリットも計り知れないので、
忌避せず、冷静に理解・把握すべきだと思います。



では、今日はこの辺で。